Roi e roe: Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’è il ROI ?

Il ROI è l’acronimo di “Return on Investment” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sull’investimento”.

Il ROI è l’indice che misura il rendimento sull’investimento immobiliare e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROI = Utile netto / Prezzo di acquisto ( Capitale investito)

Per utile netto si intende la differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto.

Come si calcola il ROI ?

Esempio:

se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare solo con capitale proprio e lo rivendessi a € 300.000, il ROI sarebbe:

  • PREZZO DI ACQUISTO € 240.000
  • PREZZO DI VENDITA € 300.000
  •  UTILE NETTO € 60.000
  • UTILE NETTO
    —————————————————————
    X 100
    PREZZO DI ACQUISTO (Capitale Investito)

60.000 / 240.000 = 0,25 ( x 100)
ROI = 25%

Nell’esempio suindicato il ritorno dell’investimento immobiliare è pari al 25%, quale rendimento effettivo sull’investimento immobiliare. Qualora volessimo rapportarlo al fattore tempo e l’operazione immobiliare, dal momento dell’acquisto al momento della vendita, si concludesse in 6 mesi il ROI sarebbe:

25% / 6 mesi = X / 12 mesi

X (ROI) = 50 %

In questo caso l’utile netto su base annua sarà del 50%.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

Per definire e pianificare il ritorno sull’investimento immobiliare è fondamentale partire da una sana programmazione e conoscenza finanziaria e calcolare per rilevare i dati economici e finanziari il “ROI” e il “ROE“.

Cos’e il ROE ?

Il ROE è l’acronimo di “Return on equity” che tradotto dall’inglese significa “Ritorno sul Capitale”

Il ROE è l’indice che misura il rendimento sulla quota propria di capitale investito e la formula per calcolarlo è la seguente:

ROE = Utile netto / Capitale proprio investito

Come si calcola il ROE ?

Esempio:

Se acquistassi un’immobile per un valore pari a € 240.000 sostenendo l’investimento immobiliare in parte con capitale proprio pari a € 20.000 ed in parte con capitale finanziato dalla banca pari a € 220.000 ipotizzando interessi passivi su mutuo pari a € 11.000 e lo rivendessi a € 300.000 il ROE sarebbe :

  •  PREZZO D’ACQUISTO € 240.000
  • PREZZO DI VENDITA € 300.000
  •  QUOTA PROPRIA CAPITALE INVESTITO € 20.000
  • QUOTA CAPITALE FINANZIATA € 220.000
  • UTILE LORDO € 60.000
  • INTERESSI PASSIVI SU MUTUO € 11.000
  • UTILE NETTO € 49.000
  • Utile lordoInteressi passivi (UTILE NETTO)

—————————————————————— X 100
QUOTA PROPRIA DI CAPITALE INVESTITA

49.000 / 20.000 = 2,45 ( x 100)

ROE = 245 %

Tale rendimento è possibile grazie all’utilizzo della leva finanziaria.

In conclusione, il ROI è da prendere in considerazione come indice di valutazione qualora si decida di investire con l’apporto interamente di capitale proprio, mentre il ROE è l’indice è da prendere in considerazione qualora si decida di investire solo in parte con capitale proprio facendosi finanziare la restante quota da una Banca.

 Cosa è il ROI ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento indipendentemente da come è stato finanziato ed è l’acronimo di “RETURN ON INVESTMENT”.

Cerco di farti un esempio pratico per farti comprendere meglio il concetto:

Hai acquistato un immobile a € 100.000 con soldi tuoi nella tua zona di investimento che hai individuato come ti ho insegnato , gli hai dato valore ristrutturandolo con altri € 30.000 sempre con soldi tuoi e, dopo aver analizzato i prezzi di mercato come ti ho insegnato,lo rivendi a € 180.000.

E’evidente che hai un utile lordo di € 50.000 e calcolare il ROI su base annua è semplice infatti è sufficiente dividere l’utile per il totale dell’investimento e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROI su base annua = utile (€ 50.000) / investimento totale (€ 130.000) x 100 = 38,5 %

Un buon rendimento direi , anche se poi devi togliere la tassazione.

Un investitore immobiliare di successo genera operazioni profittevoli in un breve periodo , infatti il ROI va sempre relazionato con il fattore tempo e  se la stessa operazione l’avessi chiusa in 6 mesi allora il tuo ROI sarebbe raddoppiato al contrario , con chiusura in 2 anni il tuo ROI sarebbe dimezzato !

Questo ragionamento del tempo ti può sembrare banale ma , credimi , non lo è affatto e rappresenta l’ago delle bilancia fra un’operazione eccellente ad una fallimentare.

Di solito , per noi investitori immobiliari un ROI si considera ottimale quando supera il 30% lordo ma , è il ROE quello che ti deve interessare maggiormente.

 Cosa è il ROE ?

E’ un indicatore finanziario che misura il rendimento di un investimento relativamente al capitale proprio utilizzato nello stesso ed è l’acronimo di “RETURN ON EQUITY”.

Per farti capire meglio , il ROE indica il rendimento su base annua dei tuoi soldi investiti nell’operazione.

Riprendiamo l’esempio precedente per il calcolo del ROI e supponiamo tu faccia la stessa operazione ma ricorrendo alla leva finanziaria per mezzo di capitale di rischio di terzi o mutuo bancario per € 100.000.

Quindi finanzierai l’acquisto dell’immobile e utilizzerai tuo capitale per la ristrutturazione per € 30.000.

Lo rivenderai sempre a € 180.000 ed in questo caso il ROE su base annua si calcola dividendo l’utile per il capitale proprio e moltiplicarlo per 100 quindi:

ROE su base annua = utile (€ 50.000) / capitale proprio (€ 30.000) x 100 = 166,7 % !

Anche in  questo caso dovrai sottrarre la tassazione e le spese per il mutuo

Analizzando  il ROE delle 2 operazioni , senza e con leva finanziaria ed a parità di utile , avremo:

ROE senza leva = 38,5%

ROE con leva =   166,7

Penso sia evidente che l’operazione fatta con leva finanziaria sia la migliore e deve farti capire che dovrai essere abile a non utilizzare o solo in piccola parte il tuo capitale nelle operazioni che andrai a  fare se vorrai farne in modo seriale e se vorrai raggiungere il successo e la ricchezza con gli immobili.

Se vuoi partecipare alle mie operazione immobiliari con tuo capitale e/o se vuoi segnalarmi altre operazioni inviami una richiesta e verrai contatto al più presto.