A meno che non siate seduti su un mucchio di contanti, l’acquisto delle vostre proprietà buy and hold dovrà essere finanziato attraverso qualche tipo di prestito. I primi prestiti per i vostri investimenti immobiliari sono relativamente facili da ottenere. Chiameremo questi tipi di prestiti finanziamenti “tradizionali”. Basta fare acquisti presso qualsiasi banca o broker di mutui e probabilmente saranno in grado di aiutarvi a comprare la prima, seconda, terza e forse anche quarta proprietà in affitto.
Dopo di che, ottenere un finanziamento “tradizionale” diventa molto più difficile. La maggior parte dei finanziatori tradizionali vi taglierà fuori. Vi diranno che non rientrate più nei loro criteri. Avete “troppe” proprietà. Il vero problema è che non possono vendere questi prestiti sul mercato aperto. Ma voi volete continuare a investire e a far crescere la vostra attività. Alla fine vorreste lasciare il vostrp “vero” lavoro. Quindi cosa potete fare?
Cosa sono i prestiti commerciali?
Una cosa che si può fare è cercare di ottenere prestiti commerciali. Questi prestiti sono diversi dai finanziamenti più “tradizionali” e possono aiutare i piccoli (e grandi) investitori a far crescere la loro attività di investimento. I prestiti commerciali sono diversi dalle fonti di finanziamento più “tradizionali” in diversi modi.
- I prestiti commerciali si trovano generalmente nelle banche più piccole e locali
- I prestiti commerciali sono sempre tenuti nel portfolio della banca piuttosto che raggruppati e venduti sul mercato aperto
- I prestiti commerciali offrono maggiore flessibilità con la gestione, il tipo e il numero di proprietà possedute.
Come ricevere i prestiti commerciali
I prestiti commerciali erano molto facili da ottenere prima del 2008. Ora sono molto più limitati, ma le cose sembrano allentarsi un po’. La vostra migliore scommessa in questi giorni è quella di ottenere un rinvio da un altro investitore che sta già lavorando con una particolare banca.
Questa è un’altra ragione per cui le REIA locali possono essere di grande aiuto. Inoltre è necessario conoscere i numeri e un po’ di “linguaggio da banchiere”, ma questo è un argomento da discutere in un secondo momento. Se potete ottenere un prestito commerciale, ecco alcuni punti chiave da ricordare.
- I tassi d’interesse sono più alti. Niente più tassi del 3%. I tassi saranno più vicini al 6 o 7% o più al momento. Quindi assicuratevi di aggiornare la vostra analisi dei contanti.
- La durata dell’ammortamento sarà più breve. Sono finiti i piani di ammortamento di 30 anni. 15 e 20 anni sono la norma. Questo aumenterà la quantità di interessi e di capitale pagati ogni mese, quindi aggiusta di nuovo la tua analisi del flusso di cassa.
- Ci sarà probabilmente un mutuo. Questo significa che il saldo del prestito è dovuto in un tempo molto breve, di solito da 3 a 5 anni. Così, mentre il piano di pagamento può essere determinato da un tasso di ammortamento di 20 anni, alla fine di 5 anni il saldo è dovuto e si dovrà pagare o rifinanziare il prestito. È necessario avere un piano per affrontare quello che un investitore che conosco chiama “questo proiettile che si muove lentamente”.
Vorrei che noi investitori potessimo ottenere tutti i prestiti che vogliamo a tasso fisso a 30 anni. Ma non è questo il caso. Un’opzione dopo aver esaurito la fonte “tradizionale” di finanziamento è il prestito commerciale. I prestiti commerciali sono un ottimo strumento per il vostro business di investimento, basta essere consapevoli dei termini di entrata.