Conoscete la vecchia espressione “prendere due piccioni con una fava”? Beh, io e il mio compagno l’abbiamo appena fatto ed è stato molto bello. In senso figurato, naturalmente.
Fino a questo punto della mia carriera di investitore, avevo fatto zero lanci e posseduto zero proprietà commerciali. Tutti i miei investimenti erano stati in case unifamiliari, duplex e triplex. Volevo davvero “farcela” e possedere un edificio commerciale. Quindi, questo è esattamente quello che abbiamo appena fatto.
Come è iniziato tutto
Tutto è iniziato con una chiamata da un grossista con cui avevamo guardato delle proprietà prima, ma non avevamo mai proceduto. I suoi affari erano buoni, ma non erano abbastanza buoni per noi per andare avanti. Durante la telefonata, ha iniziato a spiegare che aveva un edificio di quattro unità in una zona decente della città in cui investo. Se c’è qualcosa in vendita in questa particolare città, io mi metto subito in moto. Aveva ufficialmente catturato il mio interesse.
L’edificio di quattro unità che stava vendendo all’ingrosso è stato commercializzato per 220.000 €, o 55.000 € per unità. Un’unità per 55.000 € in questa città ha sicuramente bisogno di riparazioni e può avere alcuni inquilini difficili.
Tuttavia, quando ha iniziato a spiegare ulteriormente, ha descritto qualcosa di molto diverso. Diceva che aveva bisogno di poche riparazioni e che gli affitti erano i seguenti:
Unità 1: 900 €
Unità 2: 900 €
Unità 3: 830 €
Unità 4: 1,000 €
Erano leggermente sotto il valore di mercato, ma non male. Ho avuto la sensazione che potesse essere davvero un buon affare.
Dato che anche io vivo in questa città, ho fatto un giro veloce. Il posto era bellissimo, almeno dall’esterno. Il rivestimento era in ottima forma e il tetto sembrava essere lo stesso. Ora, non sapevo come fosse l’interno a questo punto, ma ero disposto a scommettere su di esso.
Ho chiamato il mio socio, Michael, e gli ho spiegato la situazione. Anche lui investe in questa stessa città e ha grandi conoscenze finanziarie. Ha detto che secondo lui non sarebbe stato un problema trovare un finanziamento se era così grande come dicevo io.
Ho richiamato il grossista e gli ho detto: “Lo prendiamo. Mandaci il contratto”. Abbiamo firmato il contratto a condizione di vedere l’interno.
Il processo va avanti
Il giorno dopo eravamo lì con il grossista e il proprietario. Ci hanno portato alla prima unità e hanno iniziato a spiegarci i pro e i contro della proprietà. A questo punto, si comincia a diventare nervosi per quello che si vedrà quando si entra. Potrebbe essere un’area disastrata piena di contenuti di un episodio di Hoarders. Tuttavia, eravamo pronti a dare un’occhiata.
Ha aperto la porta della prima unità e siamo entrati. Ci siamo trovati di fronte a un’unità molto ordinata e ben tenuta con soffitti inaspettatamente alti. Gli inquilini che occupavano lo spazio erano due giovani donne che chiaramente apprezzavano un appartamento pulito. Eravamo sorpresi e sollevati.
Mentre questa era probabilmente l’unità più bella, le altre tre erano in ottima forma, con solo una che aveva bisogno di una buona pulizia. Anche il seminterrato era un piacere da vedere. Le caldaie erano tutte in buono stato e anche gli scaldabagni erano decenti. Tutto sembrava perfetto.
Dicemmo al grossista che volevamo andare avanti, ma a 215.000 € di acquisto in contanti invece di 220.000 €. Sono stati d’accordo e abbiamo fatto ufficialmente un ottimo affare!
Beh, finché abbiamo potuto trovare i soldi per pagarlo. Sicuramente non avevo 215.000 € in giro e credo che neanche Michael li avesse.
Ecco un altro detto (massacrato): “Quando hai un buon affare, i soldi arriveranno”. In ogni caso, sono arrivati. Siamo stati in grado di raccogliere l’intero importo dell’acquisto, meno il 5% da noi. Il prestatore voleva che rischiassimo un po’ e il 5% è più che ragionevole.
Prendere in consegna la proprietà
In meno di 30 giorni, abbiamo chiuso la proprietà e l’abbiamo rilevata. Non abbiamo fatto praticamente nessun lavoro sulla proprietà e abbiamo solo iniziato a raccogliere l’affitto. Per fortuna, tutti hanno pagato in tempo e ci sono stati relativamente pochi imprevisti da segnalare. Ma ora cosa facciamo? Avevamo preso in prestito il denaro al 12% e 3 punti su un mutuo di un anno con pagamenti di soli interessi. Avremmo avuto in breve tempo un’emorragia di interessi sul prestito, quindi dovevamo rifinanziarlo e tenerlo o forse semplicemente venderlo.
La nostra intenzione originale era di tenerlo. Il nostro obiettivo era, ed è, quello di costruire il nostro portafoglio di affitti con entrate in denaro e questo si inserisce molto bene in quella categoria. Abbiamo pensato che valesse 300.000 €. Con un prestito al 75% del valore, questo ci permetterebbe di ottenere un prestito di 225.000 €.
Ciò significa che, prendendo in considerazione i costi di chiusura e altre spese, avremmo poco o niente del nostro denaro nell’affare ma, cosa più importante, il nostro investitore potrebbe essere ripagato senza problemi. Inoltre, con tassi del 4-5% con il finanziamento bancario, avremmo anche un buon flusso di cassa.
Concludere la vendita
Michael è anche un agente e ha alcuni clienti con i mezzi per acquistare molte proprietà, e si dà il caso che a loro piaccia molto questa particolare città. Un cliente in particolare ha apprezzato molto il nostro nuovo acquisto e avrebbe considerato di togliercelo dalle mani per il giusto prezzo.
Il prezzo giusto nella nostra mente era 300.000 €. Se lo avessimo venduto per 300.000 € dopo averlo comprato per 215.000 € appena un mese prima con il 5% in meno di tasca nostra, sarebbe stato un ritorno micidiale in qualunque modo lo avessimo tagliato. Ci è piaciuto questo pensiero e abbiamo iniziato i colloqui per creare un’esposizione per permettergli di vedere la proprietà e farci sapere se voleva andare avanti.
L’ha visto e gli è piaciuto. Non a 300.000 €, ma gli è piaciuto. Volendo essere giusti con l’investitore e riconoscendo la nostra fortuna, ci siamo accordati per 285.000 €. Ancora un giorno di paga incredibile per poco tempo e lavoro investito.
Durante l’ispezione sono emersi alcuni dubbi sul tetto. Due appaltatori su tre hanno detto che aveva ancora dai cinque ai dieci anni, un altro ha detto che doveva essere sostituito subito. Questo ha dato all’investitore qualche esitazione, ma avrebbe preso un credito per compensare la sua potenziale responsabilità. Il tetto, insieme ad altre piccole voci, ammontava a circa 5.000 € in crediti.
A questo punto, ecco cosa stavamo guardando con il nuovo investitore:
Prezzo di acquisto: 285.000 €
Crediti di riparazione: 5.000 €
Prezzo di acquisto netto: 280.000 €
Importo dovuto all’investitore: 204.250 €
Se vendiamo a 280.000 €, cerchiamo di ricevere 75.750 €. Dopo la chiusura, consideriamo un guadagno di circa 70.000 €, tenendo conto che abbiamo prepagato le tasse, l’assicurazione, ecc.
A questo punto, eravamo entusiasti, dato che 35.000 € a testa erano un grande giorno di paga per quello che avevamo investito. Dopo qualche rapida decisione, abbiamo accettato di vendere e la proprietà è ufficialmente passata sotto contratto.
Tuttavia, il nostro obiettivo è quello di acquisire proprietà, non di girarle o venderle all’ingrosso o qualcosa del genere. Avevamo bisogno di un altro affare.
Scovare il prossimo affare
Abbiamo iniziato a spedire email tramite DealMachine qualche mese fa. La reazione di quelle email è stata a dir poco sorprendente. Ha veramente trasformato la nostra carriera di investimento immobiliare.
Ecco, abbiamo ricevuto una chiamata da uno dei postini. Il signore ha detto: “L’unico motivo per cui ti sto chiamando è che questa mail dice che sei un uomo del posto. È vero?”
Gli ho spiegato che è vero e che vivo proprio in città, in una delle mie proprietà in affitto. Gli è piaciuto e mi ha spiegato che ha un edificio commerciale di cinque unità che vorrebbe vendere. Lo ha descritto come quattro appartamenti residenziali sopra un negozio di liquori. Gli ho detto che sembrava fantastico e che volevo vederlo subito.
Valutazione della proprietà
Nel giro di un giorno o due, Michael ed io stavamo andando a vedere la proprietà per la prima volta. Siamo arrivati alla proprietà ed era enorme. È un bellissimo edificio in mattoni e oltre 7.300 metri quadrati. Per noi si tratta di un grande edificio di cinque unità. È più grande della maggior parte delle sei unità in cui mi sono imbattuto. Finora sembra buono.
Durante il tour, ha descritto lo stato attuale della proprietà come parzialmente affittata. Eravamo un po’ preoccupati del fatto che fosse parzialmente affittato a causa delle condizioni di alcune unità, ma presto abbiamo scoperto che era esattamente il contrario.
Il negozio di liquori veniva affittato per 1200 € al mese (con una clausola nel contratto che ne prevedeva l’aumento a 1300 dopo qualche anno). Le unità del secondo piano erano affittate a 700 € ciascuna. Questo è gravemente al di sotto del mercato. Le unità del terzo piano non erano affittate e nemmeno il garage a quattro posti era affittato.
Ci siamo fatti strada fino alle unità del terzo piano. Per nostra fortuna, queste unità non erano solo gigantesche, ma anche pronte per essere affittate. Per farla semplice, il venditore non voleva avere a che fare con persone indisciplinate e preferiva tenerle libere piuttosto che avere a che fare con qualcuno che potesse dargli del filo da torcere.
L’aveva comprata nel 1997 e ne era proprietario a titolo gratuito. Dato questo, le sue spese mensili non erano alte. Non aveva nessun servizio del debito a cui badare e tutte le utenze, a parte il contatore del proprietario, erano pagate dall’inquilino. Tuttavia, non è una grande ragione per non affittare le unità, ma a ciascuno il suo.
Da lì ci siamo diretti verso il garage non affittato. Anche il garage era immacolato e appena riempito con alcuni dei suoi oggetti personali. Questo signore era un anziano lavoratore. Aveva tenuto meticolosamente la proprietà e sembrava letteralmente non aver bisogno di nulla. Si poteva dire che era molto orgoglioso di questo edificio e che non aveva badato a spese.
Negoziare i prezzi
Io e Michael abbiamo negoziato il prezzo a 310.000 €. Senza toccare nulla, la proprietà valeva 375.000 €, abbiamo stimato. Ciò che ha reso ancora meglio, però, sono stati i termini di finanziamento. Date un’occhiata.
Prezzo d’acquisto: 310.000 €
Acconto: 10%
Finanziamento: Venditore-finanziato
Tasso: 5%
Termine: Tre anni con un mutuo
Ammortamento: 30 anni
Penalità di prepagamento: Nessuna
A mio parere, il finanziamento del venditore con termini decenti è un fuoricampo. Questo era quello. Un fuoricampo.
Fare lo scambio
Ora, come pagarlo. Nel frattempo, le nostre quattro unità stavano facendo i passi per essere preparate alla vendita ufficiale. L’acquirente era estremamente ben qualificato e il finanziamento non doveva essere un problema e non lo era. Sapendo questo, abbiamo fissato la data di chiusura per la nostre cinque unità circa una settimana dopo la vendita delle nostra quattro unità.
È andato tutto liscio come l’olio. Abbiamo venduto le quattro unità al cliente investitore di Michael e siamo rimasti seduti per una settimana fino a quando il nostro avvocato era pronto a farci entrare per concludere la venduta della proprietà a cinque unità.
Dopo aver portato i 31.000 € di acconto e i costi di chiusura, eravamo ufficialmente i proprietari del nostro primo edificio commerciale. Per di più, siamo entrati con zero soldi di tasca nostra. La vendita delle quattro unità ha più che finanziato l’acquisto delle cinque unità e siamo stati persino in grado di intascare parte del ricavato. Che emozione!
Ed ora cosa c’è?
Ora che potevamo respirare e puntare sulla nostra nuova proprietà a lungo termine, ci siamo tuffati subito nella gestione della proprietà. Con qualsiasi proprietà, anche quelle che sembrano “chiavi in mano”, ci sono sempre alcuni elementi che devono essere aggiustati , aggiornati o fatti secondo le proprie preferenze.
Fino ad oggi abbiamo speso qualche migliaio di € per oggetti come le schede (non c’è niente di peggio che usare chiavi vere e proprie), l’aggiornamento dei nostri sistemi di riscaldamento, e piccoli oggetti vari come la sostituzione di una vecchia lampada.
Al momento della scrittura di questo post abbiamo una di queste due unità libere affittata per 1.250 €. L’altra la stiamo ancora mostrando attivamente ma non abbiamo ancora trovato qualcuno a cui vorremmo affittare. Come sapete, è importante assicurarsi di affittare a qualcuno che pagherà e si prenderà cura del posto.
Il nostro prossimo grande ostacolo sarà aumentare gli affitti da 700 € ciascuno al secondo piano fino al prezzo di mercato. Questo è importante da fare prima del rifinanziamento, poiché i calcoli degli edifici commerciali si basano sul reddito che generano. Con l’affare finanziato dal venditore avremo bisogno di rifinanziare in meno di tre anni, perché dopo la scadenza del nostro termine, il saldo restante dovrà essere pagato con un unico mutuo. Che sensazione aver fatto una compra-vendita di una proprietà e comprato un edificio commerciale tutto nello stesso processo.
Ci rendiamo conto che questo tipo di affari non capitano tutti i giorni. Tuttavia, non posso sottolineare abbastanza quanto sia stato trasformativo il nostro marketing e il rapporto con i grossisti. Anche se queste offerte non sono comuni, mettersi di fronte ai venditori tramite il marketing o il networking darà una possibilità maggiore di trovare grandi propr