L’ impatto del coronavirus: proiezioni sul mercato immobiliare nel 2021Gli immobili commerciali , da sempre sono stati e probabilmente sempre saranno un buon tipo di investimento a lungo termine, in particolare alloggi multi familiari , come i complessi di appartamenti. Ma deve essere fatto correttamente e ci sono barriere che devono essere superate nel processo per avere successo.
Come iniziare a costruire ricchezza con il settore immobiliare
Avere successo nel settore immobiliare commerciale richiede più della semplice iniziativa. Richiede tempo; i soldi; costruzione di rapporti con broker, avvocati immobiliari e agenti assicurativi; e, soprattutto, la capacità di chiamare a freddo e scrivere lettere per trovare proprietà privilegiate per un possibile acquisto.
Esistono diversi tipi di immobili commerciali in cui vale la pena investire. Questi includono:
- Edifici per uffici
- Proprietà industriali o magazzini
- Edifici commerciali, come centri commerciali o centri commerciali
- Abitazioni multifamiliari, come condomini
- Strutture di self-storage
- Hotel
Un’altra opzione: proprietà commerciali ad uso misto. Le proprietà miste combinano due o più tipi di uso commerciale in un unico edificio o sviluppo, come un edificio con negozi al primo piano e un immobile residenziale con inquilini sopra.
Investire in immobili commerciali non è una “soluzione rapida” alla ricchezza. Sebbene, se fatto correttamente, può portare a una vita di reddito stabile per un individuo e le sue famiglie, agendo come una sorta di reddito passivo. Un buon investimento può e deve fornire guadagni finanziari sufficienti per coprire alla fine l’investimento iniziale e consentire un reddito mensile continuo.
Quindi, quali sono le barriere che si possono incontrare quando si cerca di acquistare una proprietà immobiliare commerciale?
Impara le basi
Anche se sei un investitore immobiliare residenziale esperto, il settore immobiliare commerciale può sembrare un mondo completamente nuovo. E c’è sicuramente una lingua completamente nuova. Ecco le basi che dovresti imparare:
Contratti di locazione netti tripli : sono comuni per proprietà commerciali, industriali e uffici. Chiamati anche contratti di locazione NNN, questi assolvono il proprietario dell’immobile dal pagamento della maggior parte delle spese di costruzione. L’inquilino commerciale coprirà le tasse sugli immobili, l’assicurazione sulla proprietà e i costi di manutenzione.
Fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) : non sei pronto ad acquistare un intero edificio da solo? Un REIT raccoglie denaro da molti investitori diversi e riceve dividendi dal reddito dell’edificio. Se il REIT è negoziato pubblicamente, le azioni possono essere acquistate tramite un intermediario. Altrimenti puoi acquistare una quota direttamente dal REIT.
Tasso di capitalizzazione (tasso di copertura): se hai investito in abitazioni per un po ‘, probabilmente hai imparato qualcosa sul tasso di copertura solo dall’osmosi. Ma è con proprietà multifamiliari che questa figura diventa davvero importante. Capire il tasso limite può essere complicato, ma non preoccuparti! La guida dettagliata diBiggerPockets al cap rate ti guiderà attraverso tutti i dettagli.
Ostacoli agli investimenti in immobili commerciali
1. Finanziamento
Essere in grado di qualificarsi per il finanziamento commerciale in base al proprio bilancio può essere una sfida. Ciò varierà in modo significativo da un investitore all’altro.
Un buon bilancio mostrerà un reddito stabile, un flusso di cassa sano e una conoscenza del budget. Può includere ma non è limitato a:
- Conto profitti e perdite
- Azioni e obbligazioni detenute
- Investimenti immobiliari di proprietà
- Vari altri investimenti a breve e lungo termine
- Prova della capacità di pagare mutui per periodi di tempo prolungati.
Gli investitori che mostrano perdite significative o che non mostrano una redditività sostenibile e stabilità finanziaria a lungo termine potrebbero vedere rifiutate le loro richieste iniziali di mutuo dal prestatore. Un bilancio impressionante può fare la differenza tra l’ottenimento di un immobile commerciale o la perdita dell’offerta.
Particolare attenzione dovrebbe essere prestata al sostegno e al mantenimento di un bilancio solido e qualsiasi influenza negativa dovrebbe essere eliminata.
Crea un piano di investimento e determina i tuoi obiettivi finanziari e di investimento. Da lì, puoi decidere quanto vuoi investire. Puoi determinarlo comprendendo il tuo patrimonio netto e la tua tolleranza al rischio.
Si dovrebbe prendere in considerazione la pianificazione non solo di come pagare inizialmente, ma anche del quadro generale dei profitti negli anni successivi. Devono essere presi in considerazione i costi di chiusura e le riparazioni necessarie alla proprietà in questione.
2. Esperienza
Qualsiasi investitore immobiliare commerciale dovrebbe avere qualche esperienza precedente di investimento immobiliare commerciale. Se non ce n’è assolutamente nessuno, è una buona idea collaborare con qualcuno che abbia esperienza nella stessa classe di asset che stai cercando di acquistare. Possono anche aiutarti a capire meglio il mercato immobiliare commerciale, che è una bestia completamente diversa dal suo fratello residenziale.
Se questa non è un’opzione, assumere una società di gestione immobiliare ben posizionata può aiutare un nuovo investitore a superare le sfide che dovrà affrontare in questa nuova impresa. Una società di gestione immobiliare con sufficiente esperienza può fungere da buon sostegno alla tua mancanza di precedente esperienza nel settore immobiliare commerciale.
3. Liquidità
La liquidità è definita come la capacità di trasformare le attività in contanti il più rapidamente possibile. Gli investitori dovrebbero sempre avere abbastanza liquidità per coprire almeno l’acconto, i costi di chiusura e le eventuali commissioni di ristrutturazione che potrebbero essere necessarie. Questo varierà da proprietà a proprietà.
Qualsiasi altro bene posseduto dovrebbe poter essere liquefatto rapidamente. Troppi beni vincolati e non facilmente liquefatti possono funzionare contro gli investitori.
Tutti gli esborsi finanziari iniziali, come l’acconto, i costi di chiusura e le spese di ristrutturazione, dovrebbero essere calcolati nell’aspetto della liquidità prima di considerare un acquisto o fare un’offerta su una proprietà commerciale.
4. Due diligence
Un altro ostacolo significativo all’ingresso quando si considera l’investimento in immobili commerciali è la mancanza di una sufficiente due diligence . La due diligenceinclude esaminare il contesto finanziario della proprietà, i dati demografici della proprietà – la sua posizione e le cifre di locazione – la classe di proprietà in cui rientra e quante volte è stata rivenduta negli anni precedenti.
Le proprietà rivendute innumerevoli volte possono potenzialmente essere un cattivo investimento e gli investitori dovrebbero procedere con cautela.
Segui da vicino le tendenze commerciali e impara a prevedere meglio quali tipi di proprietà saranno ricercati. Questo ti aiuterà a ottenere il miglior rapporto qualità-prezzo e ad aumentare il tuo successo negli investimenti immobiliari. Sii sempre alla ricerca di nuove offerte di lavoro e utilizza le tendenze commerciali per determinare i prezzi degli affitti.
Ricerca e conosci l’area geografica in cui stai cercando di investire. L’area geografica può giocare un ruolo importante nel costo della proprietà e nell’ammontare dell’affitto che può essere addebitato, nonché nel tipo di potenziali inquilini che riceverai. Questo, ovviamente, influisce sui profitti di ogni investitore e se hai un certo budget entro il quale devi lavorare, è saggio trovare un’area geografica che si adatti a questo budget.
Alcune aree sono molto più costose per tutti i tipi di alloggio rispetto ad altre, e questo deve essere tenuto presente quando si cerca dove acquistare. Le spese del costo della vita per area geografica sono un buon indicatore dell’importo dell’investimento necessario prima di considerare l’acquisto. Alcune aree geografiche hanno semplicemente un costo della vita complessivamente più elevato ei prezzi delle case possono variare enormemente.
5. Sottoscrizione
Un altro ostacolo che può essere trascurato è la corretta sottoscrizione. Un buon sottoscrittore determina l’accuratezza della valutazione e garantisce che nessun altro sia sul titolo e che il finanziamento si adatti al prestito .
Non eseguire una sottoscrizione dettagliata o saltare completamente questo passaggio può rendere una potenziale vendita o addirittura una vendita finale un vero incubo per tutte le parti coinvolte. Anche le questioni assicurative sono coperte dai sottoscrittori, poiché l’assicurazione fa parte dell’accessibilità economica di qualsiasi affare di immobili commerciali.
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6. Squadra ben formata
Questo prossimo ostacolo all’ingresso è molto trascurato e non dovrebbe esserlo. Avere una “squadra” in atto.
L’investimento immobiliare commerciale è un’impresa, chiara e semplice. Non coinvolgere altri che possono aiutare un investitore, soprattutto uno inesperto, può solo portare a mal di testa. Avrai bisogno di:
- Agente immobiliare commerciale con esperienza nel settore immobiliare commerciale (non tutti lo fanno)
- Avvocato immobiliare
- Gestore di proprietà , in particolare su proprietà multifamiliari: un investitore che cerca di essere sia gestore che investitore può rimanere sopraffatto
- Rispettabile (e concesso in licenza!) Appaltatore
- Privati o istituti finanziari che possono prestare denaro immediatamente al di fuori dell’investimento iniziale in caso di circostanze impreviste
- Agente assicurativo a bordo
7. Ricerca
La ricerca sul mercato in generale negli anni precedenti o nell’anno in corso può essere trascurata da molti.
Il mercato immobiliare, soprattutto quello commerciale, può aumentare e diminuire drasticamente nel giro di pochi mesi. Ci sono volte per comprare e volte per trattenere un acquisto. Ci sono aree geografiche che aumentano in determinati momenti, mentre anche altre aree diminuiscono.
Queste statistiche sono prontamente disponibili online dalla National Association of Realtors (NAR) e vengono aggiornate regolarmente. Le fluttuazioni del mercato possono avere un forte impatto sul prezzo di una vendita iniziale e sulla stabilità complessiva di una proprietà negli anni futuri.
La linea di fondo
L’investimento immobiliare commerciale è un’ottima scelta per molte ragioni.
Per cominciare, ci sono una miriade di vantaggi fiscali per i proprietari di immobili . Potrebbero essere disponibili anche detrazioni fiscali per il lavoro autonomo. Un buon ragioniere pubblico certificato immobiliare (CPA) può aiutare a determinare quali vantaggi fiscali si applicano in ogni singolo caso. Il governo può davvero essere il migliore amico di un investitore immobiliare.
Questo non vuol dire che non ci siano rischi, poiché ce ne sono molti. Investire in qualsiasi tipo di proprietà immobiliare, specialmente in immobili commerciali più costosi (come MFH) può essere rischioso. Il mercato va su e giù, i dati demografici dell’area possono salire e scendere e il prezzo complessivo di rivendita può aumentare o diminuire drasticamente.
Aggiungere a ciò eventuali modifiche apportate alla proprietà. Il miglioramento di una proprietà può inizialmente aggiungere un reddito da locazione aggiuntivo. Tuttavia, l’occupazione diminuisce durante i lavori di ristrutturazione e quindi anche il reddito generato diminuisce.
Come puoi vedere, investire in immobili commerciali è un ottimo modo per diversificare un portafoglio, se un investitore può superare tutte le barriere all’ingresso. Fare la ricerca e seguire le linee guida per superare tali barriere di cui sopra aiuterà immensamente sia gli investitori principianti che quelli esperti.
Sii saggio, sii felice, ma sii accurato!