La sporca verità sugli investimenti immobiliari “chiavi in mano”
La gente sembra parlare molto in questi periodi di investimenti immobiliari “chiavi in mano”. È un concetto che suona bene. Si compra una casa che è già stata sistemata, ha già un inquilino e nella maggior parte dei casi la gestione continua può essere parte dell’accordo. Quindi, tutto quello che fai è sederti lì e raccogliere il denaro. Non sono stupido, ma sono confuso…
E a proposito del controllo?
Prima di tutto, se ho scelto di scommettere sugli immobili invece di consegnare i miei soldi a un broker di borsa con apparenti talenti in prestiti, è proprio perché ho fiducia in me stesso per gestire meglio i miei investimenti. L’immobiliare, come mezzo d’investimento, mi permette di mantenere il controllo non esteriorizzando la gestione; questa è una delle caratteristiche chiave degli investimenti immobiliari. Posso vedere i libri contabili ogni volta che ne ho bisogno, e sono in grado di rispondere rapidamente ai problemi di gestione e alle fluttuazioni del mercato! Il controllo è il più grande vantaggio inerente al settore immobiliare, non è questo il punto?
Gestione strategica
Ma la questione va più in profondità, poiché acquistando investimenti “chiavi in mano” vi state effettivamente rassegnando allo status di un investitore al dettaglio, un investitore la cui strategia è quella di accontentarsi dei rendimenti degli investimenti presenti il primo giorno, senza l’obiettivo di migliorare sostanzialmente quei rendimenti attraverso una gestione strategica. Per come la vedo io, la capacità di migliorare i rendimenti che è inerente al mercato immobiliare più di qualsiasi altro mercato è il motivo per cui gli investitori sofisticati si occupano di immobili in primo luogo.
Ipotesi sul mercato efficiente
L’ipotesi sul mercato efficiente è una teoria secondo la quale il prezzo di un titolo in un dato momento riflette tutte le informazioni pertinenti disponibili. Vale a dire che nel momento in cui si acquista il bene, il prezzo che si paga riflette il vero valore di quel bene. Questa teoria esiste dagli anni ’60 circa, e mentre ci può essere un’applicazione appropriata per questa teoria relativa ai beni cartacei, è completamente inapplicabile ai beni immobili – e questa è una cosa molto buona. L’immobiliare è un mercato inefficiente, il che comporta due vantaggi. Prima di tutto, la fissazione del prezzo nel settore immobiliare è esclusivamente una funzione dell’ “incontro delle menti” tra il venditore e l’acquirente; le due persone prendono decisioni basate interamente sulle loro rispettive circostanze, e hanno molto poco a che fare con il mercato in generale. Questo rende il valore nel settore immobiliare un bersaglio molto mobile. Significa anche che un abile negoziatore può essere in grado di negoziare un prezzo notevolmente inferiore al valore intrinseco del bene, cosa impossibile da fare con la maggior parte delle altre classi di attività.
Ancora più importante è l’inefficienza del mercato immobiliare che permette all’investitore di applicare principi di gestione strategica ed espandibilità per aumentare il valore intrinseco. A volte il valore è rappresentato dal patrimonio netto, mentre altre volte l’aumento è rispettoso del reddito. Indipendentemente da ciò, ovunque si ponga l’accento in una particolare transazione, l’inefficienza può risultare in un aumento del rendimento dell’investimento, il che è enormemente vantaggioso.
Acquistando un investimento “chiavi in mano”, tuttavia, avete rinunciato all’opportunità di capitalizzare pienamente le inefficienze del mercato immobiliare. Avete permesso a qualcun altro di negoziare il prezzo più basso possibile e di applicare i principi della gestione strategica per aumentare il rendimento del loro investimento, mentre voi state pagando un prezzo che è molto più vicino a quello al dettaglio. A mio parere, questo non è il modo di massimizzare i rendimenti in un portafoglio immobiliare.
I venditori degli investimenti immobiliari “chiavi in mano” forniscono certamente un servizio per quegli acquirenti che non hanno il tempo o le competenze per trovare, negoziare, riparare e gestire i beni da soli. Ma se tu, nelle vesti di acquirente, sei carente in una o più delle categorie citate poc’anzi, devi considerare se il settore immobiliare è davvero il veicolo di investimento più appropriato a te.
Sei un rivenditore di investimenti “chiavi in mano” o stai considerando l’acquisto di uno di questi? Se è così, è probabile che tu sia leggermente irritato, e forse anche offeso da questo articolo. Vuoi parlarne?