da ENZO DI MEO | Gen 5, 2025 | Investimenti, Marketing Immobiliare
Introduzione
Gli investimenti immobiliari rappresentano una delle forme di investimento più stabili e redditizie nel lungo termine. Che tu sia un principiante o un esperto, avere una strategia ben definita è essenziale per massimizzare i rendimenti e ridurre i rischi. In questa guida completa, esploreremo tutto ciò che devi sapere per iniziare con successo nel mondo degli investimenti immobiliari.
1. Perché scegliere gli investimenti immobiliari?
Gli investimenti immobiliari offrono numerosi vantaggi rispetto ad altre forme di investimento:
- Stabilità: Gli immobili sono beni tangibili e meno soggetti a fluttuazioni improvvise rispetto ad azioni o criptovalute.
- Rendita passiva: Con gli affitti, puoi creare un flusso di reddito stabile.
- Apprezzamento del valore: Gli immobili tendono a rivalutarsi nel tempo, soprattutto in aree in crescita.
- Diversificazione del portafoglio: Inserire immobili nel tuo portafoglio di investimenti riduce il rischio complessivo.
2. Tipi di investimenti immobiliari
a) Acquisto per affitto
Acquista una proprietà per affittarla e ottenere un reddito costante. Questa strategia è ideale per chi cerca entrate passive a lungo termine.
b) Flipping
Compra, ristruttura e rivendi l’immobile a un prezzo più alto. È una strategia a breve termine che richiede attenzione ai costi e alle tempistiche.
c) Crowdfunding immobiliare
Investi in progetti immobiliari con piccoli capitali attraverso piattaforme di crowdfunding. È un’ottima opzione per diversificare con investimenti minimi.
d) Immobili commerciali
Investire in uffici, negozi o capannoni industriali può offrire rendimenti più alti rispetto agli immobili residenziali, ma comporta maggiori rischi.
3. Come iniziare con gli investimenti immobiliari
Passo 1: Fissa i tuoi obiettivi
Prima di iniziare, definisci cosa vuoi ottenere. Vuoi generare reddito passivo? Costruire ricchezza nel lungo termine? Diversificare il portafoglio? Sapere cosa vuoi ti guiderà nella scelta della strategia migliore.
Passo 2: Analizza il mercato
La scelta della posizione giusta è cruciale per il successo degli investimenti immobiliari. Valuta:
- Domanda e offerta nella zona.
- Prezzi medi di vendita e affitto.
- Infrastrutture e servizi disponibili.
Passo 3: Pianifica il tuo budget
Considera tutti i costi:
- Acquisto (prezzo, tasse, notaio).
- Ristrutturazione e manutenzione.
- Spese finanziarie (mutuo, interessi).
- Costi di gestione.
Passo 4: Collabora con professionisti
Un team di esperti può aiutarti a evitare errori:
- Agente immobiliare: Ti guida nella ricerca della proprietà giusta.
- Geometra o architetto: Verifica lo stato tecnico dell’immobile.
- Consulente finanziario: Ti aiuta a gestire il budget.
4. Strategie per massimizzare i rendimenti
a) Affitti a breve termine
Affittare immobili su piattaforme come Airbnb può offrire rendimenti più alti rispetto agli affitti tradizionali, ma richiede una gestione più attiva.
b) Ristrutturazione e valorizzazione
Aggiungere valore all’immobile con interventi mirati può aumentare il prezzo di vendita o il canone d’affitto.
c) Diversificazione
Investi in diverse tipologie di immobili (residenziali, commerciali) o in diverse zone geografiche per ridurre i rischi.
d) Monitoraggio continuo
Tieni d’occhio il mercato per identificare nuove opportunità o per adattare la tua strategia.
5. Calcolo del ROI negli investimenti immobiliari
Il ROI (Return on Investment) è una metrica chiave per valutare il successo di un investimento immobiliare. Si calcola così:
ROI = (Guadagno netto / Costo totale) x 100
Esempio: Se acquisti una proprietà per 200.000€, la affitti per 12.000€ annui e hai spese di 4.000€, il tuo ROI è:
(12.000 – 4.000) / 200.000 x 100 = 4%
6. Errori comuni negli investimenti immobiliari
a) Mancanza di ricerca
Investire senza conoscere il mercato locale può portare a scelte sbagliate.
b) Sottovalutare i costi
Non considerare spese impreviste come manutenzione straordinaria può ridurre i margini di profitto.
c) Non diversificare
Concentrare tutti gli investimenti in un’unica zona o tipo di immobile aumenta i rischi.
d) Ignorare gli aspetti legali
Assicurati di rispettare tutte le normative relative agli affitti e alle compravendite.
7. Case study: Un esempio pratico
Mario, un giovane investitore, ha acquistato un appartamento da ristrutturare per 150.000€. Ha speso 20.000€ per i lavori e ha iniziato ad affittarlo per 800€ al mese. Dopo un anno, ha ottenuto:
- Reddito annuo: 9.600€.
- ROI: (9.600 – 2.000 spese annuali) / 170.000 x 100 = 4.5%.
Grazie a una buona pianificazione, Mario ha costruito una solida base per futuri investimenti.
8. Strumenti utili per gli investitori immobiliari
Ecco alcune risorse che possono semplificare il tuo lavoro:
- Portali immobiliari: Idealista, Immobiliare.it.
- Calcolatori di ROI: Disponibili su siti specializzati.
- Software di gestione: App per monitorare le spese e i rendimenti delle proprietà.
9. Il futuro degli investimenti immobiliari
Il settore immobiliare è in continua evoluzione, con nuove opportunità legate a tecnologie come:
- PropTech: Soluzioni tecnologiche per semplificare la gestione degli immobili.
- Blockchain: Per transazioni più sicure e trasparenti.
- Affitti sostenibili: Sempre più richiesti dai consumatori attenti all’ambiente.
Conclusione
Gli investimenti immobiliari offrono enormi opportunità, ma richiedono conoscenze, pianificazione e impegno. Seguendo questa guida, puoi iniziare con il piede giusto e costruire un portafoglio redditizio e stabile. Ricorda, ogni investimento deve essere basato su dati concreti e strategie ben definite.
CTA: Sei pronto a iniziare? Visita la nostra sezione dedicata agli investimenti immobiliari o contattaci per una consulenza personalizzata!
da ENZO DI MEO | Lug 27, 2021 | Investimenti
Che cos’è il ritorno sull’investimento?
Il ritorno sull’investimento (ROI) misura la quantità di denaro o profitto netto realizzato su un investimento, visualizzato come percentuale del costo di tale investimento. Mostra come vengono utilizzati in modo efficace ed efficiente i fondi di investimento per generare un profitto netto. Conoscere il ROI consente agli investitori di valutare se investire denaro in un particolare in una oerazione, ad esempio immobiliare, è sopratutto se è una scelta produttiva o meno.
Il ritorno sull’investimento può essere utilizzato per qualsiasi investimento: azioni, obbligazioni o un immobile.
Il calcolo di un ROI è significativo per una proprietà residenziale può essere difficile perché i calcoli possono essere facilmente condizionati e alcune variabili possono essere incluse o escluse.
Come si calcola il roi : la formula per calcolare il ritorno sull’investimento
La formula del ritorno sull’investimento misura il tasso di rendimento sottraendo il valore corrente dell’investimento dal valore iniziale dell’investimento e dividendolo per il valore iniziale.
La formula del ROI è:
(Valore dell’investimento attuale – valore dell’investimento iniziale) / Valore dell’investimento iniziale
Oppure, può anche essere calcolato dividendo il rendimento dell’investimento, ovvero le plusvalenze, per il costo dell’investimento originale:
Rendimento dell’investimento / Costo dell’investimento
Poiché il ROI è un rapporto di redditività, ci dà il profitto su un investimento rappresentato in termini percentuali.
Diciamo che hai acquistato un appartamento per € 50.000 e lo hai vendute due anni dopo per € 85.000. Il profitto è di € 35.000 e il ROI è del 70%.
Tipi di ROI
Il ROI è particolarmente utile quando si valuta una serie di opportunità di investimento. A parità di altre condizioni, gli investitori opteranno per l’investimento con il ROI più elevato.
Tuttavia, esistono altre misure di rendimento che vengono utilizzate per valutare la redditività di un investimento:
Il ritorno sul capitale è una misura di redditività che viene utilizzata a livello aziendale e non per investimenti specifici. È calcolato come reddito netto diviso per il patrimonio netto medio. Questo misura quanto bene l’azienda sta usando i suoi beni.
Il tasso di rendimento interno determina la redditività di un investimento o progetto, tuttavia, calcolarlo è un po’ più complicato del ROI.
Calcolo del ROI sulle proprietà in affitto
L’equazione del ROI potrebbe sembrare abbastanza semplice, ma tieni presente che ci sono un certo numero di variabili immobiliari che possono influenzare il ROI. Questi includono le spese di riparazione e manutenzione, nonché la leva finanziaria, denaro preso in prestito per effettuare l’investimento iniziale. Le condizioni di finanziamento possono incidere notevolmente sul costo complessivo dell’investimento.
ROI PER GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
ROI per gli investimenti immobiliari
Il calcolo del ROI di un’ investimento immobiliare è abbastanza semplice se acquisti una proprietà con finanza propria. Ecco un esempio di un immobile affittato e acquistato con mezzi propri:
Hai pagato 250.000 euro in contanti per la proprietà in affitto.
I costi di chiusura sono stati di € 10.000 e i costi di ristrutturazione sono stati pari a € 25.000,
portando il tuo investimento totale a € 285.000.
Ricavi 1.500 euro di affitto ogni mese.
Dopo un anno:
Hai guadagnato € 18.000 di reddito da locazione.
Le spese, comprese le tasse sulla proprietà e l’assicurazione, ammontavano a € 2.500.
Il tuo rendimento annuo è stato di € 15.500.
Il ROI della proprietà viene calcolato dividendo il rendimento annuo (€ 15.500) per l’importo dell’investimento totale (€ 285.000). Il ROI è del 5,4%.
ROI per gli investimenti immobiliari effettuati con mutuo
Il calcolo del ROI sulle transazioni finanziate è più complicato. Ad esempio, supponi di aver acquistato la stessa proprietà in affitto da € 250.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, hai acceso un mutuo:
L’acconto necessario per il mutuo è il 20% del prezzo di acquisto, o € 50.000.
I costi di chiusura erano € 12.500 e il rimodellamento costava € 25.000.
Le tue spese vive totali sono state di € 87.500.
Ci sono anche spese correnti con un mutuo:
Il mutuo era un tasso fisso di 30 anni al 3%. Sui € 200.000 presi in prestito, il pagamento mensile di capitale e interessi è di circa € 843.
Aggiungeremo gli stessi € 208,33 al mese per coprire tasse e assicurazione, rendendo il tuo pagamento mensile totale € 1.051,33
Il reddito da locazione di € 1.500 al mese ammonta a € 18.000 per l’anno.
Il flusso di cassa mensile per la proprietà è di € 448,67 (€ 1.500 di affitto – € 843 di pagamento del mutuo – € 208,33 per tasse/assicurazione).
Dopo un anno:
Il tuo rendimento annuo è stato di € 5.384,04 (448,67 € x 12 mesi).
Il ROI viene calcolato dividendo il rendimento annuo per le spese vive originali o € 5.384,04 diviso per € 87.500.
Il ROI dell’immobile finanziato è del 6,2%.
Scopri di più: come aumenta il tuo ROI
Ammortamento e ROI
La vetustà rappresenta l’usura che un bene subisce nel tempo. Secondo studi, gli immobili residenziali durano oltre 27,5 anni. Tuttavia, a differenza di altre spese, l’ammortamento è una spesa non in contanti. Ciò significa che non spendi soldi, comunque una spesa. Questa spesa può compensare il reddito imponibile e risparmiare tasse, il che può in definitiva aumentare il ROI.
Si consideri, ad esempio, il ROI di un immobile in affitto senza ammortamento. Hai € 30.000 di reddito imponibile per il tuo affitto, per il quale devi il 25% di tasse o € 7.500.
Tuttavia, contabilizzare l’ammortamento significa che devi meno tasse. Se hai gli stessi € 30.000 di reddito da locazione, puoi detrarre il tuo deprezzamento da questo, ad esempio € 17.500. Pertanto, il tuo nuovo reddito da locazione imponibile è di € 12.500. Con un’aliquota fiscale del 25%, ora devi solo € 3,125.
Le tasse non sono generalmente incluse nei calcoli del ROI, ma per gli investitori immobiliari, la quota di ammortamento può essere uno strumento utile che rende l’investimento immobiliare in affitto più vantaggioso rispetto a diversi investimenti.
Ritorno negativo sull’investimento
Il ritorno sull’investimento è semplicemente la quantità di profitto che ottieni dagli investimenti immobiliari in un periodo di tempo. Questa percentuale potrebbe essere positiva, indicando che il tuo investimento ha fatto soldi, oppure potrebbe perdere soldi ed essere negativa.
Ad esempio, supponi di aver investito in una proprietà in affitto da € 200.000 e dopo una serie di sfortunati eventi l’hai dovuta vendere per € 150.000. La tua plusvalenza (o in questo caso la perdita di capitale) è di € 50.000. Il ROI per la proprietà sarebbe negativo del 25 percento.
Il ROI negativo può verificarsi per una serie di motivi, tra cui un alto tasso di turnover o lunghi periodi di vacanza.
Massimizzare il ROI per gli investitori immobiliari
Per garantire una proprietà in affitto redditizia, devi lavorare attivamente per aumentare il ROI tagliando i costi e garantendo un tasso di occupazione costante. Tagliare i costi significa anche limitare le spese, ed è qui che le spese di manutenzione possono svolgere un ruolo. Tenere il passo con la manutenzione può aumentare il ROI a lungo termine.
Nel frattempo, assicurarsi di avere la proprietà in affitto in modo coerente è il principale fattore di reddito. Avere un alto tasso di turnover significa perdere entrate e dover spendere di più in spese per trovare e controllare gli inquilini.
L’altra chiave per aumentare il ROI è aumentare l’affitto quando possibile. L’aumento deI canoni di locazione aiuterà gli investitori a gestire meglio le spese crescenti, che possono includere tasse, assicurazioni e riparazioni.
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti
Per generare delle rendite da affitti , quali tipologie immobiliari conviene acquistare?
È sistema giusto per fare un buon investimento immobiliare?
Perchè conviene comprare una casa che vogliamo mettere a rendita?
Quando sono diventato proprietario per la prima volta, ho dato per scontato che le i fabbricati con più unità fossero generalmente i migliori investimenti. Mi immaginavo di acquistare esclusivamente bilocali e trilocali.
Ma con il passare degli anni, ho imparato ad amare anche le case singole e le ville ().
In questo articolo, metterò a confronto gli appartamenti in condominio e le soluzioni unifamiliari.
Si può ovviamente lavorare con entrambi i tipi di proprietà, entrambi hanno dei vantaggi che sono abbastanza diversi l’uno dall’altro.
Rendite da affitti : Investire in appartamenti da affittare
#1: Più edifici, meno terreno
In una situazione di proprietà in affitto, il terreno sottostante non è un attività redditizia. Che cosa significa? Si guadagna sull’edificio (in particolare, sull’affitto degli inquilini che occupano l’edificio), non sul terreno sottostante. Sì, quel pezzo di terra può aumentare di valore, ma la vostra strategia è basata sul flusso di cassa mensile, non sulla rivalutazione del capitale a lungo termine. Le multiunità permettono di concentrare più unità d’affitto sullo stesso appezzamento di terreno, permettendovi così di massimizzare il vostro bene performante (le unità dell’edificio) minimizzando le “spese generali”, per così dire, del terreno sottostante che siete tenuti ad acquistare.
#2: Struttura compatta
Un edificio a più unità ha solo un tetto, un set di grondaie, un seminterrato o un seminterrato, un cortile che ha bisogno di esche per i tarli e di controllo dei parassiti. Questo rappresenta una spesa generale consolidata. Piuttosto che pagare per sostituire quattro tetti unici su quattro , si può sostituire un tetto su un quadrilocali.
#3: Gestione della proprietà più facile
Perché raggiungere quattro proprietà quando se ne può raggiungere solo una? La gestione della proprietà può essere più facile in un’unità multipla, poiché un viaggio in un edificio può permetterti di visitare molti più inquilini.
#4: Creare un prezzo più alto
Il “valore” della casa sarà in gran parte un riflesso del vostro reddito lordo e netto da locazione. Questo significa che anche in un’economia stagnante, dove i prezzi delle case non si muovono, potete “forzare” la vostra proprietà a salire di valore semplicemente migliorando il vostro gioco e diventando un manager migliore. Se riuscite a tagliare le spese di gestione e/o ad aumentare l’affitto, avete appena fatto salire il valore della proprietà, indipendentemente da quello che sta succedendo nell’economia generale.
Rendite da affitti : Investire in case singole e ville
Detto questo, i monofamiliari possiedono anche alcuni vantaggi distinti.
#1: Meno manutenzione= maggiore rendita
A seconda dei costumi e delle norme nel vostro quartiere, molti inquilini che vivono in appartamenti monofamiliari sono responsabili di prendersi cura del proprio giardino. Rastrellano le proprie foglie, tagliano il proprio prato e pagano una multa dalla contea se vengono accusati di avere il prato troppo lungo.
In una multi-unità, tuttavia, si presume che il padrone di casa sia di solito la parte responsabile. È più probabile che la cura del giardino sia una vostra responsabilità, piuttosto che un compito dell’inquilino.
#2: Costi delle utenze più bassi
In alcuni casi, i padroni di casa per le proprietà multi-unità sono tenuti a pagare per alcuni costi di utilità come l’acqua o la spazzatura, in particolare se le unità non sono misurate individualmente. Negli CASE SINGOLE, invece, gli inquilini spesso si fanno carico dell’intero costo delle utenze, compresi acqua e spazzatura.
Questo è un punto caso per caso. Dipende dalle leggi, dai costumi e dalle norme della zona specifica in cui si investe. Dipende anche da come le vostre multi-unità sono misurate.
In alcuni casi, i padroni di casa per le proprietà multi-unità sono tenuti a pagare per alcuni costi di utilità come l’acqua o la spazzatura, in particolare se le unità non sono misurate individualmente. Negli CASE SINGOLE, invece, gli inquilini spesso si fanno carico dell’intero costo delle utenze, compresi acqua e spazzatura. Questo dipende dalle leggi, dai costumi e dalle norme della zona specifica in cui si investe. Dipende anche da come le vostre multi-unità sono misurate.
Il mio ragionamento è più generale: se stai comparando due investimenti, uno dei quali è un multiplex e uno un monofamiliare, è più probabile che tu debba pagare alcune utenze in un multiplex.
#3: Parcheggio più facile
Gli immobili monofamiliari hanno generalmente situazioni di parcheggio semplici. Molti hanno garage o posto auto coperto e la maggior parte ha dei vialetti.
I multiplex, invece, hanno soluzioni di parcheggio più varie e complesse. Alcuni hanno parcheggi di cui il padrone di casa è responsabile della manutenzione. Altri hanno solo parcheggi in strada, che sono meno attraenti per gli inquilini.
#4: Affitto più alto e tasso di sfitto più basso
A seconda delle preferenze e dei gusti degli inquilini della vostra zona, potreste essere in grado di richiedere un affitto più alto e godere di un tasso di sfitto più basso sui vostri monofamiliari. Alcuni inquilini preferiscono avere una casa propria, piuttosto che condividere un’unità multipla con altri affittuari.
Naturalmente, questo dipende dalla vostra zona – nessuno nella bassa Manhattan sta cercando un monofamiliare. Ma se state comprando una proprietà in una zona dove i monofamiliari confinano con i multiplex, potreste scoprire che gli inquilini preferiscono i monofamiliari, a parità di condizioni.
#5:Rivendita
Lo so, lo so, come investitori buy-and-hold, non vi immaginate di vendere la casa. Ma se decidete di vendere, il vostro monofamiliare può essere commercializzato sia ai proprietari-occupanti che agli investitori. I vostri multiplex, d’altra parte, competeranno per un gruppo di acquirenti più piccolo composto esclusivamente da investitori.
Quindi qual è meglio? Non credo che ci sia una risposta “giusta”. Mi piacciono entrambi. Quando ho iniziato a investire, pensavo che avrei aderito esclusivamente a piccole proprietà multi-unità (2-4 unità). Ma nel corso degli anni ho sviluppato un amore anche per i monofamiliari.
link utile
Stai pensando di investire per ottenere rendite da affitti? Esprimi nei commenti le tue considerazioni
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti, Marketing Immobiliare
Le case vacanza sono interessanti, ma sono un buon investimento?
L’estate sta arrivando, e mi aspetto che gli agenti immobiliari e le varie piattaforme insisteranno ancora una volta sull’opportunità di comprare case vacanze come forma di investimento immobiliare.
Adoro andare in vacanza. Adoro l’idea di possedere una bella proprietà nei posti che preferisco visitare, tipo Miami o in California. Comunque, sono un po’ preoccupato per i numeri, in particolare se gli investitori immobiliari si stanno preparando per un disastro finanziario quando comprano proprietà troppo costose che potrebbero non essere in grado di mantenere.
Bisogna fare un grande applauso ad B&B. Sono arrivati velocemente a sfornare milioni di entrate, il tutto senza possedere alcuna proprietà. Hanno anche aiutato molti acquirenti di case a permettersi i loro posti affittando le stanze. Hanno permesso ad alcuni investitori di raggiungere tassi di affitto piuttosto alti.
Il lato negativo delle case vacanza a breve termine
Il lato negativo per molti di coloro che vivono in queste destinazioni, naturalmente, è che “l’effetto B&B” sta facendo fuori i locali. Quando i proprietari possono ottenere da due a quattro volte l’affitto spacciandosi come affitto a breve termine anziché servire le famiglie con contratti di locazione annuale, diventa una tentazione quasi troppo irresistibile per resistere. Ma cosa succede se quei tassi non sono sostenibili?
Recentemente, ho pubblicato questo pezzo su dove è diretto il mercato immobiliare. Non è un segreto che quando l’economia fluttua, può far scendere l’attività delle vacanze. Questo ha un impatto sulle compagnie aeree, sulle percentuali di posti liberi negli hotel e su quanto si può pagare per gli affitti a breve termine. Se avete un mutuo e dei pagamenti su una proprietà d’investimento basata su un’occupazione del 90% e su un affitto di 4.500 dollari al mese e poi il mercato si trasforma e vi trovate al 60% di occupazione e potete affittare solo per 1.000 dollari al mese, per quanto tempo continuereste così?
Azioni repressive da parte del governo su B&B
Forse ancora più significativa è la tendenza dei governi locali a bandire o limitare efficacemente il numero di affitti a breve termine nelle loro giurisdizioni. In alcuni casi, questa legge proibisce gli affitti a breve termine. In altri casi, si ottiene segretamente richiedendo permessi e negando il loro rilascio o mettendo un limite al numero di affitti in un dato quartiere.
Naturalmente è vero anche il contrario. Almeno un governatore statale ha impedito alle città di vietare gli affitti B&B.
Il punto qui è che mentre gli affitti annuali regolari nelle città che sono fonte di guadagno non stanno andando da nessuna parte, gli investitori devono essere cauti nel buttarsi sulle mode che potrebbero lasciarli in difficoltà e sull’orlo di un precipizio finanziario.
Dove state investendo? Vi siete imbattuti in problemi con le case vacanza? Come state costruendo la sostenibilità nel vostro sistema di investimenti?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti
A volte le cose più semplici danno i risultati migliori.
Tre anni fa, quando ci siamo trasferiti a Syracuse, ho notato un complesso di appartamenti in un incrocio importante sulla strada di casa dal lavoro. Sembrava essere della dimensione che stavo cercando e ogni volta che ci passavo davanti, mi dicevo che avrei cercato di trovare il proprietario e fare un’offerta.
Con la nuova città, il nuovo lavoro, il nuovo bambino e così via, quel desiderio di rintracciare il proprietario è rimasto un desiderio per altri due anni.
Nel luglio 2019, ho finalmente inviato delle cartoline al proprietario. Non stavo conducendo una campagna di marketing particolarmente robusta, ma nel mio “provare” l’app DealMachine, ho anche impostato gli invii automatici e me ne sono dimenticato!
Una tranquilla sera di novembre, ho ricevuto una chiamata dal proprietario. Era stato all’estero e tornando a casa trovò le mie cartoline. Non era interessato a vendere l’edificio che gli avevo chiesto, ma si chiedeva se fossi interessato ad un altro immobile di sette unità che stava cercando di vendere.
Ehm, certo!
Mi ha dato i numeri – sembravano fantastici! Ero un po’ titubante quando ho ricevuto l’indirizzo, ma dopo un po’ mi sono ripreso e sono andato a dare un’occhiata. Abbiamo chiuso questo affare proprio quando è iniziato il blocco dovuto COVID-19.
L’affare
Dettagli sulla proprietà:
- Complesso di appartamenti composto da 7 unità
- Completamente affittato con alcuni inquilini con assistenza pubblica ( oro in questo periodo COVID)
- Ogni unità ha la propria caldaia (il che significa che non pagherò per il calore degli inquilini nella fredda Siracusa!)
I numeri
Abbiamo negoziato prezzi e termini. Lui stava pianificando di venderla con un agente immobiliare ma invece ci ha lasciato pagare quello che avrebbe ottenuto dopo aver tolto le spese dell’agente immobiliare.
Dettagli sul finanziamento:
- Finanziato dal venditore
- 20% di acconto, ammortizzato per 20 anni, ma con scadenza in 5 (non sono state coinvolte banche)
- Rendimento previsto del 53%
Cos’è il “guidare per dollari”?
Se stai cercando una proprietà multifamiliare non ignorare il buon vecchio metodo del “guidare per dollari”. (ovvero andare in giro per trovare affari)
L’idea dietro alla guida per dollari è individuare potenziali opportunità di investimento andando in giro nella zona d’interesse.
Guidare per dollari step by step
Puoi pensare di guidare per dollari quando cerchi proprietà da vendere all’ingrosso o da ristrutturare; ma funziona altrettanto bene con le proprietà multifamiliari.
Step 1 – Trova la proprietà
In base ai tuoi obiettivi, specifica il tuo tipo di proprietà di destinazione e prendi nota delle proprietà che soddisfano i tuoi criteri mentre guidi. Cerca i segni rivelatori dell’età, della vacanza o della sofferenza (per esempio, erba alta, neve incontaminata), una cassetta della posta piena, ecc.
Per l’affare che ho descritto sopra, è stata semplicemente la posizione e il tipo di proprietà a catturare la mia attenzione.
Step 2 – Trova e contatta il proprietario
Quando trovi una proprietà che è in linea con i tuoi criteri contatta il proprietario.
Mentre ho trovato le informazioni di questo proprietario sull’applicazione che ho usato, avrei potuto facilmente cercarlo sul sito web di valutazione della proprietà della città e mandargli delle cartoline io stesso. Avrei anche potuto usare un servizio di ricerca di persone scomparse per trovare un numero di telefono o un indirizzo e-mail.
Indipendentemente dal metodo, la chiave per il successo dell’affare è stata la persistenza. Le persone potrebbero non rispondere alla prima o alla terza mail che ricevono. Continuate a insistere! In questo caso, sono stato in grado di essere persistente senza dovermi ricordare di esserlo. Avevo dimenticato ciò che avevo messo in moto tramite DealMachine.
Ma anche questo rende l’idea! Imposta dei sistemi in modo che il tuo business non dipenda dal TUO ricordo.
“Cosa si dice al proprietario?”, vi chiederete. Ecco cosa scrivo.
“Ho visto la sua proprietà al 123 Main St. Sarebbe disposto a vendere?”
Niente di complicato. Il peggio che possono dire è “no”. Se lo fanno, torni tra qualche mese!
E se dicono “sì”?
Step 3 – Fai un’offerta
Ora sei collegato direttamente al venditore. Puoi negoziare sia il prezzo che le condizioni.
- Prezzo: ricorda al venditore che risparmierebbe sulle spese dell’agente immobiliare e negoziate un prezzo che rifletta questo.
- Condizioni: Potete negoziare il finanziamento del proprietario (parziale o totale), negoziare l’acconto, così come l’ammortamento e la durata del prestito. Non dimenticare le idee creative come le opzioni di leasing.
La chiave è capire cosa vuole veramente il venditore e strutturare l’affare in modo che funzioni per entrambi.
Concludendo
Ecco la vera chicca di questo affare: Il proprietario dice che venderà la proprietà originale che gli ho chiesto tra qualche anno. Indovinate chi sarà in attesa e pronto a togliergliela dalle mani?
Quali altri modi semplici hai trovato per le offerte allettanti?
da ENZO DI MEO | Lug 23, 2021 | Marketing Immobiliare, Investimenti
Di seguito troveremo i più grandi errori che gli investitori immobiliari tendono a commettere quando si tratta di marketing. Il marketing è uno degli aspetti più cruciali di un business di successo e non qualcosa da rovinare. Quindi diamoci dentro!
- Marketing incoerente
Il marketing è la “salsa segreta” per un business di investimento immobiliare.
In poche parole, se non fai marketing non avrai contatti. Se non hai contatti non hai un business.
Se c’è una cosa che devi fare in modo giusto è il marketing. Non ci sarà alcun bisogno di “fare bene i calcoli” o di buone capacità di negoziazione se non hai case su cui fare offerte. Per esempio:
- per gli investitori che si affidano alla posta diretta, avete bisogno di impostare i vostri sistemi in modo che assicurino che la posta diretta esca regolarmente
- se il tuo piano è quello di commercializzare utilizzando i cartelli non puoi aspettarti di metterne solo uno. Sviluppa un sistema per metterne più di uno.
- Se utilizzate i grossisti per portare le offerte ciò implica ancora marketing. È un modo diverso di fare marketing, ma è pur sempre marketing. Imparare come costruire e coltivare relazioni con i grossisti e altra gente che può mandarti degli affari può essere una competenza che bisogna destreggiare.
Davvero non importa come sembra la macchina della generazione dei lead; devi nutrirla e alimentarla per fare in modo che continui a sfornare dei lead per te.
- Fallimento di avere un sito web che genera lead
Avere un buon sito web che generi lead non è un optional anche se alcune persone ti dicono che sia così.
Hai bisogno di un sito web per risultare credibile. Questo è il primo posto dove la maggior parte dei venditori motivati andranno a “guardarvi” prima di considerare di fare affari con voi.
“Il tuo sito web è il tuo biglietto da visita nel mondo di oggi.”
Non deve essere stravagante o costare un sacco di soldi, ma deve contenere alcuni elementi di base. Il tuo sito web deve raccontare ai potenziali clienti di te e della tua attività e perché dovrebbero fare affari con te.
- Esso dovrebbe dire chiaramente ai potenziali clienti che puoi risolvere i loro problemi
- Deve essere semplice da utilizzare
- Devono esserci molteplici modi per contattarti. Dovrebbe avere un modulo di contatto e un modo per contattarti per telefono. Puoi anche mettere la tua e-mail sul sito. La cosa da ricordare è che vuoi rendere facile il modo per loro di mettersi in contatto con te.
- Avere una sezione delle FAQ (domande chieste frequentemente)
- Assicuratevi di avere un paio di “omaggi” a valore aggiunto. Date loro qualcosa per cui ricordarsi di voi. Ci sono tutti i tipi di guide utili per i venditori motivati che puoi mettere insieme senza troppi problemi.
Un buon sito web ti aiuterà a distinguerti dalla concorrenza.
- Non rispondere al telefono
Questa è davvero difficile da comprendere per me ed è probabilmente uno degli sbagli più grandi di tutti.
Creare un canale di venditori motivati necessita di lavoro. Se sei un commerciante di posta diretta necessita anche di soldi. La ricompensa per tutto questo lavoro di marketing è il suono del tuo cellulare che riceve le chiamate, ma un sacco di investitori immobiliari non prendono mai il telefono quando qualcuno li chiama. Ciò che è ancora peggio è che non rispondono mai alle chiamate di chi lascia messaggi. Ogni volta che lo fate state lasciando dei soldi sul tavolo.
Per chiunque stia ancora lottando con questo, c’è solo una soluzione al problema; devi solo costringerti a parlare con questi venditori finché non ti sentirai a tuo agio nel farlo. La pratica rende perfetti, dopo tutto.
- Non fare i tuoi compiti a casa prima dell’appuntamento
Questa è importante.
Prima di incontrare un venditore, fai i tuoi compiti. Sapere qual è il valore della casa. Familiarizza con il prezzo di vendita delle altre case nella zona.
“La gente fa affari con le persone che conosce, che gli piacciono e di cui si fida.”
Essere capace di posizionarsi come “quella persona” nei primi minuti dell’appuntamento con il venditore è fondamentale. Quando ci si presenta preparati per l’appuntamento, questo migliorerà la parte “fiducia” di questa equazione. Il resto può essere realizzato con buone capacità umane e una buona reputazione. Dovreste sempre costruire il vostro marchio.
- Il mancato riscontro con i venditori dopo il contatto iniziale
Supporre che no significhi no, quando potrebbe significare solo “non ora” è il bacio della morte.
L’avete sentito molte volte: i soldi sono nel perseguimento. Questo è un errore di marketing che viene comunemente fatto. Tutti hanno bisogno di un sistema per il seguito. Io uso un database e vi consiglio di farlo anche voi. Non c’è davvero nessun altro modo per realizzare questo a lungo termine.
Fate quello che dovete fare oggi per andare avanti, ma assicuratevi che l’aggiunta di qualche tipo di database o software di gestione dei contatti faccia parte dei vostri piani a lungo termine. Avete bisogno degli strumenti giusti per costruire il vostro business.
Quindi ci siete. 5 più grandi errori di marketing che gli investitori fanno nella loro attività di investimento immobiliare.
Quali altri errori vedi fare agli altri investitori immobiliari?
