Le 7 chiavi per il successo nell’investimento immobiliare commerciale

Le 7 chiavi per il successo nell’investimento immobiliare commerciale

L’ impatto del coronavirus: proiezioni sul mercato immobiliare nel 2021Gli immobili commerciali , da sempre sono stati e probabilmente sempre saranno un buon tipo di investimento a lungo termine, in particolare alloggi multi familiari , come i complessi di appartamenti. Ma deve essere fatto correttamente e ci sono barriere che devono essere superate nel processo per avere successo.

Come iniziare a costruire ricchezza con il settore immobiliare

Avere successo nel settore immobiliare commerciale richiede più della semplice iniziativa. Richiede tempo; i soldi; costruzione di rapporti con broker, avvocati immobiliari e agenti assicurativi; e, soprattutto, la capacità di chiamare a freddo e scrivere lettere per trovare proprietà privilegiate per un possibile acquisto.

Esistono diversi tipi di immobili commerciali in cui vale la pena investire. Questi includono:

  • Edifici per uffici
  • Proprietà industriali o magazzini
  • Edifici commerciali, come centri commerciali o centri commerciali
  • Abitazioni multifamiliari, come condomini
  • Strutture di self-storage
  • Hotel

Un’altra opzione: proprietà commerciali ad uso misto. Le proprietà miste combinano due o più tipi di uso commerciale in un unico edificio o sviluppo, come un edificio con negozi al primo piano e un immobile residenziale con inquilini sopra.

Investire in immobili commerciali non è una “soluzione rapida” alla ricchezza. Sebbene, se fatto correttamente, può portare a una vita di reddito stabile per un individuo e le sue famiglie, agendo come una sorta di reddito passivo. Un buon investimento può e deve fornire guadagni finanziari sufficienti per coprire alla fine l’investimento iniziale e consentire un reddito mensile continuo.

Quindi, quali sono le barriere che si possono incontrare quando si cerca di acquistare una proprietà immobiliare commerciale?

Impara le basi

Anche se sei un investitore immobiliare residenziale esperto, il settore immobiliare commerciale può sembrare un mondo completamente nuovo. E c’è sicuramente una lingua completamente nuova. Ecco le basi che dovresti imparare:

Contratti di locazione netti tripli : sono comuni per proprietà commerciali, industriali e uffici. Chiamati anche contratti di locazione NNN, questi assolvono il proprietario dell’immobile dal pagamento della maggior parte delle spese di costruzione. L’inquilino commerciale coprirà le tasse sugli immobili, l’assicurazione sulla proprietà e i costi di manutenzione.

Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) : non sei pronto ad acquistare un intero edificio da solo? Un REIT raccoglie denaro da molti investitori diversi e riceve dividendi dal reddito dell’edificio. Se il REIT è negoziato pubblicamente, le azioni possono essere acquistate tramite un intermediario. Altrimenti puoi acquistare una quota direttamente dal REIT.

Tasso di capitalizzazione (tasso di copertura): se hai investito in abitazioni per un po ‘, probabilmente hai imparato qualcosa sul tasso di copertura solo dall’osmosi. Ma è con proprietà multifamiliari che questa figura diventa davvero importante. Capire il tasso limite può essere complicato, ma non preoccuparti! La guida dettagliata diBiggerPockets al cap rate  ti guiderà attraverso tutti i dettagli.

Ostacoli agli investimenti in immobili commerciali

1. Finanziamento

Essere in grado di qualificarsi per il finanziamento commerciale in base al proprio bilancio può essere una sfida. Ciò varierà in modo significativo da un investitore all’altro.

Un buon bilancio mostrerà un reddito stabile, un flusso di cassa sano e una conoscenza del budget. Può includere ma non è limitato a:

  • Conto profitti e perdite
  • Azioni e obbligazioni detenute
  • Investimenti immobiliari di proprietà
  • Vari altri investimenti a breve e lungo termine
  • Prova della capacità di pagare mutui per periodi di tempo prolungati.

Gli investitori che mostrano perdite significative o che non mostrano una redditività sostenibile e stabilità finanziaria a lungo termine potrebbero vedere rifiutate le loro richieste iniziali di mutuo dal prestatore. Un bilancio impressionante può fare la differenza tra l’ottenimento di un immobile commerciale o la perdita dell’offerta.

Particolare attenzione dovrebbe essere prestata al sostegno e al mantenimento di un bilancio solido e qualsiasi influenza negativa dovrebbe essere eliminata.

Crea un piano di investimento e determina i tuoi obiettivi finanziari e di investimento. Da lì, puoi decidere quanto vuoi investire. Puoi determinarlo comprendendo il tuo patrimonio netto e la tua tolleranza al rischio.

Si dovrebbe prendere in considerazione la pianificazione non solo di come pagare inizialmente, ma anche del quadro generale dei profitti negli anni successivi. Devono essere presi in considerazione i costi di chiusura e le riparazioni necessarie alla proprietà in questione.

2. Esperienza

Qualsiasi investitore immobiliare commerciale dovrebbe avere qualche esperienza precedente di investimento immobiliare commerciale. Se non ce n’è assolutamente nessuno, è una buona idea collaborare con qualcuno che abbia esperienza nella stessa classe di asset che stai cercando di acquistare. Possono anche aiutarti a capire meglio il mercato immobiliare commerciale, che è una bestia completamente diversa dal suo fratello residenziale.

Se questa non è un’opzione, assumere una società di gestione immobiliare ben posizionata può aiutare un nuovo investitore a superare le sfide che dovrà affrontare in questa nuova impresa. Una società di gestione immobiliare con sufficiente esperienza può fungere da buon sostegno alla tua mancanza di precedente esperienza nel settore immobiliare commerciale.

3. Liquidità

La liquidità è definita come la capacità di trasformare le attività in contanti il ​​più rapidamente possibile. Gli investitori dovrebbero sempre avere abbastanza liquidità per coprire almeno l’acconto, i costi di chiusura e le eventuali commissioni di ristrutturazione che potrebbero essere necessarie. Questo varierà da proprietà a proprietà.

Qualsiasi altro bene posseduto dovrebbe poter essere liquefatto rapidamente. Troppi beni vincolati e non facilmente liquefatti possono funzionare contro gli investitori.

Tutti gli esborsi finanziari iniziali, come l’acconto, i costi di chiusura e le spese di ristrutturazione, dovrebbero essere calcolati nell’aspetto della liquidità prima di considerare un acquisto o fare un’offerta su una proprietà commerciale.

4. Due diligence

Un altro ostacolo significativo all’ingresso quando si considera l’investimento in immobili commerciali è la  mancanza di una sufficiente due diligence . La due diligenceinclude esaminare il contesto finanziario della proprietà, i dati demografici della proprietà – la sua posizione e le cifre di locazione – la classe di proprietà in cui rientra e quante volte è stata rivenduta negli anni precedenti.

Le proprietà rivendute innumerevoli volte possono potenzialmente essere un cattivo investimento e gli investitori dovrebbero procedere con cautela.

Segui da vicino le tendenze commerciali e impara a prevedere meglio quali tipi di proprietà saranno ricercati. Questo ti aiuterà a ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo e ad aumentare il tuo successo negli investimenti immobiliari. Sii sempre alla ricerca di nuove offerte di lavoro e utilizza le tendenze commerciali per determinare i prezzi degli affitti.

Ricerca e conosci l’area geografica in cui stai cercando di investire. L’area geografica può giocare un ruolo importante nel costo della proprietà e nell’ammontare dell’affitto che può essere addebitato, nonché nel tipo di potenziali inquilini che riceverai. Questo, ovviamente, influisce sui profitti di ogni investitore e se hai un certo budget entro il quale devi lavorare, è saggio trovare un’area geografica che si adatti a questo budget.

Alcune aree sono molto più costose per tutti i tipi di alloggio rispetto ad altre, e questo deve essere tenuto presente quando si cerca dove acquistare. Le spese del costo della vita per area geografica sono un buon indicatore dell’importo dell’investimento necessario prima di considerare l’acquisto. Alcune aree geografiche hanno semplicemente un costo della vita complessivamente più elevato ei prezzi delle case possono variare enormemente.

5. Sottoscrizione

Un altro ostacolo che può essere trascurato è la corretta sottoscrizione. Un buon sottoscrittore determina l’accuratezza della valutazione e garantisce che nessun altro sia sul titolo e che il finanziamento si adatti al prestito .

Non eseguire una sottoscrizione dettagliata o saltare completamente questo passaggio può rendere una potenziale vendita o addirittura una vendita finale un vero incubo per tutte le parti coinvolte. Anche le questioni assicurative sono coperte dai sottoscrittori, poiché l’assicurazione fa parte dell’accessibilità economica di qualsiasi affare di immobili commerciali.

Correlati: 3 suggerimenti per ottenere l’approvazione per un prestito commerciale

6. Squadra ben formata

Questo prossimo ostacolo all’ingresso è molto trascurato e non dovrebbe esserlo. Avere una “squadra” in atto.

L’investimento immobiliare commerciale è un’impresa, chiara e semplice. Non coinvolgere altri che possono aiutare un investitore, soprattutto uno inesperto, può solo portare a mal di testa. Avrai bisogno di:

  • Agente immobiliare commerciale con esperienza nel settore immobiliare commerciale (non tutti lo fanno)
  • Avvocato immobiliare
  • Gestore di proprietà , in particolare su proprietà multifamiliari: un investitore che cerca di essere sia gestore che investitore può rimanere sopraffatto
  • Rispettabile (e concesso in licenza!) Appaltatore
  • Privati ​​o istituti finanziari che possono prestare denaro immediatamente al di fuori dell’investimento iniziale in caso di circostanze impreviste
  • Agente assicurativo a bordo

7. Ricerca

La ricerca sul mercato in generale negli anni precedenti o nell’anno in corso può essere trascurata da molti.

Il mercato immobiliare, soprattutto quello commerciale, può aumentare e diminuire drasticamente nel giro di pochi mesi. Ci sono volte per comprare e volte per trattenere un acquisto. Ci sono aree geografiche che aumentano in determinati momenti, mentre anche altre aree diminuiscono.

Queste  statistiche sono prontamente disponibili online  dalla National Association of Realtors (NAR) e vengono aggiornate regolarmente. Le fluttuazioni del mercato possono avere un forte impatto sul prezzo di una vendita iniziale e sulla stabilità complessiva di una proprietà negli anni futuri.

La linea di fondo

L’investimento immobiliare commerciale è un’ottima scelta per molte ragioni.

Per cominciare, ci sono una miriade di vantaggi fiscali per i proprietari di immobili . Potrebbero essere disponibili anche detrazioni fiscali per il lavoro autonomo. Un buon ragioniere pubblico certificato immobiliare (CPA) può aiutare a determinare quali vantaggi fiscali si applicano in ogni singolo caso. Il governo può davvero essere il migliore amico di un investitore immobiliare.

Questo non vuol dire che non ci siano rischi, poiché ce ne sono molti. Investire in qualsiasi tipo di proprietà immobiliare, specialmente in immobili commerciali più costosi (come MFH) può essere rischioso. Il mercato va su e giù, i dati demografici dell’area possono salire e scendere e il prezzo complessivo di rivendita può aumentare o diminuire drasticamente.

Aggiungere a ciò eventuali modifiche apportate alla proprietà. Il miglioramento di una proprietà può inizialmente aggiungere un reddito da locazione aggiuntivo. Tuttavia, l’occupazione diminuisce durante i lavori di ristrutturazione e quindi anche il reddito generato diminuisce.

Come puoi vedere, investire in immobili commerciali è un ottimo modo per diversificare un portafoglio, se un investitore può superare tutte le barriere all’ingresso. Fare la ricerca e seguire le linee guida per superare tali barriere di cui sopra aiuterà immensamente sia gli investitori principianti che quelli esperti.

Sii saggio, sii felice, ma sii accurato!

Perché acquistare case economiche non ti farà guadagnare soldi

Perché acquistare case economiche non ti farà guadagnare soldi

piccoli modelli di proprietà di plastica di investimento immobiliare su superficie di legno con blocco note, calcolatrice, smartphone, mani maschili in vista

I nuovi investitori immobiliari spesso si infatuano dell’idea del flusso di cassa passivo che il settore immobiliare può portare. Quindi non sorprende quando vedi molti nuovi investitori lanciare cautela al vento per inseguire il flusso di cassa e finire per acquistare case super economiche (in spesso aree discutibili) pensando di raggiungere i loro obiettivi di investimento più velocemente.

Ma questa può essere una grande trappola se non stai attento.

Perché non acquistare a buon mercato?

Cosa si qualifica come una casa “economica”?

Questa risposta differisce da mercato a mercato e si basa sulla prospettiva dell’investitore.

Ai fini di questo esercizio, intratteniamo lo scenario che vedo spesso nei forum, dove un nuovo investitore pubblica di aver acquistato una casa del mercato del Midwest per $ 40.000 che affitta per $ 700.

Ma l’acquisto di case a buon mercato spesso viola i quattro principi dell’investimento conservativo: conservazione del capitale, flusso di cassa, apprezzamento e vantaggi fiscali .

Le case economiche tendono a:

  1. Trovati in aree della città che sono molto probabilmente in declino piuttosto che in via di progresso, influenzando le tue opzioni di inquilino, la capacità di proteggere il tuo capitale e le possibilità generali di apprezzamento.
  2. Avere turni di inquilini più elevati e costi di rotazione più elevati a causa di un minore orgoglio di proprietà, influendo così sul flusso di cassa (il vero motivo per cui potresti aver acquistato la casa economica per cominciare!).
  3. Avere costi di CapEx / manutenzione più elevati in relazione agli affitti, influenzando nuovamente il flusso di cassa. Non è che un tetto o uno scaldabagno costino di meno perché è una casa meno costosa, quindi devi mettere da parte più del tuo affitto per prepararti a questi costi, assorbendo così il flusso di cassa che pensavi di ottenere.
  4. Essere più difficile da assicurare per un costo ragionevole, poiché il costo per sostituire la proprietà è spesso molto più alto del valore effettivo della proprietà. Se riesci a ottenere un prestito, la casa sta occupando un posto prezioso e l’inquilino sta pagando meno debito per te.
  5. Avere meno strategie di uscita a causa di un minor numero di acquirenti qualificati a quel prezzo, mettendo così a rischio il tuo capitale iniziale se non puoi vendere la proprietà.
  6. Rendi più difficile (o impossibile) garantire il prestito, poiché le banche hanno un importo minimo di prestito che sottoscriveranno. Di conseguenza, quando acquisti tutto in contanti, questo può rallentare la tua velocità di denaro ed esporre il tuo capitale a un rischio maggiore possedendo la proprietà tutta in contanti.
  7. Avere un deprezzamento inferiore , influendo sulla tua capacità di utilizzare uno degli strumenti più potenti del settore immobiliare per mantenere il tuo flusso di cassa esente da imposte, soprattutto se hai acquistato tutto in contanti.

Ancora una volta, ciò che si qualifica come una “casa a buon mercato” è tutto relativo. Per la mia strategia di investimento, mi piacciono le case di classe C + B, in aree stabili o desiderabili, che hanno un ARV di $ 100.000 +. Per un altro investitore, la mia proprietà potrebbe essere una “casa a buon mercato!”

Relazionato: Abbiamo fatto i conti: non puoi guadagnare con case da $ 30.000. Ecco perché…

Cosa fare invece

Prima di impegnarti in questa strategia di investimento, fai un passo indietro e dedica un momento a seguire i passaggi seguenti per creare un piano di investimento completo.

  1. Dai uno sguardo introspettivo profondo per capire:
    • I tuoi veri obiettivi di investimento. Hai bisogno di flusso di cassa, crescita del patrimonio o un approccio equilibrato di entrambi?
    • Quali strategie di investimento sono in linea con i tuoi obiettivi di investimento?
    • Che tipo di tempo puoi dedicare al tuo piano di investimenti? Proprio come qualsiasi attività commerciale, può richiedere un bel po ‘di lavoro per far decollare il tuo piano immobiliare.
  2. Ricerca i tuoi mercati / sottomercati che faranno pendere le carte di investimento a tuo favore e in cui puoi permetterti di investire. Cerca i mercati in cui ci sono:
    • Crescita demografica
    • Crescita del lavoro
    • Diversità del lavoro
    • Crescita del reddito
    • Accessibilità (prezzi delle attività e affitti)
  3. Dopo aver ristretto il mercato e i sottomercati, scegli da due a tre per eseguire un’analisi approfondita dei vari asset che soddisfano i tuoi obiettivi di investimento.

Questi tre passaggi sono i tre passaggi più difficili per ottenere il diritto nel settore immobiliare e sono i passaggi che molti investitori scorciatoia. Dopo aver composto questi tre passaggi, sei pronto per le gare per creare la tua squadra, costruire la canalizzazione delle trattative e iniziare a realizzare i tuoi affari.

Correlati: dovrei acquistare diverse case economiche o poche più costose? Analisi di un investitore

Riepilogando

Questo non è un elenco esaustivo di tutti i passaggi necessari per iniziare a investire nel settore immobiliare, ma è un ottimo inizio per costruire un piano per tenerti fuori da una delle insidie ​​più comuni che i nuovi investitori devono affrontare: la tentazione di acquistare investimenti super economici.

Hai comprato quella che poteva essere considerata una casa “economica”?

Cosa considerare con un Fix & Flip

Cosa considerare con un Fix & Flip

Cosa considerare con un Fix & Flip

Ci sono molte cose da considerare prima di iniziare un investimento immobiliare fisso e capovolto. Quando analizzi un affare, assicurati di tenere a mente i costi di correzione e ribaltamento:

Costi di acquisizione

 Identifica valore post-riparazione (ARV):

L’ARV della proprietà è il valore della proprietà previsto dopo che le riparazioni sono state completate. Gli investitori possono spesso ottenere una buona stima su questo aspetto guardando i comparabili nella zona. L’ARV è un valore chiave da utilizzare per determinare cosa offrire su una proprietà, poiché il prezzo di acquisto più i costi di riabilitazione dovrebbero comunque lasciare spazio a un profitto (si spera significativo!) Sulla vendita.

 Correggi e ribalta il prezzo di acquisto della proprietà:

Questo è il prezzo che l’investitore ha effettivamente pagato per la proprietà. Non è necessariamente il valore della proprietà o in cui era elencato, ma ciò che è stato effettivamente pagato.

 Costi di chiusura:

Queste sono le spese extra che acquirenti e venditori pagano per la proprietà alla chiusura di una transazione immobiliare. In media, le spese di chiusura costano circa il 2-5% del prezzo di acquisto della proprietà.

 Costi di acquisizione totali:

Questo è il costo totale di acquisto di una proprietà, incluso il prezzo di acquisto e i costi di chiusura.

Costi di riabilitazione

I costi di riabilitazione sono una delle cose più importanti da considerare quando si aggiusta e si capovolge una proprietà. I costi di riabilitazione includeranno:

 Costo dei materiali

 Costo del lavoro

 Costo dei permessi

Se sei nuovo nel riparare e capovolgere le proprietà, potresti voler evitare di acquistare proprietà che hanno importanti ristrutturazioni strutturali o vecchi impianti idraulici. Questo perché, più grande è il lavoro, maggiore è lo spazio per errori o tempistiche estese che possono aumentare i costi e diminuire il ROI.

Avere una strategia di uscita

Ogni volta che un investitore sta effettuando un investimento immobiliare, è importante disporre di una strategia di uscita predeterminata qualora le cose non andassero come previsto. Se il flip diventa più costoso di quanto previsto in precedenza, o la casa rimane più a lungo sul mercato, gli investitori dovrebbero avere strategie di uscita per ogni scenario. Di seguito sono riportati alcuni esempi di strategie di uscita:

  • Abbassare il prezzo: comprendere la linea di fondo e quanto ci si può avvicinare abbassando il prezzo di quotazione è estremamente importante. Ogni giorno la proprietà si trova sul mercato, costa denaro al venditore, quindi abbassare strategicamente il prezzo può risparmiare denaro nel lungo periodo. Considera questo quando pianifichi le strategie di uscita.
  • Opzioni di leasing: un’opzione di leasing comporta la ricerca di un acquirente che possa avere dei soldi ed è in grado di versare un deposito. Quel deposito e il successivo pagamento delle opzioni di locazione garantiscono il loro diritto di acquistare quella proprietà in una data predeterminata lungo la strada.
  • Landlording: Un’altra opzione è il landlording; che non è altro che comprare una proprietà e poi affittarla. Se decidi di non voler vendere la casa a un prezzo inferiore, l’affitto è una buona opzione.

Ci sono molte altre strategie da considerare quando si esegue una correzione e un capovolgimento; ogni situazione è diversa. Assicurati solo di fare la tua due diligence prima di acquistare un investimento fisso e ribaltabile, in modo da poter essere sicuro del potenziale di profitto dell’accordo.