La leva immobiliare è quando si utilizza il debito per espandere il potenziale ritorno sull’investimento . Con la leva, puoi acquistare una casa più costosa, o più case, di quanto puoi permetterti di pagare a titolo definitivo.
L’acquisto di una casa con un mutuo è un esempio di utilizzo della leva immobiliare. Quel prestito ti aiuta a comprare una casa che altrimenti non potresti permetterti. Se la proprietà apprezza, così fa la tua equità domestica .
Prima di approfondire la leva finanziaria, è importante capire cos’è l’equità domestica, perché è ciò che utilizzerai per aumentare il tuo portafoglio immobiliare. In breve, l’equità domestica è il valore di una casa meno l’ipoteca in essere sulla proprietà. Se la tua proprietà vale $ 250.000 e devi $ 100.000 sul mutuo, hai $ 150.000 di capitale. Maggiore è l’equità, maggiore è il ritorno sull’investimento.
Gli investitori immobiliari utilizzano spesso la leva finanziaria per acquistare più di una proprietà. Questo perché maggiore è la leva immobiliare impiegata da un investitore, più può creare ricchezza. E la leva offre altri vantaggi agli investitori immobiliari, inclusa la diversificazione dei loro investimenti. Investire in immobili commerciali e residenziali, ad esempio, può essere un vantaggio durante una recessione .
Come funziona la leva immobiliare?
Supponiamo che tu voglia sfruttare la tua residenza principale per avviare un impero immobiliare. Il tuo prestatore ti consente di prendere in prestito fino all’80 percento del valore della casa attraverso una linea di credito di equità domestica ( HELOC ). Per quella casa da $ 250.000, ciò significa che puoi prendere in prestito fino a $ 200.000. Sottraendo i $ 100.000 che devi attualmente sul mutuo ti danno $ 100.000 da investire, forse per acquistare una proprietà in affitto. Congratulazioni: hai sfruttato la proprietà per aumentare il tuo portafoglio.
Se il valore della tua proprietà di investimento da $ 100.000 aumenta del cinque percento in un anno, varrà $ 105.000 e il tuo patrimonio netto aumenterà di $ 5.000.
Sfruttare ulteriormente la leva finanziaria ti consente di aumentare il rendimento. Invece di acquistare una proprietà a titolo definitivo, cosa succede se utilizzi i tuoi $ 100.000 come acconto del 20% per una proprietà da $ 500.000? Dopo 12 mesi, il valore della casa aumenta del cinque percento. Il tuo investimento immobiliare ora vale $ 525.000 e il tuo patrimonio netto è aumentato di $ 25.000. Sono $ 20.000 in più rispetto a se avessi acquistato la proprietà a titolo definitivo.
Boom: il potere della leva.
La leva ti aiuta a creare ricchezza ancora di più a lungo termine. Ad esempio, se possiedi la proprietà di investimento per 10 anni e si apprezza del cinque percento ciascuno di quegli anni, il tuo investimento di $ 100.000 varrà $ 814.447. Sottrai il prezzo di acquisto di $ 500.000 per determinare che il tuo patrimonio netto è aumentato da $ 100.000 a $ 314.447.
Una casa da $ 100.000 acquistata gratuitamente potrebbe anche apprezzare il cinque percento ogni anno per dieci anni, ma alla fine di quel decennio, il tuo investimento vale solo $ 162.889.
Usando la leva immobiliare, hai preso i tuoi $ 100.000 e li hai trasformati in $ 314.447. Il tuo patrimonio netto è aumentato di $ 214.447. Senza applicare la leva finanziaria in questo scenario, tuttavia, il tuo patrimonio netto è aumentato di soli $ 62.889.
Come si calcola la leva immobiliare?
Per calcolare la leva finanziaria, dividi il finanziamento della tua proprietà per il valore della proprietà. Ad esempio, investire $ 100.000 per una casa da $ 500.000 significa che hai una leva di $ 100.000.
Il rapporto prestito / valore, o LTV, è un altro modo per visualizzare la tua leva finanziaria. Il tuo rapporto LTV è l’importo del tuo mutuo diviso per il valore della tua proprietà. Nell’esempio sopra, il tuo rapporto LTV è dell’80 percento.
Quali sono i vantaggi di sfruttare il settore immobiliare?
Oltre ad aumentare il potenziale ritorno sull’investimento, ci sono altri motivi per considerare di sfruttare gli immobili.
- Flusso di cassa mensile aumentato. Potresti avere a disposizione solo contanti per acquistare un investimento immobiliare a titolo definitivo. Ma attraverso la leva puoi acquistare più proprietà e generare più redditi da locazione.
- Detrazioni fiscali maggiorate. Gli investitori immobiliari possono spesso detrarre i pagamenti dei mutui e i costi di miglioramento della proprietà in affitto dalle loro tasse. Più investimenti immobiliari hai, più puoi detrarre.
- La diversità riduce il rischio. La leva finanziaria ti consente di acquistare più proprietà in affitto, idealmente in classi diverse, che possono isolarti dai pericoli degli investimenti immobiliari.
Quali sono i rischi di sfruttare il settore immobiliare?
Sebbene sfruttare gli immobili possa essere un ottimo modo per creare ricchezza, non è privo di rischi. Una scommessa: cosa succede se il valore della tua proprietà scende, non aumenta? In tal caso, dovrai più del valore della tua proprietà.
Ad esempio, supponiamo che il valore di quella proprietà da $ 500.000 scenda del cinque percento nel primo anno di proprietà. Il tuo investimento di $ 100.000 ora vale $ 75.000 e il tuo patrimonio netto è sceso di $ 25.000.
Se hai acquistato una casa da $ 100.000 con un acquisto tutto in contanti, un calo del cinque percento ne ridurrà il valore di $ 5.000. Sì, il tuo patrimonio netto è ancora diminuito, ma è meglio che perdere $ 25.000.
Le cose possono peggiorare se i pagamenti dell’affitto cadono insieme ai valori delle proprietà. Quindi anche il tuo reddito diminuisce. In tal caso, potresti non avere un reddito mensile sufficiente per pagare il mutuo e potresti subire una perdita sul tuo investimento se la situazione non migliora.
Quanto sopra è un esempio di indebitamento eccessivo, il che significa che devi più sul tuo prestito o prestiti rispetto al tuo flusso di cassa mensile. Ad esempio, hai due proprietà con pagamenti ipotecari per un totale di $ 2.000. Se il tuo reddito mensile da locazione scende a $ 1.500, ora sei sovraindebitato di $ 500 al mese.
E più proprietà fai leva, peggiore è il successo. Sfruttare più immobili può moltiplicare il ritorno sull’investimento se i valori delle case aumentano, ma è vero anche il contrario. Il tuo patrimonio netto diminuisce se possiedi una proprietà in svalutazione e diminuisce ulteriormente se possiedi tre proprietà in svalutazione.
Come puoi sfruttare gli immobili in modo sicuro?
Non dare per scontato che la tua proprietà in affitto apprezzerà sempre lo stesso importo ogni anno, specialmente se ti trovi in un mercato immobiliare caldo. Forse i valori delle case stavano aumentando di percentuali a due cifre, ma probabilmente non durerà per sempre.
Uno degli indicatori chiave di cui potresti avere un indebitamento eccessivo è il prezzo di acquisto. Non pagare più del dovuto per una proprietà che viene rapidamente apprezzata; è improbabile che il suo valore continui a crescere a due cifre.
Allo stesso modo, vuoi mantenere il tuo pagamento mensile il più basso possibile. Un pagamento di prestito inferiore ti mette in una posizione migliore per resistere a una recessione . Se il tuo reddito da locazione diminuisce, ad esempio, un pagamento inferiore rende più probabile che sarai in grado di pagare il tuo prestatore.
Un modo per ridurre la rata mensile del mutuo è versare un acconto maggiore. Puoi anche ridurre i costi del prestito trovando un prestito con un tasso di interesse inferiore. Verificare con molti istituti di credito prima di firmare un mutuo per vedere chi può darti l’affare migliore.
Soprattutto, assicurarti di avere un flusso di cassa positivo è il modo più intelligente per sfruttare in modo sicuro gli immobili. Ottieni un flusso di cassa positivo quando il tuo reddito da locazione è superiore alle tue spese mensili, che includono il pagamento del mutuo e i costi di manutenzione. È più probabile che tu sopporti un calo o una mancanza di apprezzamento nel tuo investimento immobiliare se ci guadagni.
La leva immobiliare è un modo eccellente per gli investitori immobiliari di creare ricchezza. Ci sono molti vantaggi nello sfruttare gli immobili, ma comporta alcuni rischi. Ridurre al minimo questi pericoli, tuttavia, può aiutarti a far crescere il tuo patrimonio netto e la tua attività di investimento immobiliare.