Che cos’è il ritorno sull’investimento?
Il ritorno sull’investimento (ROI) misura la quantità di denaro o profitto netto realizzato su un investimento, visualizzato come percentuale del costo di tale investimento. Mostra come vengono utilizzati in modo efficace ed efficiente i fondi di investimento per generare un profitto netto. Conoscere il ROI consente agli investitori di valutare se investire denaro in un particolare in una oerazione, ad esempio immobiliare, è sopratutto se è una scelta produttiva o meno.
Il ritorno sull’investimento può essere utilizzato per qualsiasi investimento: azioni, obbligazioni o un immobile.
Il calcolo di un ROI è significativo per una proprietà residenziale può essere difficile perché i calcoli possono essere facilmente condizionati e alcune variabili possono essere incluse o escluse.
Come si calcola il roi : la formula per calcolare il ritorno sull’investimento
La formula del ritorno sull’investimento misura il tasso di rendimento sottraendo il valore corrente dell’investimento dal valore iniziale dell’investimento e dividendolo per il valore iniziale.
La formula del ROI è:
(Valore dell’investimento attuale – valore dell’investimento iniziale) / Valore dell’investimento iniziale
Oppure, può anche essere calcolato dividendo il rendimento dell’investimento, ovvero le plusvalenze, per il costo dell’investimento originale:
Rendimento dell’investimento / Costo dell’investimento
Poiché il ROI è un rapporto di redditività, ci dà il profitto su un investimento rappresentato in termini percentuali.
Diciamo che hai acquistato un appartamento per € 50.000 e lo hai vendute due anni dopo per € 85.000. Il profitto è di € 35.000 e il ROI è del 70%.
Tipi di ROI
Il ROI è particolarmente utile quando si valuta una serie di opportunità di investimento. A parità di altre condizioni, gli investitori opteranno per l’investimento con il ROI più elevato.
Tuttavia, esistono altre misure di rendimento che vengono utilizzate per valutare la redditività di un investimento:
Il ritorno sul capitale è una misura di redditività che viene utilizzata a livello aziendale e non per investimenti specifici. È calcolato come reddito netto diviso per il patrimonio netto medio. Questo misura quanto bene l’azienda sta usando i suoi beni.
Il tasso di rendimento interno determina la redditività di un investimento o progetto, tuttavia, calcolarlo è un po’ più complicato del ROI.
Calcolo del ROI sulle proprietà in affitto
L’equazione del ROI potrebbe sembrare abbastanza semplice, ma tieni presente che ci sono un certo numero di variabili immobiliari che possono influenzare il ROI. Questi includono le spese di riparazione e manutenzione, nonché la leva finanziaria, denaro preso in prestito per effettuare l’investimento iniziale. Le condizioni di finanziamento possono incidere notevolmente sul costo complessivo dell’investimento.
ROI PER GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
ROI per gli investimenti immobiliari
Il calcolo del ROI di un’ investimento immobiliare è abbastanza semplice se acquisti una proprietà con finanza propria. Ecco un esempio di un immobile affittato e acquistato con mezzi propri:
Hai pagato 250.000 euro in contanti per la proprietà in affitto.
I costi di chiusura sono stati di € 10.000 e i costi di ristrutturazione sono stati pari a € 25.000,
portando il tuo investimento totale a € 285.000.
Ricavi 1.500 euro di affitto ogni mese.
Dopo un anno:
Hai guadagnato € 18.000 di reddito da locazione.
Le spese, comprese le tasse sulla proprietà e l’assicurazione, ammontavano a € 2.500.
Il tuo rendimento annuo è stato di € 15.500.
Il ROI della proprietà viene calcolato dividendo il rendimento annuo (€ 15.500) per l’importo dell’investimento totale (€ 285.000). Il ROI è del 5,4%.
ROI per gli investimenti immobiliari effettuati con mutuo
Il calcolo del ROI sulle transazioni finanziate è più complicato. Ad esempio, supponi di aver acquistato la stessa proprietà in affitto da € 250.000 come sopra, ma invece di pagare in contanti, hai acceso un mutuo:
L’acconto necessario per il mutuo è il 20% del prezzo di acquisto, o € 50.000.
I costi di chiusura erano € 12.500 e il rimodellamento costava € 25.000.
Le tue spese vive totali sono state di € 87.500.
Ci sono anche spese correnti con un mutuo:
Il mutuo era un tasso fisso di 30 anni al 3%. Sui € 200.000 presi in prestito, il pagamento mensile di capitale e interessi è di circa € 843.
Aggiungeremo gli stessi € 208,33 al mese per coprire tasse e assicurazione, rendendo il tuo pagamento mensile totale € 1.051,33
Il reddito da locazione di € 1.500 al mese ammonta a € 18.000 per l’anno.
Il flusso di cassa mensile per la proprietà è di € 448,67 (€ 1.500 di affitto – € 843 di pagamento del mutuo – € 208,33 per tasse/assicurazione).
Dopo un anno:
Il tuo rendimento annuo è stato di € 5.384,04 (448,67 € x 12 mesi).
Il ROI viene calcolato dividendo il rendimento annuo per le spese vive originali o € 5.384,04 diviso per € 87.500.
Il ROI dell’immobile finanziato è del 6,2%.
Scopri di più: come aumenta il tuo ROI
Ammortamento e ROI
La vetustà rappresenta l’usura che un bene subisce nel tempo. Secondo studi, gli immobili residenziali durano oltre 27,5 anni. Tuttavia, a differenza di altre spese, l’ammortamento è una spesa non in contanti. Ciò significa che non spendi soldi, comunque una spesa. Questa spesa può compensare il reddito imponibile e risparmiare tasse, il che può in definitiva aumentare il ROI.
Si consideri, ad esempio, il ROI di un immobile in affitto senza ammortamento. Hai € 30.000 di reddito imponibile per il tuo affitto, per il quale devi il 25% di tasse o € 7.500.
Tuttavia, contabilizzare l’ammortamento significa che devi meno tasse. Se hai gli stessi € 30.000 di reddito da locazione, puoi detrarre il tuo deprezzamento da questo, ad esempio € 17.500. Pertanto, il tuo nuovo reddito da locazione imponibile è di € 12.500. Con un’aliquota fiscale del 25%, ora devi solo € 3,125.
Le tasse non sono generalmente incluse nei calcoli del ROI, ma per gli investitori immobiliari, la quota di ammortamento può essere uno strumento utile che rende l’investimento immobiliare in affitto più vantaggioso rispetto a diversi investimenti.
Ritorno negativo sull’investimento
Il ritorno sull’investimento è semplicemente la quantità di profitto che ottieni dagli investimenti immobiliari in un periodo di tempo. Questa percentuale potrebbe essere positiva, indicando che il tuo investimento ha fatto soldi, oppure potrebbe perdere soldi ed essere negativa.
Ad esempio, supponi di aver investito in una proprietà in affitto da € 200.000 e dopo una serie di sfortunati eventi l’hai dovuta vendere per € 150.000. La tua plusvalenza (o in questo caso la perdita di capitale) è di € 50.000. Il ROI per la proprietà sarebbe negativo del 25 percento.
Il ROI negativo può verificarsi per una serie di motivi, tra cui un alto tasso di turnover o lunghi periodi di vacanza.
Massimizzare il ROI per gli investitori immobiliari
Per garantire una proprietà in affitto redditizia, devi lavorare attivamente per aumentare il ROI tagliando i costi e garantendo un tasso di occupazione costante. Tagliare i costi significa anche limitare le spese, ed è qui che le spese di manutenzione possono svolgere un ruolo. Tenere il passo con la manutenzione può aumentare il ROI a lungo termine.
Nel frattempo, assicurarsi di avere la proprietà in affitto in modo coerente è il principale fattore di reddito. Avere un alto tasso di turnover significa perdere entrate e dover spendere di più in spese per trovare e controllare gli inquilini.
L’altra chiave per aumentare il ROI è aumentare l’affitto quando possibile. L’aumento deI canoni di locazione aiuterà gli investitori a gestire meglio le spese crescenti, che possono includere tasse, assicurazioni e riparazioni.