Quanto devono essere belle le case che affitti?

da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni

 Quanto dovresti rendere belle le tue proprietà?

Immagina che sia il momento di rinnovare o migliorare le tue proprietà, e devi fare delle scelte. Compreresti il più economico bagno di Project Source o spenderesti 100-150 dollari in più per qualcosa di più bello? Compreresti il rubinetto di base della cucina American Standard o spenderesti un extra di 50 dollari per rendere il lavandino più alla moda?

Ovviamente, la tua scelta dipenderà dal quartiere e dal tipo di casa che stai ristrutturando. Non bisogna migliorare troppo le proprie proprietà. Non c’è motivo di mettere dei piani di lavoro in granito in un affitto della Sezione 8.

Ma allo stesso tempo, sono un difensore della necessità di rendere la casa un po’ più bella del necessario. Cosa voglio dire? Mi piace l’idea di rinnovare un appartamento in modo che sia un passo (ragionevole) sopra e oltre rispetto agli altri appartamenti nello stesso quartiere.

Ecco perché.

I benefici di un posto più carino

#1: Un potenziale affitto più alto per meno posti vacanti

Immaginate che tutte le altre case sulla strada abbiano elettrodomestici bianchi e bordi della vasca in plastica. Voi offrite elettrodomestici neri e piastrelle di ceramica 4×6 intorno alla vasca. Il costo aggiunto è trascurabile – forse 1.000 dollari in più di differenza di costo. Ma ti permette di far pagare 25 dollari in più al mese.

Entro tre anni e mezzo (a circa il 92% di occupazione) si recupera questo miglioramento e qualsiasi cosa aggiuntiva sarebbe un profitto. Se la durata di vita dei vostri elettrodomestici e del vostro lavoro di piastrelle è di circa 8 anni, catturerete cinque anni di profitto aggiuntivo, oltre che raddoppiare il vostro investimento iniziale.

Ok, questa è una ragione decente ma, a mio parere, non molto convincente. Potresti essere in grado di ottenere un miglior rendimento cash-on-cash in un investimento alternativo. Inoltre, fissare l’affitto è più un’arte che una scienza. Quindi andiamo avanti e cerchiamo anche altre ragioni.

#2: Meno posti vacanti

Nel business degli affitti, quasi nulla è più costoso della vacanza. (Ok, avere un pessimo inquilino è più costoso, ma di questo ne parleremo in un altro articolo).

Ridurre il tasso di sfitto è una motivazione più grande, secondo me, che aumentare l’affitto. Se delle leggere modifiche riducono il tasso medio di sfitto dal 10% all’8%, ne vale la pena.

Naturalmente, non avrai una sfera di cristallo che ti permette di sapere come i tuoi interventi di miglioramento siano correlati ai tuoi futuri tassi di sfitto. Potresti conoscere l’attuale tasso di sfitto della tua casa e del mercato comparabile, ma non saprai cosa ti riserva il futuro. Quindi, in genere, mi baso su una regola empirica di “un mese”, cioè spendo un mese d’affitto per rendere una casa un po’ più bella di quelle comparabili. Se un miglioramento di 1.000 euro su una casa da 1.000 euro al mese riduce lo sfitto di un solo mese, quello sfitto evitato compenserà la spesa aggiunta. Tutto il resto è un bonus.

Le case sfitte hanno anche meno probabilità di essere scassinate, derubate e vandalizzate. Quindi, riducendo le case sfitte si riduce anche il rischio di perdere il profitto a causa del crimine. Pensalo come un  premio assicurativo alternativo.

#3: Inquilini più educati

E se non potete aumentare l’affitto e i tassi di sfitto sono troppo intangibili per voi? Allora ecco il mio terzo suggerimento: Potreste attrarre inquilini di qualità superiore.

Probabilmente avete familiarità con qualcosa chiamato “Teoria delle finestre rotte”. La teoria afferma che se una finestra è rotta in una casa, la gente continuerà a cestinare la casa in futuro. In altre parole, se una proprietà ha un aspetto trascurato, la gente la tratterà con mancanza di rispetto. Ma se una proprietà ha un aspetto fantastico, la gente tende ad essere più attenta ad essa. La trattano con un maggior grado di rispetto.

La teoria delle finestre rotte è un’altra ragione per cui preferisco fare dei miglioramenti alle mie case, quelli che le rendono un po’ più belle dei miei concorrenti. Voglio che i miei inquilini vedano la loro casa come un bel posto in cui vivere, e la trattino di conseguenza. Sto cercando di dare un esempio, di stabilire una norma.

Di nuovo, ripeto l’avvertimento che non sto suggerendo di migliorare eccessivamente una proprietà. Non mettere elettrodomestici Bosch in una zona di guerra.

Ma una mano di vernice fresca, un lavaggio energico, cambiare la moquette quando sembra vecchia e logorata, incoraggio la maggior parte dei proprietari a farlo, specialmente se le tue proprietà sono in quartieri più stabili con inquilini decenti. (Se le tue proprietà sono in una zona di guerra, non so cosa dirti).

Fornire gli elettrodomestici per gli affitti: Suggerimenti per rendere la tua vita più facile

da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni

Fornire gli elettrodomestici per gli affitti: Suggerimenti per rendere la tua vita più facile

Siamo onesti: gli elettrodomestici sono una spina nel fianco.  Sono una delle parti più costose della mia attività.  Ne compro sempre di nuovi, li faccio riparare, li faccio entrare e li faccio uscire.  Non sembra che ci sia una settimana in cui qualche apparecchio non richieda la mia attenzione. Se potessi uscire dal business degli elettrodomestici, lo farei.  Ma per la maggior parte, il mio mercato degli affitti non me lo permette.  Nella mia parte del mondo, quasi tutti i miei concorrenti forniscono elettrodomestici.  Ciò significa che almeno una stufa e un frigorifero insieme a una lavastoviglie, una lavatrice e un’asciugatrice fanno parte del pacchetto di affitto.  Se non fornissi gli elettrodomestici, perderei la maggior parte dei buoni inquilini a favore dei miei concorrenti o i miei affitti dovrebbero essere significativamente più bassi.

La realtà della fornitura di elettrodomestici

Non è sempre normale fornire elettrodomestici. È estremamente localizzato e dipende dal tuo mercato specifico.  Per esempio, qui nella città di Memphis la fornitura di elettrodomestici differisce a seconda della zona della città in cui ti trovi.  In alcune delle parti più basse della città, gli elettrodomestici non vengono mai forniti a causa di problemi di furto. A volte, solo una stufa può essere fornita e l’unità è pubblicizzata come dotata di attacchi per altri elettrodomestici.

La fornitura di elettrodomestici può anche dipendere dal tipo di unità che si affitta.  Le unità di appartamento di solito forniscono gli elettrodomestici al contrario degli affitti di case unifamiliari.  Spesso sembra essere il caso degli affitti di case unifamiliari che gli inquilini si spostano da un’altra casa unifamiliare e tendono ad avere i propri elettrodomestici.  Quindi, anche se li forniste, avreste bisogno di spostarli e conservarli.

Quali sono le disposizioni tipiche degli elettrodomestici per il tuo mercato?

Controlla gli annunci sul tuo giornale locale e su siti web come Backpage e Craigslist.  Cosa fanno gli altri proprietari? Scopri e segui le loro indicazioni.

Se scopri che gli elettrodomestici sono generalmente forniti nel tuo mercato, ecco alcuni consigli per aiutarti:

• Trova un buon negozio di elettrodomestici usati. I prezzi saranno significativamente inferiori e la maggior parte degli articoli funzionerà altrettanto bene.
• Comunque, compra sempre frigoriferi e lavastoviglie nuovi. Ho provato frigoriferi e lavastoviglie usati e ho scoperto che semplicemente non durano.  Per qualche dollaro in più, vale la pena di comprare questi articoli nuovi.  Basta guardare attraverso le vendite nei vostri negozi per il miglior prezzo.
• Assicurati che il negozio di elettrodomestici usati pulisca accuratamente il loro inventario. L’ultima cosa di cui hai bisogno sono insetti portati nella tua proprietà da elettrodomestici sporchi.
• Trova un negozio di elettrodomestici usati che faccia consegne. Non tutti lo fanno.  Credetemi, non credo vogliate sprecare il vostro tempo a spostare gli elettrodomestici.  Avete cose migliori e più importanti da fare.  Potreste dover pagare un po’ di più, ma ne vale la pena.
• Trova un negozio di elettrodomestici usati che faccia anche riparazioni. Molti non lo fanno e potresti dover cercare per un po’, ma quella persona che ripara varrà il suo peso in oro.
• Infine, tratta. Tutto è negoziabile nel business degli elettrodomestici usati. Contratta un po’ sul prezzo.  Chiedi degli sconti.  Scambia i tuoi elettrodomestici rotti con quelli “nuovi” (li vogliono per i pezzi di ricambio).

Spero che tu possa evitare di entrare nel business degli elettrodomestici.  Ma se sei come me e non puoi davvero evitarlo, usa questi consigli per aiutarti.

Devi fornire elettrodomestici?  Quali modi creativi avete escogitato per farlo?  Fatemi sapere con i vostri commenti.

Cosa fa un property manager? Ecco la descrizione del suo lavoro

da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni

Se sei nuovo nel settore immobiliare e hai dato un’occhiata alla descrizione del lavoro del property manager potresti pensare che stai risparmiando denaro saltando questa spesa. Puoi gestire tutti questi compiti, vero?

Ripensateci. Metà del fascino di un investimento in proprietà in affitto è il reddito passivo che produce. La massima ricompensa finanziaria per il minimo sforzo. Tutti hanno il tempo di fare il padrone di casa per una proprietà, anche due. Ma una volta che ne hai una manciata sotto la cintura, il carico di lavoro può diventare un po’ opprimente.

Possedere un immobile non dovrebbe essere un lavoro; dovrebbe permetterti di vivere la vita alle tue condizioni, darti la libertà di goderti la vita quando e dove vuoi. Ma non potete farlo se passate tutto il vostro tempo a gestire le vostre proprietà. Sia che abbiate solo quattro o cinque proprietà o un intero impero, è meglio lasciar fare agli esperti.

Avete sentito la frase “Jack di tutti i mestieri, maestro di nessuno”? Non essere Jack.

Descrizione del lavoro di Property Manager: I 10 compiti chiave

Ecco come un manager di proprietà può aiutarti a far crescere il tuo business immobiliare:

1. Fissare le giuste tariffe

Fissare un prezzo competitivo per la tua proprietà è vitale per ogni proprietario. Se il prezzo è troppo alto non riempirai lo spazio. Se è troppo basso? Buona fortuna nel fare soldi. Un manager immobiliare conosce il micro mercato, l’area locale e gli attuali tassi di affitto, il che gli permette di valutare correttamente il valore dei vostri edifici e di fissare i prezzi delle unità di conseguenza.

2. Marketing e pubblicità

Si perdono soldi ogni giorno che la vostra proprietà è vuota. La visibilità vi aiuta a trovare inquilini e un manager immobiliare può aiutarvi a creare una strategia di marketing coerente che svilupperà il vostro marchio, stabilirà la vostra reputazione e aumenterà l’interesse dei potenziali inquilini.

3. Rispetto delle norme sugli alloggi

Le leggi statali e federali sugli alloggi e gli sfratti possono essere piuttosto confuse. Un property manager professionale può guidarvi in tutto, dal pagamento delle tasse, alle leggi sulla discriminazione, ai certificati necessari. Ma siate consapevoli del fatto che siete comunque responsabili se il vostro manager immobiliare si mette nei guai legali, quindi assicuratevi che sappia di cosa sta parlando.

4. Trovare buoni inquilini

Le società di gestione immobiliare trovano inquilini di qualità superiore per riempire i posti vacanti grazie ai loro rigorosi processi di selezione. Queste persone spesso firmano contratti di locazione a lungo termine, causano meno danni e meno problemi. Se lavorate da soli, potreste trovarvi ad affogare nelle richieste, ma un gestore di proprietà professionale può valutare i richiedenti in modo rapido e semplice utilizzando un processo di screening completo, compresi i controlli sul background e sul credito.

5. Raccolta e deposito delle quote d’affitto

La rigorosa riscossione dell’affitto è cruciale per il successo finanziario. Un gestore di proprietà agisce come un cuscinetto tra voi e i vostri inquilini in modo da non dover inseguire i pagamenti in ritardo o ascoltare le lamentele.

6. Fornire il servizio clienti

Se non sei una persona socievole, è meglio che sia qualcun altro ad occuparsi direttamente dei reclami degli inquilini. Non tutti hanno capacità comunicative di prim’ordine, e va bene così. Un manager di proprietà positivo, sorridente e disponibile creerà un rapporto con i vostri inquilini e placherà qualsiasi problema con facilità praticata. Un’azienda assicura anche che ci sia qualcuno che gli inquilini possano contattare, anche quando siete in crociera ai Caraibi per due mesi.

7. Gestire la manutenzione e la riparazione

Siamo onesti: nessuno vuole essere svegliato alle tre del mattino perché è scoppiato un tubo in un appartamento in affitto dall’altra parte della città. Quando le cose inevitabilmente vanno male, il vostro manager di proprietà porta una serie di competenze di gestione che aiutano a gestire in modo rapido ed efficiente qualsiasi problema. Ricordate che i vostri inquilini vogliono che i problemi siano risolti immediatamente. I ritardi possono portare a lamentele. Grazie alla loro vasta esperienza nel settore immobiliare, i gestori di proprietà possono anche suggerire la manutenzione preventiva prima ancora che un problema si sia verificato.

8. Gestire le relazioni con i fornitori

Quando avete bisogno di manutenzione o riparazioni, può essere una seccatura trovare gli artigiani giusti per il lavoro. Un buon manager di proprietà conoscerà operai affidabili e con licenza e avrà buoni rapporti con loro. Dovrebbe anche avere delle politiche stabilite per prevenire qualsiasi problema quando gli operai entrano nella proprietà, il che vi protegge da eventuali controversie.

9. Assistere gli investimenti a lunga distanza

Man mano che il vostro impero immobiliare cresce, potreste voler iniziare a cercare investimenti al di fuori della vostra zona immediata. Se firmate un contratto con una società di gestione immobiliare statale o nazionale, potete stare tranquilli. Tutte le vostre proprietà sono curate con lo stesso standard elevato di cui godete nella vostra città.

10. Massimizzare la redditività

Se hai intenzione di sopravvivere con le entrate della tua attività immobiliare, devi dedicare il tuo tempo alla ricerca di nuovi investimenti. Una volta che hai qualche proprietà in affitto sotto il tuo controllo, sei probabilmente pronto ad espanderti. Ma come puoi farlo se il tuo tempo è speso a trattare con gli inquilini, ad affrontare i problemi e a riscuotere l’affitto? Con le operazioni quotidiane affidate al vostro manager di proprietà, avrete più tempo per setacciare il mercato alla ricerca del prossimo investimento.

Vantaggi finanziari dell’assunzione di un property manager

Non dimenticate che assumere un property manager è finanziariamente solido. Potreste sentirvi un po’ restii a sborsare per questo servizio, ma vi ripagherà a lungo termine. Questi esperti possono massimizzare i profitti della vostra attività creando una distanza tra il proprietario e gli inquilini.

La maggior parte addebita tra il 4 e il 12% del vostro affitto mensile, ma ricordate che percentuali più alte spesso portano a una qualità di servizio più alta. Meno non è più in questo caso e una buona società di gestione immobiliare può valere il suo peso in oro. Non risparmiare su questo aspetto del tuo business; non ne vale la pena.

Naturalmente, è importante fare delle ricerche approfondite prima di assumere la vostra società di gestione immobiliare. Fai queste 20 domande al tuo gestore di proprietà prima di firmare il contratto.

I proprietari hanno bisogno di un property manager?

Chiaramente, un manager di proprietà indossa un sacco di cappelli. Ma forse pensate di poter risparmiare le spese e fare il lavoro da soli. La descrizione del lavoro di gestione della proprietà comprende più di semplici compiti di base. Prima di tuffarti nella gestione delle tue proprietà, pensa se ne sei capace:

• Negozia una tariffa decente sui problemi di manutenzione con un appaltatore scontroso
• Convinci un affittuario quasi al verde che pagare l’affitto è più importante che comprare una bistecca
• Tieni traccia di almeno tre e fino a una dozzina di flussi di denaro in entrata e in uscita. Non dimenticate l’affitto e i depositi di sicurezza, alcuni mescolati e altri no, attraverso ovunque da quattro a una dozzina di conti diversi… mentre si è in grado di fornire la prova in qualsiasi momento di cosa è andato dove, quando e perché
• Pubblicizzare la proprietà in modo economico ed efficace senza sacrificare la vostra capacità di ottenere un inquilino che pagherà un affitto ragionevole e non distruggerà il posto prima del trasloco
• Evitare di registrare un nuovo inquilino dall’aspetto più che ragionevole (che finisce per distruggere il posto)
• Gestire tutta la manutenzione della proprietà, comprese le inondazioni delle 3 del mattino
• Comunicare, placare e motivare gli inquilini che hanno obiettivi e priorità contrastanti.

Competenze avanzate di gestione della proprietà

Quella descrizione del lavoro è solo la tua gestione della proprietà senza troppi problemi. Se vuoi un impero immobiliare al top della gamma, hai bisogno di tutte queste abilità al loro massimo livello, più la capacità di:

• Affronta un processo giudiziario, restando professionale e calmo mentre gli inquilini fanno assurde affermazioni su come hai mangiato il loro cane ed è per quello che sono in ritardo con il pagamento per il terzo mese di fila
• Comprendi gli effetti che stanno avendo i movimenti di mercato su larga scala e su scala locale sulle proprietà di ciascun cliente. Inoltre, prevedi come ciò influenzerà la vostra capacità di addebito, i vostri costi futuri e i livelli di rischio del cliente
• Lavora con gli ispettori pignoli della città per portare gli edifici che erano, solo la settimana scorsa, il 70 per cento dell’inferno nel regno della vivibilità
• Comprendere i sistemi usati dai tuoi scrittori, ispettori, agenti, fotografi, costruttori, venditori e così via abbastanza bene da risolvere i problemi e aiutarli a guidarli verso soluzioni efficaci.

Questo potrebbe sembrarti facile, o forse persino divertente. Se questo è il caso, sentitevi liberi di tuffarvi nel mondo della gestione della proprietà da soli. Ma se le mansioni descritte sopra ti spaventano, assumi un esperto che si occupi dell’aspetto pratico.

Tuttavia, devi ricordare: sono i tuoi affari. Tu sei l’amministratore delegato, il pezzo grosso, il capobranco. Pertanto, non ti bloccare nella gestione quotidiana delle cose. Lascialo a qualcun altro, qualcuno qualificato ed esperto e capace di farti fare un sacco di soldi. Come investitore immobiliare, il tuo lavoro è quello di sederti e guardare i soldi che arrivano.

21 modelli di cui hai bisogno se stai gestendo i tuoi affitti

da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Locazioni

Se dovrai gestire le tue proprietà in affitto, è una buona idea mettere insieme tutti i moduli di cui avrai bisogno per farlo. Ti consiglio di procurarti un piccolo schedario e delle cartelline e di mettere cinque copie di ogni modulo nello schedario. In questo modo, quando avrete improvvisamente bisogno di un contratto d’affitto, di una domanda o di un altro modulo, non dovrete mettervi a scavare per trovarlo. Se sei più a tuo agio con le soluzioni tecnologiche, potresti anche mettere tutti i moduli nel cloud usando un servizio come Google Drive. Google Drive è un sistema di archiviazione online gratuito basato sul cloud che si integra con il resto della piattaforma di Google. È possibile creare cartelle e caricare i moduli lì, il che significa che è possibile accedervi ovunque. Il vantaggio di questo, naturalmente, è la capacità di recuperare un modulo anche se non sei a casa.

Se state usando un software computerizzato di gestione della proprietà, potreste anche avere la possibilità di firmare la maggior parte dei moduli direttamente su uno smartphone o tablet, eliminando del tutto la necessità di moduli cartacei. Ma fare un inventario di quello che avete e di quello che vi servirà sarebbe comunque una buona idea.

Come minimo raccomando di salvare quanto segue, insieme a qualsiasi altro modulo richiesto dal vostro stato, città o contea:

1. Modulo di richiesta
2. Modulo delle qualifiche minime d’affitto
3. Leasing di mese in mese
4. Contratto di locazione annuale
5. Preavviso di tre giorni per pagamenti o cessazione (o preavviso di cinque giorni o qualsiasi richiesto dal tuo stato)
6. Accordo di deposito da trattenere
7. Regole e regolamento della proprietà
8. Avviso di azione avversa (che spiega perché qualcuno è stato rifiutato)
9. Avviso per il proprietario per inserire un’unità
10. Pacchetto sulla vernice a base di piombo
11. Avviso di 10 giorni (o qualsiasi altro avviso che il suo stato permette per questo scopo) per essere conforme
12. Avviso di fine locazione di 20 o 30 giorni (come consentito dal tuo stato)
13. Pacchetto di trasferimento (spiegando il processo di trasferimento per gli inquilini)
14. Aspettative di pulizia
15. Checklist del nuovo inquilino
16. Rapporto sulle condizioni di entrata ed uscita
17. Modulo di annuncio del nuovo proprietario
18. Supplemento per animali domestici
19. Questionario di referenza dell’inquilino
20. Disposizione del deposito
21. Lettera di avviso in caso di presenza di muffe

Padroni di casa: ci sono altri moduli che avete trovato utili?