VUOI COMPRARE E VENDERE CASE ?

VUOI COMPRARE E VENDERE CASE ?

Vuoi acquistare immobili, ristrutturarli e  rivenderli ? Lo faccio da una vita ed è un’ottima strategia anche divertente . Ti voglio precisare che l’attività dell’ investitore immobiliare è dinamica ricca di soddisfazioni e consente anche una gestione degli impegni programmata …..ma è molto impegnativa!!

Ovviamente se pianificata con metodo, consente in tempi brevi di avere degli ottimi risultati economici .

COMPRARE E VENDERE CASE , INIZIARE SENZA SOLDI?

A me piace sempre essere molto chiaro …. Se non hai capitali disponibili non ti consiglio di spendere tempo

Se sei appassionato ancor meglio …. Infatti ho conosciuto, molte donne che si divertono addirittura, poiché hanno proprio una passione autentica nelle ristrutturazioni immobiliari  le case .

E’ vero che il mercato immobiliare risente di una contrazione da diversi anni, ma è altrettanto vero che in questo momento le offerte concreta dominano sulle richieste. Detto questo,aggiungo che è più importante che mai diventare abili nella fase di ricerca, selezione e negoziazione.

Quindi, se non sei scoraggiato dalla tendenza di mercato e vuoi ancora entrare nel settore degli investimenti immobiliari – intendo, nello specifico :  acquistare-ristrutturare e vendere , ecco alcuni suggerimenti per allineare una metodo finalizzato a produrre utili.

COMPRARE E VENDERE CASE ,DA DOVE INIZIARE……

Come ricercare gli immobili (se sei nuovo concentrati su appartamenti ) da ristrutturare e vendere

Scegli il quartiere giusto

Inizia a livello locale o con un mercato che conosci, soprattutto se sei un principiante. Quando vivi, lavori o hai relazioni sul  mercato immobiliare, avrai una visione chiara del mercato sulla zona specifica.

Iniziare dove abitualmente vivi o lavori , significa anche risparmiare tempo e denaro. Trascorrerai meno tempo in viaggio e saprai dove ottenere le migliori offerte sia dagli artigiani , dai professionisti e dai fornitori.

Evitare i quartieri molto popolari dove ci sono molte offerte o dove si registra un calo dei prezzi

Selezionare gli immobili giusti

Se sei nuovo a lanciare, un buon punto di partenza è con i prodotti più liquidi sul mercato. Questi tendono ad essere condomini (in alcuni mercati) e case unifamiliari a prezzi medi.

Alla luce dell’attuale crisi immobiliare a prezzi accessibili, una buona scommessa è quella di concentrarsi su case di avviamento a prezzi modici, pulite e luminose. Per quanto possibile, prova a trovare proprietà che dispongono già di funzionalità e layout popolari.

Un altro consiglio è quello di cercare immobili che richiedono moderati lavori di ristrutturazione, a differenza di quelli più estesi. È molto meno costoso aggiornare pavimenti, controsoffitti e vernici piuttosto che iniziare a demolire le pareti.

Non importa quanto tu abbia esperienza di una pinna, ti imbatterai sempre in sorprese. Se non riduci al minimo gli imprevisti, i tuoi profitti possono scomparire rapidamente.

Attenzione al mercato

Anche se rimani locale e conosci il quartiere, è una buona idea prestare attenzione alle statistiche sulle condizioni del mercato. Assicurati di aver verificato per bene:

  • Prezzi e condizioni di proprietà comparabili
  • Numero medio di giorni di proprietà sul mercato
  • Tasse di proprietà

Conosci i tuoi numeri

Parlando di numeri, migliore sarà la stima dei costi e delle spese, migliore sarà la progettazione e la realizzazione dei profitti. Esistono molti strumenti e risorse per aiutarti a stimare costi e spese , ma non c’è sostituto per l’esperienza.

Più proprietà capovolgi, migliore sarà la tua stima. All’inizio, vorrai essere prudente nei tuoi calcoli, coprire le spese per coprire gli imprevisti e attenersi al tuo budget .

Cercare proprietà e inviare offerte in modo aggressivo

Anche se non pensi di ottenere l’affare, vai avanti e invia un’offerta se trovi una proprietà che soddisfa i tuoi requisiti. Se sei stato nel settore immobiliare per un certo periodo di tempo, sai che le offerte possono cadere in qualsiasi momento, per molte ragioni diverse.

Ad esempio, gli altri acquirenti potrebbero non avere i soldi allineati o potrebbero avere troppi affari nelle opere. Ma se non fai un’offerta, non sarai in grado di sfruttare le opportunità che si presentano.

Dove trovare le offerte

Quindi, quali sono i modi migliori per trovare le proprietà e le pinne? Ecco alcune risorse che puoi e dovresti considerare quando cerchi una casa da girare:

  • Aste immobiliari
  • Agenzie immobiliari
  • Studi tecnici
  • Amministratori di condominio
  • Giornali di annunci
  • Portali immobiliari (immobiliare.it- casa.it-idealista.it ecc )
  • Ricercare cartelli in zona

COMPRARE E VENDERE CASE : LE CONCLUSIONI

Fix and flip può essere un’ottima strategia per gli investitori immobiliari, ma non è sempre facile come ci si potrebbe aspettare. Devi fare i compiti, conoscere i tuoi numeri e avere un po ‘di pazienza. Quando lo fai, lanciare può essere un’ottima fonte di reddito.

Una volta abbattuta la formula e aver trovato le fonti di offerta che funzionano per te, assicurati di non essere compiacente. Tieni presente che le migliori fonti di proprietà di correzione e capovolgimento possono cambiare in base alle condizioni del mercato, quindi monitora e regola se necessario.

Il ROI E ROE : RIFERIMENTI DELL’ INVESTITORE IMMOBILIARE

Il ROI E ROE : RIFERIMENTI DELL’ INVESTITORE IMMOBILIARE

Roi e roe: Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’è il ROI ?

Il ROI è l’acronimo di “Return on Investment” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sull’investimento”.

Il ROI è l’indice che misura il rendimento sull’investimento immobiliare e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROI = Utile netto / Prezzo di acquisto ( Capitale investito)

Per utile netto si intende la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

Come si calcola il ROI ?

Esempio:

se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare solo con capitale proprio e lo rivendessi a € 300.000, il ROI sarebbe:

  • PREZZO DI ACQUISTO € 240.000
  • PREZZO DI VENDITA € 300.000
  •  UTILE NETTO € 60.000
  • UTILE NETTO
    —————————————————————
    X 100
    PREZZO DI ACQUISTO (Capitale Investito)

60.000 / 240.000 = 0,25 ( x 100)
ROI = 25%

Nell’esempio suindicato il ritorno dell’investimento immobiliare è pari al 25%, quale rendimento effettivo sull’investimento immobiliare. Qualora volessimo rapportarlo al fattore tempo e l’operazione immobiliare, dal momento dell’acquisto al momento della vendita, si concludesse in 6 mesi il ROI sarebbe:

25% / 6 mesi = X / 12 mesi

X (ROI) = 50 %

In questo caso l’utile netto su base annua sarà del 50%.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’e il ROE ?

Il ROE è l’acronimo di “Return on equity” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sul Capitale”

Il ROE è l’indice che misura il rendimento sulla quota propria di capitale investito e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROE = Utile netto / Capitale proprio investito

Come si calcola il ROE ?

Esempio:

Se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare in parte con capitale proprio pari a € 20.000 ed in parte con capitale finanziato dalla banca pari a € 220.000 ipotizzando interessi passivi su mutuo pari a € 11.000 e lo rivendessi a € 300.000 il ROE sarebbe :

  •  PREZZO D’ACQUISTO € 240.000
  • PREZZO DI VENDITA € 300.000
  •  QUOTA PROPRIA CAPITALE INVESTITO € 20.000
  • QUOTA CAPITALE FINANZIATA € 220.000
  • UTILE LORDO € 60.000
  • INTERESSI PASSIVI SU MUTUO € 11.000
  • UTILE NETTO € 49.000
  • Utile lordoInteressi passivi (UTILE NETTO)

—————————————————————— X 100
QUOTA PROPRIA DI CAPITALE INVESTITA

49.000 / 20.000 = 2,45 ( x 100)

ROE = 245 %

Tale rendimento è possibile grazie all’utilizzo della leva finanziaria.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

 Cosa è il ROI ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento indipendentemente da come è stato finanziato ed è l’acronimo di “RETURN ON INVESTMENT”.

Cerco di farti un esempio pratico per farti comprendere meglio il concetto:

Hai acquistato un immobile a € 100.000 con soldi tuoi nella tua zona di investimento che hai individuato come ti ho insegnato , gli hai dato valore ristrutturandolo con altri € 30.000 sempre con soldi tuoi e, dopo aver analizzato i prezzi di mercato come ti ho insegnato,lo rivendi a € 180.000.

E’evidente che hai un utile lordo di € 50.000 e calcolare il ROI su base annua è semplice infatti è sufficiente dividere l’utile per il totale dell’investimento e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROI su base annua = utile (€ 50.000) / investimento totale (€ 130.000) x 100 = 38,5 %

Un buon rendimento direi , anche se poi devi togliere la tassazione.

Un investitore immobiliare di successo genera operazioni profittevoli in un breve periodo , infatti il ROI va sempre relazionato con il fattore tempo e  se la stessa operazione l’avessi chiusa in 6 mesi allora il tuo ROI sarebbe raddoppiato al contrario , con chiusura in 2 anni il tuo ROI sarebbe dimezzato !

Questo ragionamento del tempo ti può sembrare banale ma , credimi , non lo è affatto e rappresenta l’ago delle bilancia fra un’operazione eccellente ad una fallimentare.

Di solito , per noi investitori immobiliari un ROI si considera ottimale quando supera il 30% lordo ma , è il ROE quello che ti deve interessare maggiormente.

 Cosa è il ROE ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento relativamente al capitale proprio utilizzato nello stesso ed è l’acronimo di “RETURN ON EQUITY”.

Per farti capire meglio , il ROE indica il rendimento su base annua dei tuoi soldi investiti nell’operazione.

Riprendiamo l’esempio precedente per il calcolo del ROI e supponiamo tu faccia la stessa operazione ma ricorrendo alla leva finanziaria per mezzo di capitale di rischio di terzi o mutuo bancario per € 100.000.

Quindi finanzierai l’acquisto dell’immobile e utilizzerai tuo capitale per la ristrutturazione per € 30.000.

Lo rivenderai sempre a € 180.000 ed in questo caso il ROE su base annua si calcola dividendo l’utile per il capitale proprio e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROE su base annua = utile (€ 50.000) / capitale proprio (€ 30.000) x 100 = 166,7 % !

Anche in  questo caso dovrai sottrarre la tassazione e le spese per il mutuo

Analizzando  il ROE delle 2 operazioni , senza e con leva finanziaria ed a parità di utile , avremo:

ROE senza leva = 38,5%

ROE con leva =   166,7

Penso sia evidente che l’operazione fatta con leva finanziaria sia la migliore e deve farti capire che dovrai essere abile a non utilizzare o solo in piccola parte il tuo capitale nelle operazioni che andrai a  fare se vorrai farne in modo seriale e se vorrai raggiungere il successo e la ricchezza con gli immobili.

Se vuoi partecipare alle mie operazione immobiliari con tuo capitale e/o se vuoi segnalarmi altre operazioni inviami una richiesta e verrai contatto al più presto.

 

Ritorno sull’investimento (ROI)

Ritorno sull’investimento (ROI)

Che cos’è il ritorno sull’investimento?

Il ritorno sull’investimento (ROI) misura la quantità di denaro o profitto netto realizzato su un investimento, visualizzato come percentuale del costo di tale investimento. Mostra come vengono utilizzati in modo efficace ed efficiente i fondi di investimento per generare un profitto netto. Conoscere il ROI consente agli investitori di valutare se investire denaro in un particolare in una oerazione, ad esempio  immobiliare, è sopratutto se è una scelta produttiva o meno.

Il ritorno sull’investimento può essere utilizzato per qualsiasi investimento: azioni, obbligazioni o un immobile.

Il calcolo di un ROI è  significativo per una proprietà residenziale può essere difficile perché i calcoli possono essere facilmente condizionati e alcune variabili possono essere incluse o escluse.

Come si calcola il roi : la formula per calcolare il ritorno sull’investimento

La formula del ritorno sull’investimento misura il tasso di rendimento sottraendo il valore corrente dell’investimento dal valore iniziale dell’investimento e dividendolo per il valore iniziale.

La formula del ROI è:

(Valore dell’investimento attuale – valore dell’investimento iniziale) / Valore dell’investimento iniziale

Oppure, può anche essere calcolato dividendo il rendimento dell’investimento, ovvero le plusvalenze, per il costo dell’investimento originale:

Rendimento dell’investimento / Costo dell’investimento

Poiché il ROI è un rapporto di redditività, ci dà il profitto su un investimento rappresentato in termini percentuali.

Diciamo che hai acquistato un appartamento  per € 50.000 e lo hai vendute due anni dopo per € 85.000. Il profitto è di € 35.000 e il ROI è del 70%.

Tipi di ROI

Il ROI è particolarmente utile quando si valuta una serie di opportunità di investimento. A parità di altre condizioni, gli investitori opteranno per l’investimento con il ROI più elevato.

Tuttavia, esistono altre misure di rendimento che vengono utilizzate per valutare la redditività di un investimento:

Il ritorno sul capitale è una misura di redditività che viene utilizzata a livello aziendale e non per investimenti specifici. È calcolato come reddito netto diviso per il patrimonio netto medio. Questo misura quanto bene l’azienda sta usando i suoi beni.

Il tasso di rendimento interno determina la redditività di un investimento o progetto, tuttavia, calcolarlo è un po’ più complicato del ROI.

Calcolo del ROI sulle proprietà in affitto

L’equazione del ROI potrebbe sembrare abbastanza semplice, ma tieni presente che ci sono un certo numero di variabili immobiliari che possono influenzare il ROI. Questi includono le spese di riparazione e manutenzione, nonché la leva finanziaria, denaro preso in prestito per effettuare l’investimento iniziale. Le condizioni di finanziamento possono incidere notevolmente sul costo complessivo dell’investimento.

ROI PER GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

ROI PER GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI

ROI per gli investimenti immobiliari

Il calcolo del ROI di un’ investimento immobiliare è abbastanza semplice se acquisti una proprietà con finanza propria. Ecco un esempio di un immobile affittato e  acquistato con mezzi propri:

Hai pagato 250.000 euro in contanti per la proprietà in affitto.

I costi di chiusura sono stati di € 10.000 e i costi di ristrutturazione sono stati pari a € 25.000,

portando il tuo investimento totale a € 285.000.

Ricavi 1.500 euro di affitto ogni mese.

Dopo un anno:

Hai guadagnato € 18.000 di reddito da locazione.

Le spese, comprese le tasse sulla proprietà e l’assicurazione, ammontavano a € 2.500.

Il tuo rendimento annuo è stato di € 15.500.

Il ROI della proprietà viene calcolato dividendo il rendimento annuo (€ 15.500) per l’importo dell’investimento totale (€ 285.000). Il ROI è del 5,4%.

ROI per gli investimenti immobiliari effettuati con mutuo

Il calcolo del ROI sulle transazioni finanziate è più complicato. Ad esempio, supponi di aver acquistato la stessa proprietà in affitto da € 250.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, hai acceso un mutuo:

L’acconto necessario per il mutuo è il 20% del prezzo di acquisto, o € 50.000.

I costi di chiusura erano € 12.500 e il rimodellamento costava € 25.000.

Le tue spese vive totali sono state di € 87.500.

Ci sono anche spese correnti con un mutuo:

Il mutuo era un tasso fisso di 30 anni al 3%. Sui € 200.000 presi in prestito, il pagamento mensile di capitale e interessi è di circa € 843.

Aggiungeremo gli stessi € 208,33 al mese per coprire tasse e assicurazione, rendendo il tuo pagamento mensile totale € 1.051,33

Il reddito da locazione di € 1.500 al mese ammonta a € 18.000 per l’anno.

Il flusso di cassa mensile per la proprietà è di € 448,67 (€ 1.500 di affitto – € 843 di pagamento del mutuo – € 208,33 per tasse/assicurazione).

Dopo un anno:

Il tuo rendimento annuo è stato di € 5.384,04 (448,67 € x 12 mesi).

Il ROI viene calcolato dividendo il rendimento annuo per le spese vive originali o € 5.384,04 diviso per € 87.500.

Il ROI dell’immobile finanziato è del 6,2%.

Scopri di più: come  aumenta il tuo ROI

Ammortamento e ROI

La vetustà rappresenta l’usura che un bene subisce nel tempo. Secondo studi, gli immobili residenziali durano oltre 27,5 anni. Tuttavia, a differenza di altre spese, l’ammortamento è una spesa non in contanti. Ciò significa che non spendi soldi, comunque una spesa. Questa spesa può compensare il reddito imponibile e risparmiare tasse, il che può in definitiva aumentare il ROI.

Si consideri, ad esempio, il ROI di un immobile in affitto senza ammortamento. Hai € 30.000 di reddito imponibile per il tuo affitto, per il quale devi il 25% di tasse  o € 7.500.

Tuttavia, contabilizzare l’ammortamento significa che devi meno tasse. Se hai gli stessi € 30.000 di reddito da locazione, puoi detrarre il tuo deprezzamento da questo, ad esempio € 17.500. Pertanto, il tuo nuovo reddito da locazione imponibile è di € 12.500. Con un’aliquota fiscale del 25%, ora devi solo € 3,125.

Le tasse non sono generalmente incluse nei calcoli del ROI, ma per gli investitori immobiliari, la quota di ammortamento può essere uno strumento utile che rende l’investimento immobiliare in affitto più vantaggioso rispetto a diversi investimenti.

Ritorno negativo sull’investimento

Il ritorno sull’investimento è semplicemente la quantità di profitto che ottieni dagli investimenti immobiliari in un periodo di tempo. Questa percentuale potrebbe essere positiva, indicando che il tuo investimento ha fatto soldi, oppure potrebbe perdere soldi ed essere negativa.

Ad esempio, supponi di aver investito in una proprietà in affitto da € 200.000 e dopo una serie di sfortunati eventi l’hai dovuta vendere per € 150.000. La tua plusvalenza (o in questo caso la perdita di capitale) è di € 50.000. Il ROI per la proprietà sarebbe negativo del 25 percento.

Il ROI negativo può verificarsi per una serie di motivi, tra cui un alto tasso di turnover o lunghi periodi di vacanza.

Massimizzare il ROI per gli investitori immobiliari

Per garantire una proprietà in affitto redditizia, devi lavorare attivamente per aumentare il ROI tagliando i costi e garantendo un tasso di occupazione costante. Tagliare i costi significa anche limitare le spese, ed è qui che le spese di manutenzione possono svolgere un ruolo. Tenere il passo con la manutenzione può aumentare il ROI a lungo termine.

Nel frattempo, assicurarsi di avere la proprietà in affitto in modo coerente è il principale fattore di reddito. Avere un alto tasso di turnover significa perdere entrate e dover spendere di più in spese per trovare e controllare gli inquilini.

L’altra chiave per aumentare il ROI  è aumentare l’affitto quando possibile. L’aumento deI canoni di locazione aiuterà gli investitori a gestire meglio le spese crescenti, che possono includere tasse, assicurazioni e riparazioni.

 

 

Immobili a reddito: Meglio nuovi  o vecchi?

Immobili a reddito: Meglio nuovi o vecchi?

In questo articolo, parleremo degli immobili a reddito , proprio su questo tema , c’è un un continuo dibattito che probabilmente rimarrà irrisolto nel prossimo futuro:

  • Ristrutturare le case per un profitto o comprare e tenere affitti a lungo termine?
  • Se si opta per gli affitti a lungo termine, ci si deve concentrare sul guadagno o sulla crescita del capitale?
  • Dovresti comprare una vasta gamma di case monofamiliari o acquistare edifici di appartamenti multifamiliari?
  • Saldare il debito del tuo patrimonio di investimenti o aumentarlo rifinanziando per aggiungere altre proprietà?
  • Comprare proprietà in località con rating A e B o inseguire i rendimenti più alti di quelle C e D?

Per ottenere il massimo da immobili a reddito cosa conviene fare ?

Sono sicuro che ci sono investitori immobiliari che sostengono ogni lato di questo dibattito, ma ho voluto provare ad offrire una panoramica dei pro e dei contro di ogni tipo di proprietà.

Poi, seguirò condividendo il consiglio che do alla maggior parte dei miei clienti investitori sull’argomento.

I benefici dell’acquisto di immobili in condizioni “normali ” da reddito

Ci sono tre fattori principali a cui bisogna prestare attenzione prima di acquistare immobili che dovranno poi dare una rendita:

-Posizione e quartieri consolidati

-Tassi di mercato prevedibili per valori e affitti

-Le proprietà più vecchie sono di solito costruite meglio

Il vantaggio principale dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che di solito si trovano in quartieri consolidati e affascinanti, più vicini ai principali centri urbani. In quanto tali, tendono ad attrarre gli inquilini più interessati allo stile di vita e alla vicinanza. Questo gruppo di inquilini ha i suoi pro e i suoi contro. Da un lato, tendono ad essere professionisti che soddisfano i criteri di reddito e di credito. Dall’altro, tendono ad essere inquilini più transitori e in genere non rimangono per lunghi periodi.

Il secondo vantaggio dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che i tassi di mercato per i valori e gli affitti sono ben stabiliti in virtù del fatto che il quartiere è lì da molto tempo. A volte, quando si acquista una nuova costruzione, c’è una certa quantità di supposizioni da fare per determinare il tasso di affitto appropriato.

Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.

Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.

Quello che posso dire con certezza è che c’è una tendenza verso una maggiore densità edilizia. I vecchi quartieri avevano tipicamente lotti più grandi con case che avevano più spazio tra di loro. Ora, i costruttori stanno cercando di inserire più case nella stessa quantità di terreno a causa dell’aumento dei costi dei terreni.

Immobili a reddito:immobili di recente costruzione , quali sono i vantaggi :

Successivamente, diamo un’occhiata ai benefici delle proprietà in affitto più recenti (che raddoppiano i contro degli affitti più vecchi).

Ci sono cinque vantaggi principali degli affitti più recenti:

  1. Le proprietà in affitto più recenti tendono ad essere situate in zone con scuole migliori
  2. Flusso finanziario più prevedibile grazie a minori spese di capitale
  3. Maggiore efficienza energetica e bollette più basse per gli inquilini
  4. Termini di locazione più lunghi e meno turnover
  5. Maggiore potenziale di crescita

Il vantaggio principale dell’acquisto di proprietà in affitto più recenti è che, in media, queste proprietà tendono ad essere vicine a scuole migliori. Questo non è certamente vero in tutti i casi, ma provando la tendenza generale è stata che le scuole nelle aree suburbane (dove si trovano le proprietà più recenti) sono valutate meglio rispetto alle scuole nelle località più vicine.

La qualità della scuola è il criterio più importante che gli inquilini eccellenti cercano quando scelgono una casa in affitto. Le proprietà in affitto più recenti di solito portano ad inquilini migliori perché sono collegate a scuole migliori.

In secondo luogo, le proprietà più nuove avranno meno spese di capitale nel prossimo decennio perché tutti i sistemi principali sono più nuovi. Anche nel caso di un vecchio affitto ristrutturato, a meno che non ci sia l’impianto idraulico galvanizzato o i sistemi elettrici a manopola e tubo siano stati sostituiti e aggiornati, è probabile che le riparazioni siano più costose nelle case in affitto più vecchie che in quelle più nuove.

Se acquistate un appartamento in affitto che ha meno di 5 anni il tetto sarà in ottime condizioni per i prossimi 20-25 anni. Questo di solito non è il caso delle proprietà in affitto più vecchie. In altre parole, se volete che la redditività del vostro portafoglio immobiliare sia più prevedibile, acquistate proprietà in affitto più recenti.

In terzo luogo, le proprietà più nuove sono in genere più efficienti dal punto di vista energetico: hanno un migliore isolamento e finestre migliori. Questo porta a bollette più basse per gli inquilini, il che li spingerà a rimanere più a lungo. Vedete, quando un inquilino considera per la prima volta di affittare la vostra proprietà, guarda solo il prezzo dell’affitto. Ma quando pensa di rinnovare il contratto d’affitto, guarda la combinazione del prezzo d’affitto più le utenze. Se la vostra vecchia proprietà in affitto fa sì che il vostro inquilino veda 300 dollari di bollette elettriche ogni mese in estate, potete stare certi che cercherà un affitto più efficiente dal punto di vista energetico al momento del rinnovo.

E questo è il seguito perfetto per il quarto vantaggio di possedere proprietà in affitto più recenti: termini di locazione più lunghi e meno turnover. Questo accade per diverse ragioni. In primo luogo, il gruppo di inquilini nei quartieri più nuovi è principalmente attratto dalle scuole della zona e i genitori sono di solito riluttanti a cambiare la scuola dei loro figli. Quindi finiranno per rimanere fino a quando il piccolo Timmy finisce la scuola elementare o Jennifer la scuola media. Invece di inquilini che si trasferiscono ogni anno, gli affitti più recenti hanno una durata media di 3-4 anni.

In secondo luogo, le proprietà più nuove richiedono meno riparazioni, il che significa meno problemi per i vostri inquilini e una migliore esperienza di affitto.

Ultimo ma non meno importante, se acquistate correttamente, le proprietà in affitto più recenti si trovano nel percorso di crescita. C’è sicuramente un elemento di rischio e di imprevedibilità coinvolto nell’acquisto in un’area che non è ancora consolidata, ma quello stesso rischio offre l’opportunità di ritorni di profitto che non si vedono nei vecchi quartieri consolidati.

 Considerazioni finali

So che ci sono molte più sfumature in questa discussione di quelle che ho trattato. Per esempio, ci sono mercati in cui le proprietà più nuove non sono un’opzione, quindi gli affitti più vecchi sono tutto ciò che si ottiene. In altri mercati, alcune delle tendenze che ho menzionato (cioè, affitti più recenti = scuole migliori) non si applicano. Ma lo scopo di questo articolo è quello di essere una panoramica delle tendenze che si applicano nella maggior parte dei casi.

Vi lascio con questo: Secondo la mia opinione professionale, se il vostro mercato lo offre e volete che il vostro portafoglio immobiliare funzioni come un orologio con meno problemi e meno gestione, comprate proprietà in affitto più recenti.

Se invece volete solo investimenti in posizioni centrali per attirare inquilini professionali, comprate proprietà da affittare in quartieri più vecchi.

Come influiranno i nuovi cambiamenti di b&b sul settore degli affitti a breve termine?

 

Sono state due settimane interessanti per b&b.

Dopo un anno di prestazioni inferiori al solito a causa della pandemia di COVID-19, b&b sta cercando di riaffermare la sua posizione nel mercato degli affitti a breve termine e del turismo reinventando la sua piattaforma nei prossimi mesi.

Ma l’azienda è stata sommersa dalle critiche per lo scarso supporto ai clienti e agli host, per l’esperienza disattenta delle app, per i prezzi in salita e per un sistema di backend traballante. Le azioni di b&b sono cadute negli ultimi tre mesi, scendendo da 212 euro per azione a febbraio a 134 euro per azione alla fine di maggio, meno del loro prezzo di apertura iniziale di 139 euro per azione nel dicembre 2020, quando si sono quotati.

In risposta, b&b ha rilasciato dichiarazioni ufficiali e un elenco  di 103 nuovi cambiamenti e aggiunte in arrivo sulla piattaforma nel corso del 2021.

È iniziato con un Tweet

Come tutte le tempeste di fuoco mediatiche iniziano nei tempi moderni, l’episodio di pubbliche relazioni di b&b è iniziato con un tweet. Un ospite ha evidenziato le sue spese per un recente soggiorno:

€99.00 x 2 notti                                             €198.00

Tasse di pulizia                                              €114.00

Tasse di servizio                                            €44.05

Tasse e imposte di occupazione                   €57.90

 

TOTALE                                                         €413.95

 

All’ospite sono stati addebitati 114 euro per le spese di pulizia. Più costoso di una notte di soggiorno.

Ciò ha scatenato una raffica di tweet simili che notano come sono stati addebitati prezzi scandalosi per la pulizia e altre tasse che sembravano troppo costose rispetto al prezzo per notte.

Questo ha portato b&b a rilasciare una risposta che affronta le tasse e come sono formulate. Hanno difeso le tasse, citando che sono chiaramente indicate durante il processo di prenotazione in modo che gli ospiti sappiano esattamente quello che gli viene addebitato prima di cliccare sul pulsante “prenota”.

L’azienda ha anche notato che offre ai suoi host l’autonomia di impostare le proprie spese di pulizia, in quanto tutte le località sono diverse e richiedono diversi gradi di manutenzione, come ad esempio dover assumere squadre di pulizia professionali.

Per concludere la loro argomentazione, b&b ha dichiarato che “tra le inserzioni attive di b&b a livello globale, il 45% non paga la tassa di pulizia. Per le inserzioni che fanno pagare una tassa di pulizia, la tassa in media è meno del 10% del costo totale della prenotazione”.

Tuttavia, b&b ha riconosciuto la necessità di essere più propositivo con la sua trasparenza dei prezzi, affermando che avrebbero rivisto la questione nei prossimi mesi.

La nuova direzione di b&b

Sì, c’è stata una pandemia, ma mentre tramonta, b&b ha bisogno di garantire un rimbalzo per quello che molti stanno assumendo sarà un boom estivo per il turismo.

Per costruire la forza andando avanti, l’azienda ha annunciato 103 nuove aggiunte e cambiamenti che arriveranno alla piattaforma nei prossimi mesi.

Primi tra questi sono i miglioramenti nel supporto clienti, specialmente per gli host, che è stato notevolmente povero. Anche il CEO Brian Chesky ha ammesso che il supporto “non era dove doveva essere” durante una presentazione questa settimana.

Per riparare i problemi di supporto per i Superhosts – la brillante credenziale di b&b data ai loro host più stimati – la piattaforma creerà un team di supporto dedicato proprio a loro.

Inoltre, l’app sarà aggiornata con un’esperienza più semplice e flessibile, permettendo agli utenti di cercare in base a nuovi criteri e filtri più definiti. L’obiettivo di b&b è quello di fornire agli ospiti un’esperienza di prenotazione in-app che non lascia nessuna destinazione fuori dal tavolo.

Questo aiuterà inevitabilmente gli host, dato che la loro visibilità potrebbe diventare più amplificata quando gli aggiornamenti saranno disponibili.

Cosa intende b&b con industria degli affitti a breve termine?

b&b è stata fondata nel 2008 come un elemento di disturbo per l’industria alberghiera e turistica radicata, con prezzi più economici e una collezione diversificata di destinazioni. b&b era pronto per il successo. Ma negli ultimi anni, nonostante la crescita, l’azienda ha affrontato critiche sull’aumento dei prezzi e altre questioni, rendendo gli hotel più attraenti per alcuni.

L’azienda è un pilastro essenziale dell’industria degli affitti a breve termine, così come del turismo. Moltissimi investitori immobiliari si affidano al guadagno dell’affitto di b&b e alla sua potente piattaforma, che dà più visibilità – specialmente dopo l’uscita di questi nuovi cambiamenti – agli annunci che altrimenti potrebbero passare inosservati, come le proprietà nelle periferie delle città e nelle aree suburbane.

Mentre questi tipi di mercati sono stati storicamente opportunità di investimento redditizie, molti di loro non hanno molta visibilità online in termini di dove sono i punti di interesse in relazione agli alloggi”, ha detto Avery Carl, un investitore immobiliare e agente immobiliare con The Short Term Shop.

Carl crede anche che l’impatto di b&b sul turismo in generale sia cruciale, e dice che questi nuovi cambiamenti dovrebbero abituare gli ospiti alla loro destinazione meglio di prima. “I cambiamenti di b&b che evidenziano le proprietà vicino ai punti di interesse, mostrando le  le attrazioni locali sulla mappa della proprietà, e facendo suggerimenti sulle attività saranno vantaggiosi sia per gli ospiti che stanno visitando la zona per la prima volta, sia per gli host che possiedono proprietà vicino alle attrazioni in queste zone”. Mentre l’industria del turismo si riprende, b&b sta chiaramente cercando di aprirsi la strada. Sarà interessante vedere come i concorrenti quali Vrbo e gli hotel risponderanno.