da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
In questo articolo, parleremo degli immobili a reddito , proprio su questo tema , c’è un un continuo dibattito che probabilmente rimarrà irrisolto nel prossimo futuro:
- Ristrutturare le case per un profitto o comprare e tenere affitti a lungo termine?
- Se si opta per gli affitti a lungo termine, ci si deve concentrare sul guadagno o sulla crescita del capitale?
- Dovresti comprare una vasta gamma di case monofamiliari o acquistare edifici di appartamenti multifamiliari?
- Saldare il debito del tuo patrimonio di investimenti o aumentarlo rifinanziando per aggiungere altre proprietà?
- Comprare proprietà in località con rating A e B o inseguire i rendimenti più alti di quelle C e D?
Per ottenere il massimo da immobili a reddito cosa conviene fare ?
Sono sicuro che ci sono investitori immobiliari che sostengono ogni lato di questo dibattito, ma ho voluto provare ad offrire una panoramica dei pro e dei contro di ogni tipo di proprietà.
Poi, seguirò condividendo il consiglio che do alla maggior parte dei miei clienti investitori sull’argomento.
I benefici dell’acquisto di immobili in condizioni “normali ” da reddito
Ci sono tre fattori principali a cui bisogna prestare attenzione prima di acquistare immobili che dovranno poi dare una rendita:
-Posizione e quartieri consolidati
-Tassi di mercato prevedibili per valori e affitti
-Le proprietà più vecchie sono di solito costruite meglio
Il vantaggio principale dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che di solito si trovano in quartieri consolidati e affascinanti, più vicini ai principali centri urbani. In quanto tali, tendono ad attrarre gli inquilini più interessati allo stile di vita e alla vicinanza. Questo gruppo di inquilini ha i suoi pro e i suoi contro. Da un lato, tendono ad essere professionisti che soddisfano i criteri di reddito e di credito. Dall’altro, tendono ad essere inquilini più transitori e in genere non rimangono per lunghi periodi.
Il secondo vantaggio dell’acquisto di vecchie proprietà in affitto è che i tassi di mercato per i valori e gli affitti sono ben stabiliti in virtù del fatto che il quartiere è lì da molto tempo. A volte, quando si acquista una nuova costruzione, c’è una certa quantità di supposizioni da fare per determinare il tasso di affitto appropriato.
Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.
Ultimo ma non meno importante, gli investitori che acquistano proprietà più vecchie credono che siano costruite meglio delle proprietà più nuove. Non sono sicuro che questo sia oggettivamente vero in ogni caso. C’è sicuramente un po’ di sindrome del “ai miei tempi…” in corso.
Quello che posso dire con certezza è che c’è una tendenza verso una maggiore densità edilizia. I vecchi quartieri avevano tipicamente lotti più grandi con case che avevano più spazio tra di loro. Ora, i costruttori stanno cercando di inserire più case nella stessa quantità di terreno a causa dell’aumento dei costi dei terreni.
Immobili a reddito:immobili di recente costruzione , quali sono i vantaggi :
Successivamente, diamo un’occhiata ai benefici delle proprietà in affitto più recenti (che raddoppiano i contro degli affitti più vecchi).
Ci sono cinque vantaggi principali degli affitti più recenti:
- Le proprietà in affitto più recenti tendono ad essere situate in zone con scuole migliori
- Flusso finanziario più prevedibile grazie a minori spese di capitale
- Maggiore efficienza energetica e bollette più basse per gli inquilini
- Termini di locazione più lunghi e meno turnover
- Maggiore potenziale di crescita
Il vantaggio principale dell’acquisto di proprietà in affitto più recenti è che, in media, queste proprietà tendono ad essere vicine a scuole migliori. Questo non è certamente vero in tutti i casi, ma provando la tendenza generale è stata che le scuole nelle aree suburbane (dove si trovano le proprietà più recenti) sono valutate meglio rispetto alle scuole nelle località più vicine.
La qualità della scuola è il criterio più importante che gli inquilini eccellenti cercano quando scelgono una casa in affitto. Le proprietà in affitto più recenti di solito portano ad inquilini migliori perché sono collegate a scuole migliori.
In secondo luogo, le proprietà più nuove avranno meno spese di capitale nel prossimo decennio perché tutti i sistemi principali sono più nuovi. Anche nel caso di un vecchio affitto ristrutturato, a meno che non ci sia l’impianto idraulico galvanizzato o i sistemi elettrici a manopola e tubo siano stati sostituiti e aggiornati, è probabile che le riparazioni siano più costose nelle case in affitto più vecchie che in quelle più nuove.
Se acquistate un appartamento in affitto che ha meno di 5 anni il tetto sarà in ottime condizioni per i prossimi 20-25 anni. Questo di solito non è il caso delle proprietà in affitto più vecchie. In altre parole, se volete che la redditività del vostro portafoglio immobiliare sia più prevedibile, acquistate proprietà in affitto più recenti.
In terzo luogo, le proprietà più nuove sono in genere più efficienti dal punto di vista energetico: hanno un migliore isolamento e finestre migliori. Questo porta a bollette più basse per gli inquilini, il che li spingerà a rimanere più a lungo. Vedete, quando un inquilino considera per la prima volta di affittare la vostra proprietà, guarda solo il prezzo dell’affitto. Ma quando pensa di rinnovare il contratto d’affitto, guarda la combinazione del prezzo d’affitto più le utenze. Se la vostra vecchia proprietà in affitto fa sì che il vostro inquilino veda 300 dollari di bollette elettriche ogni mese in estate, potete stare certi che cercherà un affitto più efficiente dal punto di vista energetico al momento del rinnovo.
E questo è il seguito perfetto per il quarto vantaggio di possedere proprietà in affitto più recenti: termini di locazione più lunghi e meno turnover. Questo accade per diverse ragioni. In primo luogo, il gruppo di inquilini nei quartieri più nuovi è principalmente attratto dalle scuole della zona e i genitori sono di solito riluttanti a cambiare la scuola dei loro figli. Quindi finiranno per rimanere fino a quando il piccolo Timmy finisce la scuola elementare o Jennifer la scuola media. Invece di inquilini che si trasferiscono ogni anno, gli affitti più recenti hanno una durata media di 3-4 anni.
In secondo luogo, le proprietà più nuove richiedono meno riparazioni, il che significa meno problemi per i vostri inquilini e una migliore esperienza di affitto.
Ultimo ma non meno importante, se acquistate correttamente, le proprietà in affitto più recenti si trovano nel percorso di crescita. C’è sicuramente un elemento di rischio e di imprevedibilità coinvolto nell’acquisto in un’area che non è ancora consolidata, ma quello stesso rischio offre l’opportunità di ritorni di profitto che non si vedono nei vecchi quartieri consolidati.
Considerazioni finali
So che ci sono molte più sfumature in questa discussione di quelle che ho trattato. Per esempio, ci sono mercati in cui le proprietà più nuove non sono un’opzione, quindi gli affitti più vecchi sono tutto ciò che si ottiene. In altri mercati, alcune delle tendenze che ho menzionato (cioè, affitti più recenti = scuole migliori) non si applicano. Ma lo scopo di questo articolo è quello di essere una panoramica delle tendenze che si applicano nella maggior parte dei casi.
Vi lascio con questo: Secondo la mia opinione professionale, se il vostro mercato lo offre e volete che il vostro portafoglio immobiliare funzioni come un orologio con meno problemi e meno gestione, comprate proprietà in affitto più recenti.
Se invece volete solo investimenti in posizioni centrali per attirare inquilini professionali, comprate proprietà da affittare in quartieri più vecchi.
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Sono state due settimane interessanti per b&b.
Dopo un anno di prestazioni inferiori al solito a causa della pandemia di COVID-19, b&b sta cercando di riaffermare la sua posizione nel mercato degli affitti a breve termine e del turismo reinventando la sua piattaforma nei prossimi mesi.
Ma l’azienda è stata sommersa dalle critiche per lo scarso supporto ai clienti e agli host, per l’esperienza disattenta delle app, per i prezzi in salita e per un sistema di backend traballante. Le azioni di b&b sono cadute negli ultimi tre mesi, scendendo da 212 euro per azione a febbraio a 134 euro per azione alla fine di maggio, meno del loro prezzo di apertura iniziale di 139 euro per azione nel dicembre 2020, quando si sono quotati.
In risposta, b&b ha rilasciato dichiarazioni ufficiali e un elenco di 103 nuovi cambiamenti e aggiunte in arrivo sulla piattaforma nel corso del 2021.
È iniziato con un Tweet
Come tutte le tempeste di fuoco mediatiche iniziano nei tempi moderni, l’episodio di pubbliche relazioni di b&b è iniziato con un tweet. Un ospite ha evidenziato le sue spese per un recente soggiorno:
€99.00 x 2 notti €198.00
Tasse di pulizia €114.00
Tasse di servizio €44.05
Tasse e imposte di occupazione €57.90
TOTALE €413.95
All’ospite sono stati addebitati 114 euro per le spese di pulizia. Più costoso di una notte di soggiorno.
Ciò ha scatenato una raffica di tweet simili che notano come sono stati addebitati prezzi scandalosi per la pulizia e altre tasse che sembravano troppo costose rispetto al prezzo per notte.
Questo ha portato b&b a rilasciare una risposta che affronta le tasse e come sono formulate. Hanno difeso le tasse, citando che sono chiaramente indicate durante il processo di prenotazione in modo che gli ospiti sappiano esattamente quello che gli viene addebitato prima di cliccare sul pulsante “prenota”.
L’azienda ha anche notato che offre ai suoi host l’autonomia di impostare le proprie spese di pulizia, in quanto tutte le località sono diverse e richiedono diversi gradi di manutenzione, come ad esempio dover assumere squadre di pulizia professionali.
Per concludere la loro argomentazione, b&b ha dichiarato che “tra le inserzioni attive di b&b a livello globale, il 45% non paga la tassa di pulizia. Per le inserzioni che fanno pagare una tassa di pulizia, la tassa in media è meno del 10% del costo totale della prenotazione”.
Tuttavia, b&b ha riconosciuto la necessità di essere più propositivo con la sua trasparenza dei prezzi, affermando che avrebbero rivisto la questione nei prossimi mesi.
La nuova direzione di b&b
Sì, c’è stata una pandemia, ma mentre tramonta, b&b ha bisogno di garantire un rimbalzo per quello che molti stanno assumendo sarà un boom estivo per il turismo.
Per costruire la forza andando avanti, l’azienda ha annunciato 103 nuove aggiunte e cambiamenti che arriveranno alla piattaforma nei prossimi mesi.
Primi tra questi sono i miglioramenti nel supporto clienti, specialmente per gli host, che è stato notevolmente povero. Anche il CEO Brian Chesky ha ammesso che il supporto “non era dove doveva essere” durante una presentazione questa settimana.
Per riparare i problemi di supporto per i Superhosts – la brillante credenziale di b&b data ai loro host più stimati – la piattaforma creerà un team di supporto dedicato proprio a loro.
Inoltre, l’app sarà aggiornata con un’esperienza più semplice e flessibile, permettendo agli utenti di cercare in base a nuovi criteri e filtri più definiti. L’obiettivo di b&b è quello di fornire agli ospiti un’esperienza di prenotazione in-app che non lascia nessuna destinazione fuori dal tavolo.
Questo aiuterà inevitabilmente gli host, dato che la loro visibilità potrebbe diventare più amplificata quando gli aggiornamenti saranno disponibili.
Cosa intende b&b con industria degli affitti a breve termine?
b&b è stata fondata nel 2008 come un elemento di disturbo per l’industria alberghiera e turistica radicata, con prezzi più economici e una collezione diversificata di destinazioni. b&b era pronto per il successo. Ma negli ultimi anni, nonostante la crescita, l’azienda ha affrontato critiche sull’aumento dei prezzi e altre questioni, rendendo gli hotel più attraenti per alcuni.
L’azienda è un pilastro essenziale dell’industria degli affitti a breve termine, così come del turismo. Moltissimi investitori immobiliari si affidano al guadagno dell’affitto di b&b e alla sua potente piattaforma, che dà più visibilità – specialmente dopo l’uscita di questi nuovi cambiamenti – agli annunci che altrimenti potrebbero passare inosservati, come le proprietà nelle periferie delle città e nelle aree suburbane.
Mentre questi tipi di mercati sono stati storicamente opportunità di investimento redditizie, molti di loro non hanno molta visibilità online in termini di dove sono i punti di interesse in relazione agli alloggi”, ha detto Avery Carl, un investitore immobiliare e agente immobiliare con The Short Term Shop.
Carl crede anche che l’impatto di b&b sul turismo in generale sia cruciale, e dice che questi nuovi cambiamenti dovrebbero abituare gli ospiti alla loro destinazione meglio di prima. “I cambiamenti di b&b che evidenziano le proprietà vicino ai punti di interesse, mostrando le le attrazioni locali sulla mappa della proprietà, e facendo suggerimenti sulle attività saranno vantaggiosi sia per gli ospiti che stanno visitando la zona per la prima volta, sia per gli host che possiedono proprietà vicino alle attrazioni in queste zone”. Mentre l’industria del turismo si riprende, b&b sta chiaramente cercando di aprirsi la strada. Sarà interessante vedere come i concorrenti quali Vrbo e gli hotel risponderanno.
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti
Per generare delle rendite da affitti , quali tipologie immobiliari conviene acquistare?
È sistema giusto per fare un buon investimento immobiliare?
Perchè conviene comprare una casa che vogliamo mettere a rendita?
Quando sono diventato proprietario per la prima volta, ho dato per scontato che le i fabbricati con più unità fossero generalmente i migliori investimenti. Mi immaginavo di acquistare esclusivamente bilocali e trilocali.
Ma con il passare degli anni, ho imparato ad amare anche le case singole e le ville ().
In questo articolo, metterò a confronto gli appartamenti in condominio e le soluzioni unifamiliari.
Si può ovviamente lavorare con entrambi i tipi di proprietà, entrambi hanno dei vantaggi che sono abbastanza diversi l’uno dall’altro.
Rendite da affitti : Investire in appartamenti da affittare
#1: Più edifici, meno terreno
In una situazione di proprietà in affitto, il terreno sottostante non è un attività redditizia. Che cosa significa? Si guadagna sull’edificio (in particolare, sull’affitto degli inquilini che occupano l’edificio), non sul terreno sottostante. Sì, quel pezzo di terra può aumentare di valore, ma la vostra strategia è basata sul flusso di cassa mensile, non sulla rivalutazione del capitale a lungo termine. Le multiunità permettono di concentrare più unità d’affitto sullo stesso appezzamento di terreno, permettendovi così di massimizzare il vostro bene performante (le unità dell’edificio) minimizzando le “spese generali”, per così dire, del terreno sottostante che siete tenuti ad acquistare.
#2: Struttura compatta
Un edificio a più unità ha solo un tetto, un set di grondaie, un seminterrato o un seminterrato, un cortile che ha bisogno di esche per i tarli e di controllo dei parassiti. Questo rappresenta una spesa generale consolidata. Piuttosto che pagare per sostituire quattro tetti unici su quattro , si può sostituire un tetto su un quadrilocali.
#3: Gestione della proprietà più facile
Perché raggiungere quattro proprietà quando se ne può raggiungere solo una? La gestione della proprietà può essere più facile in un’unità multipla, poiché un viaggio in un edificio può permetterti di visitare molti più inquilini.
#4: Creare un prezzo più alto
Il “valore” della casa sarà in gran parte un riflesso del vostro reddito lordo e netto da locazione. Questo significa che anche in un’economia stagnante, dove i prezzi delle case non si muovono, potete “forzare” la vostra proprietà a salire di valore semplicemente migliorando il vostro gioco e diventando un manager migliore. Se riuscite a tagliare le spese di gestione e/o ad aumentare l’affitto, avete appena fatto salire il valore della proprietà, indipendentemente da quello che sta succedendo nell’economia generale.
Rendite da affitti : Investire in case singole e ville
Detto questo, i monofamiliari possiedono anche alcuni vantaggi distinti.
#1: Meno manutenzione= maggiore rendita
A seconda dei costumi e delle norme nel vostro quartiere, molti inquilini che vivono in appartamenti monofamiliari sono responsabili di prendersi cura del proprio giardino. Rastrellano le proprie foglie, tagliano il proprio prato e pagano una multa dalla contea se vengono accusati di avere il prato troppo lungo.
In una multi-unità, tuttavia, si presume che il padrone di casa sia di solito la parte responsabile. È più probabile che la cura del giardino sia una vostra responsabilità, piuttosto che un compito dell’inquilino.
#2: Costi delle utenze più bassi
In alcuni casi, i padroni di casa per le proprietà multi-unità sono tenuti a pagare per alcuni costi di utilità come l’acqua o la spazzatura, in particolare se le unità non sono misurate individualmente. Negli CASE SINGOLE, invece, gli inquilini spesso si fanno carico dell’intero costo delle utenze, compresi acqua e spazzatura.
Questo è un punto caso per caso. Dipende dalle leggi, dai costumi e dalle norme della zona specifica in cui si investe. Dipende anche da come le vostre multi-unità sono misurate.
In alcuni casi, i padroni di casa per le proprietà multi-unità sono tenuti a pagare per alcuni costi di utilità come l’acqua o la spazzatura, in particolare se le unità non sono misurate individualmente. Negli CASE SINGOLE, invece, gli inquilini spesso si fanno carico dell’intero costo delle utenze, compresi acqua e spazzatura. Questo dipende dalle leggi, dai costumi e dalle norme della zona specifica in cui si investe. Dipende anche da come le vostre multi-unità sono misurate.
Il mio ragionamento è più generale: se stai comparando due investimenti, uno dei quali è un multiplex e uno un monofamiliare, è più probabile che tu debba pagare alcune utenze in un multiplex.
#3: Parcheggio più facile
Gli immobili monofamiliari hanno generalmente situazioni di parcheggio semplici. Molti hanno garage o posto auto coperto e la maggior parte ha dei vialetti.
I multiplex, invece, hanno soluzioni di parcheggio più varie e complesse. Alcuni hanno parcheggi di cui il padrone di casa è responsabile della manutenzione. Altri hanno solo parcheggi in strada, che sono meno attraenti per gli inquilini.
#4: Affitto più alto e tasso di sfitto più basso
A seconda delle preferenze e dei gusti degli inquilini della vostra zona, potreste essere in grado di richiedere un affitto più alto e godere di un tasso di sfitto più basso sui vostri monofamiliari. Alcuni inquilini preferiscono avere una casa propria, piuttosto che condividere un’unità multipla con altri affittuari.
Naturalmente, questo dipende dalla vostra zona – nessuno nella bassa Manhattan sta cercando un monofamiliare. Ma se state comprando una proprietà in una zona dove i monofamiliari confinano con i multiplex, potreste scoprire che gli inquilini preferiscono i monofamiliari, a parità di condizioni.
#5:Rivendita
Lo so, lo so, come investitori buy-and-hold, non vi immaginate di vendere la casa. Ma se decidete di vendere, il vostro monofamiliare può essere commercializzato sia ai proprietari-occupanti che agli investitori. I vostri multiplex, d’altra parte, competeranno per un gruppo di acquirenti più piccolo composto esclusivamente da investitori.
Quindi qual è meglio? Non credo che ci sia una risposta “giusta”. Mi piacciono entrambi. Quando ho iniziato a investire, pensavo che avrei aderito esclusivamente a piccole proprietà multi-unità (2-4 unità). Ma nel corso degli anni ho sviluppato un amore anche per i monofamiliari.
link utile
Stai pensando di investire per ottenere rendite da affitti? Esprimi nei commenti le tue considerazioni
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Quanto dovresti rendere belle le tue proprietà?
Immagina che sia il momento di rinnovare o migliorare le tue proprietà, e devi fare delle scelte. Compreresti il più economico bagno di Project Source o spenderesti 100-150 dollari in più per qualcosa di più bello? Compreresti il rubinetto di base della cucina American Standard o spenderesti un extra di 50 dollari per rendere il lavandino più alla moda?
Ovviamente, la tua scelta dipenderà dal quartiere e dal tipo di casa che stai ristrutturando. Non bisogna migliorare troppo le proprie proprietà. Non c’è motivo di mettere dei piani di lavoro in granito in un affitto della Sezione 8.
Ma allo stesso tempo, sono un difensore della necessità di rendere la casa un po’ più bella del necessario. Cosa voglio dire? Mi piace l’idea di rinnovare un appartamento in modo che sia un passo (ragionevole) sopra e oltre rispetto agli altri appartamenti nello stesso quartiere.
Ecco perché.
I benefici di un posto più carino
#1: Un potenziale affitto più alto per meno posti vacanti
Immaginate che tutte le altre case sulla strada abbiano elettrodomestici bianchi e bordi della vasca in plastica. Voi offrite elettrodomestici neri e piastrelle di ceramica 4×6 intorno alla vasca. Il costo aggiunto è trascurabile – forse 1.000 dollari in più di differenza di costo. Ma ti permette di far pagare 25 dollari in più al mese.
Entro tre anni e mezzo (a circa il 92% di occupazione) si recupera questo miglioramento e qualsiasi cosa aggiuntiva sarebbe un profitto. Se la durata di vita dei vostri elettrodomestici e del vostro lavoro di piastrelle è di circa 8 anni, catturerete cinque anni di profitto aggiuntivo, oltre che raddoppiare il vostro investimento iniziale.
Ok, questa è una ragione decente ma, a mio parere, non molto convincente. Potresti essere in grado di ottenere un miglior rendimento cash-on-cash in un investimento alternativo. Inoltre, fissare l’affitto è più un’arte che una scienza. Quindi andiamo avanti e cerchiamo anche altre ragioni.
#2: Meno posti vacanti
Nel business degli affitti, quasi nulla è più costoso della vacanza. (Ok, avere un pessimo inquilino è più costoso, ma di questo ne parleremo in un altro articolo).
Ridurre il tasso di sfitto è una motivazione più grande, secondo me, che aumentare l’affitto. Se delle leggere modifiche riducono il tasso medio di sfitto dal 10% all’8%, ne vale la pena.
Naturalmente, non avrai una sfera di cristallo che ti permette di sapere come i tuoi interventi di miglioramento siano correlati ai tuoi futuri tassi di sfitto. Potresti conoscere l’attuale tasso di sfitto della tua casa e del mercato comparabile, ma non saprai cosa ti riserva il futuro. Quindi, in genere, mi baso su una regola empirica di “un mese”, cioè spendo un mese d’affitto per rendere una casa un po’ più bella di quelle comparabili. Se un miglioramento di 1.000 euro su una casa da 1.000 euro al mese riduce lo sfitto di un solo mese, quello sfitto evitato compenserà la spesa aggiunta. Tutto il resto è un bonus.
Le case sfitte hanno anche meno probabilità di essere scassinate, derubate e vandalizzate. Quindi, riducendo le case sfitte si riduce anche il rischio di perdere il profitto a causa del crimine. Pensalo come un premio assicurativo alternativo.
#3: Inquilini più educati
E se non potete aumentare l’affitto e i tassi di sfitto sono troppo intangibili per voi? Allora ecco il mio terzo suggerimento: Potreste attrarre inquilini di qualità superiore.
Probabilmente avete familiarità con qualcosa chiamato “Teoria delle finestre rotte”. La teoria afferma che se una finestra è rotta in una casa, la gente continuerà a cestinare la casa in futuro. In altre parole, se una proprietà ha un aspetto trascurato, la gente la tratterà con mancanza di rispetto. Ma se una proprietà ha un aspetto fantastico, la gente tende ad essere più attenta ad essa. La trattano con un maggior grado di rispetto.
La teoria delle finestre rotte è un’altra ragione per cui preferisco fare dei miglioramenti alle mie case, quelli che le rendono un po’ più belle dei miei concorrenti. Voglio che i miei inquilini vedano la loro casa come un bel posto in cui vivere, e la trattino di conseguenza. Sto cercando di dare un esempio, di stabilire una norma.
Di nuovo, ripeto l’avvertimento che non sto suggerendo di migliorare eccessivamente una proprietà. Non mettere elettrodomestici Bosch in una zona di guerra.
Ma una mano di vernice fresca, un lavaggio energico, cambiare la moquette quando sembra vecchia e logorata, incoraggio la maggior parte dei proprietari a farlo, specialmente se le tue proprietà sono in quartieri più stabili con inquilini decenti. (Se le tue proprietà sono in una zona di guerra, non so cosa dirti).
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Fornire gli elettrodomestici per gli affitti: Suggerimenti per rendere la tua vita più facile
Siamo onesti: gli elettrodomestici sono una spina nel fianco. Sono una delle parti più costose della mia attività. Ne compro sempre di nuovi, li faccio riparare, li faccio entrare e li faccio uscire. Non sembra che ci sia una settimana in cui qualche apparecchio non richieda la mia attenzione. Se potessi uscire dal business degli elettrodomestici, lo farei. Ma per la maggior parte, il mio mercato degli affitti non me lo permette. Nella mia parte del mondo, quasi tutti i miei concorrenti forniscono elettrodomestici. Ciò significa che almeno una stufa e un frigorifero insieme a una lavastoviglie, una lavatrice e un’asciugatrice fanno parte del pacchetto di affitto. Se non fornissi gli elettrodomestici, perderei la maggior parte dei buoni inquilini a favore dei miei concorrenti o i miei affitti dovrebbero essere significativamente più bassi.
La realtà della fornitura di elettrodomestici
Non è sempre normale fornire elettrodomestici. È estremamente localizzato e dipende dal tuo mercato specifico. Per esempio, qui nella città di Memphis la fornitura di elettrodomestici differisce a seconda della zona della città in cui ti trovi. In alcune delle parti più basse della città, gli elettrodomestici non vengono mai forniti a causa di problemi di furto. A volte, solo una stufa può essere fornita e l’unità è pubblicizzata come dotata di attacchi per altri elettrodomestici.
La fornitura di elettrodomestici può anche dipendere dal tipo di unità che si affitta. Le unità di appartamento di solito forniscono gli elettrodomestici al contrario degli affitti di case unifamiliari. Spesso sembra essere il caso degli affitti di case unifamiliari che gli inquilini si spostano da un’altra casa unifamiliare e tendono ad avere i propri elettrodomestici. Quindi, anche se li forniste, avreste bisogno di spostarli e conservarli.
Quali sono le disposizioni tipiche degli elettrodomestici per il tuo mercato?
Controlla gli annunci sul tuo giornale locale e su siti web come Backpage e Craigslist. Cosa fanno gli altri proprietari? Scopri e segui le loro indicazioni.
Se scopri che gli elettrodomestici sono generalmente forniti nel tuo mercato, ecco alcuni consigli per aiutarti:
- Trova un buon negozio di elettrodomestici usati. I prezzi saranno significativamente inferiori e la maggior parte degli articoli funzionerà altrettanto bene.
- Comunque, compra sempre frigoriferi e lavastoviglie nuovi. Ho provato frigoriferi e lavastoviglie usati e ho scoperto che semplicemente non durano. Per qualche dollaro in più, vale la pena di comprare questi articoli nuovi. Basta guardare attraverso le vendite nei vostri negozi per il miglior prezzo.
- Assicurati che il negozio di elettrodomestici usati pulisca accuratamente il loro inventario. L’ultima cosa di cui hai bisogno sono insetti portati nella tua proprietà da elettrodomestici sporchi.
- Trova un negozio di elettrodomestici usati che faccia consegne. Non tutti lo fanno. Credetemi, non credo vogliate sprecare il vostro tempo a spostare gli elettrodomestici. Avete cose migliori e più importanti da fare. Potreste dover pagare un po’ di più, ma ne vale la pena.
- Trova un negozio di elettrodomestici usati che faccia anche riparazioni. Molti non lo fanno e potresti dover cercare per un po’, ma quella persona che ripara varrà il suo peso in oro.
- Infine, tratta. Tutto è negoziabile nel business degli elettrodomestici usati. Contratta un po’ sul prezzo. Chiedi degli sconti. Scambia i tuoi elettrodomestici rotti con quelli “nuovi” (li vogliono per i pezzi di ricambio).
Spero che tu possa evitare di entrare nel business degli elettrodomestici. Ma se sei come me e non puoi davvero evitarlo, usa questi consigli per aiutarti.
Devi fornire elettrodomestici? Quali modi creativi avete escogitato per farlo? Fatemi sapere con i vostri commenti.
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Con l’arrivo del freddo è dovere di ogni proprietario, sia esso gestore di proprietà sia investitore immobiliare che gestisce direttamente, preparare le sue proprietà per la stagione. Non è un lavoro da poco se fatto correttamente. Diamo uno sguardo:
Riempire tutti gli spazi vuoti all’esterno
Gli spazi vuoti intorno a porte, finestre, tubi, condotti e sfiati causano una significativa perdita di calore quando non sono curati. Inoltre, poiché il freddo spinge i parassiti come topi e scarafaggi a trovare calore e facili fonti di cibo, quelle fessure possono facilmente diventare le porte d’ingresso per i disturbatori, e questo è un intero nuovo strato di spese.
Ottenere la manutenzione preventiva per il sistema di riscaldamento
Ogni anno, dovreste pagare per una manutenzione preventiva standard per il riscaldamento su ogni vostra proprietà – incluso un cambio di filtro. È una piccola spesa oggi che vi farà risparmiare una spesa molto più grande in futuro.
Controllare l’isolamento della soffitta
La maggior parte delle volte, questo è un compito di due minuti che implica infilare la testa nella soffitta e far brillare una torcia. Come il punto precedente, però, in quelle occasioni in cui c’è un problema serio, sarete molto felici di averlo scoperto e di aver ordinato misure correttive prima di scoprire che il vostro inquilino sta facendo lavorare troppo il vostro riscaldamento.
Ispezionare il tetto
L’inverno è di gran lunga il periodo più difficile per affrontare le tegole mancanti o altri problemi legati al tetto. Assicuratevi di non averli prima che siano sepolti sotto la neve.
Pulire le grondaie
Le grondaie che si intasano durante l’autunno possono causare un cattivo drenaggio della futura neve che si scioglie, che a sua volta può causare tutti i tipi di problemi lungo la strada.
Preparare gli irrigatori per l’inverno
Se avete un sistema di irrigazione, dovrete svuotare tutta l’acqua prima che si congeli – un fallimento significherebbe un tubo rotto e un irrigatore inutile (e una bolletta dell’acqua salatissima) in primavera!
Potare tutto ciò che è vicino alla casa
La neve e il ghiaccio possono far cedere e rompere alberi e arbusti. Piuttosto che lasciare che questo accada in modo casuale, danneggiando la casa, tagliarli prima che la neve li colpisca.
Sigillare le crepe nel vialetto e nei sentieri
Una piccola crepa prima dell’inverno può diventare una grande crepa in primavera solo per l’azione dell’acqua che si congela. Un sigillante per calcestruzzo può aiutare enormemente.
Programmare i servizi di rimozione della neve
Se hai intenzione di chiedere a qualcun altro di mantenere il vialetto e i camminamenti liberi dalla neve quest’inverno, metti il servizio a disposizione e programmalo ora, così non dovrai più occupartene una volta che l’inevitabile emergenza invernale avrà colpito.
Controllare l’isolamento intorno ai tubi
Cercate i tubi non isolati e mettete (come minimo) dei manicotti di schiuma intorno ad essi in modo che non si congelino quando le temperature scendono. I tubi congelati scoppiano facilmente, quindi non lasciateli congelare.
Controllare i rivelatori di fumo e CO2
Gli inquilini tendono a mantenere la circolazione nella casa al minimo durante l’inverno, quindi è necessario assicurarsi che i rivelatori di emergenza siano funzionali e abbiano batterie fresche.
Possibilmente pulire i condotti
Questo non è necessario ogni anno, ma almeno ogni tre anni, dovresti far venire un professionista a pulire a fondo i condotti del riscaldamento per far sì che il riscaldamento funzioni in modo efficiente il più a lungo possibile.
Se non hai un manager di proprietà, questa è una lista che può facilmente occupare alcuni giorni per ogni casa che gestisci (e richiede che tu abbia una montagna di abilità da tuttofare oltre a questo). Se hai un manager di proprietà, puoi semplicemente inoltrare questa lista al tuo property manager e chiedergli di farti sapere quando è fatto – problema risolto!
Vuoi aggiungere qualcosa alla lista?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Se sei nuovo nel settore immobiliare e hai dato un’occhiata alla descrizione del lavoro del property manager potresti pensare che stai risparmiando denaro saltando questa spesa. Puoi gestire tutti questi compiti, vero?
Ripensateci. Metà del fascino di un investimento in proprietà in affitto è il reddito passivo che produce. La massima ricompensa finanziaria per il minimo sforzo. Tutti hanno il tempo di fare il padrone di casa per una proprietà, anche due. Ma una volta che ne hai una manciata sotto la cintura, il carico di lavoro può diventare un po’ opprimente.
Possedere un immobile non dovrebbe essere un lavoro; dovrebbe permetterti di vivere la vita alle tue condizioni, darti la libertà di goderti la vita quando e dove vuoi. Ma non potete farlo se passate tutto il vostro tempo a gestire le vostre proprietà. Sia che abbiate solo quattro o cinque proprietà o un intero impero, è meglio lasciar fare agli esperti.
Avete sentito la frase “Jack di tutti i mestieri, maestro di nessuno”? Non essere Jack.
Descrizione del lavoro di Property Manager: I 10 compiti chiave
Ecco come un manager di proprietà può aiutarti a far crescere il tuo business immobiliare:
- Fissare le giuste tariffe
Fissare un prezzo competitivo per la tua proprietà è vitale per ogni proprietario. Se il prezzo è troppo alto non riempirai lo spazio. Se è troppo basso? Buona fortuna nel fare soldi. Un manager immobiliare conosce il micro mercato, l’area locale e gli attuali tassi di affitto, il che gli permette di valutare correttamente il valore dei vostri edifici e di fissare i prezzi delle unità di conseguenza.
- Marketing e pubblicità
Si perdono soldi ogni giorno che la vostra proprietà è vuota. La visibilità vi aiuta a trovare inquilini e un manager immobiliare può aiutarvi a creare una strategia di marketing coerente che svilupperà il vostro marchio, stabilirà la vostra reputazione e aumenterà l’interesse dei potenziali inquilini.
- Rispetto delle norme sugli alloggi
Le leggi statali e federali sugli alloggi e gli sfratti possono essere piuttosto confuse. Un property manager professionale può guidarvi in tutto, dal pagamento delle tasse, alle leggi sulla discriminazione, ai certificati necessari. Ma siate consapevoli del fatto che siete comunque responsabili se il vostro manager immobiliare si mette nei guai legali, quindi assicuratevi che sappia di cosa sta parlando.
- Trovare buoni inquilini
Le società di gestione immobiliare trovano inquilini di qualità superiore per riempire i posti vacanti grazie ai loro rigorosi processi di selezione. Queste persone spesso firmano contratti di locazione a lungo termine, causano meno danni e meno problemi. Se lavorate da soli, potreste trovarvi ad affogare nelle richieste, ma un gestore di proprietà professionale può valutare i richiedenti in modo rapido e semplice utilizzando un processo di screening completo, compresi i controlli sul background e sul credito.
- Raccolta e deposito delle quote d’affitto
La rigorosa riscossione dell’affitto è cruciale per il successo finanziario. Un gestore di proprietà agisce come un cuscinetto tra voi e i vostri inquilini in modo da non dover inseguire i pagamenti in ritardo o ascoltare le lamentele.
- Fornire il servizio clienti
Se non sei una persona socievole, è meglio che sia qualcun altro ad occuparsi direttamente dei reclami degli inquilini. Non tutti hanno capacità comunicative di prim’ordine, e va bene così. Un manager di proprietà positivo, sorridente e disponibile creerà un rapporto con i vostri inquilini e placherà qualsiasi problema con facilità praticata. Un’azienda assicura anche che ci sia qualcuno che gli inquilini possano contattare, anche quando siete in crociera ai Caraibi per due mesi.
- Gestire la manutenzione e la riparazione
Siamo onesti: nessuno vuole essere svegliato alle tre del mattino perché è scoppiato un tubo in un appartamento in affitto dall’altra parte della città. Quando le cose inevitabilmente vanno male, il vostro manager di proprietà porta una serie di competenze di gestione che aiutano a gestire in modo rapido ed efficiente qualsiasi problema. Ricordate che i vostri inquilini vogliono che i problemi siano risolti immediatamente. I ritardi possono portare a lamentele. Grazie alla loro vasta esperienza nel settore immobiliare, i gestori di proprietà possono anche suggerire la manutenzione preventiva prima ancora che un problema si sia verificato.
- Gestire le relazioni con i fornitori
Quando avete bisogno di manutenzione o riparazioni, può essere una seccatura trovare gli artigiani giusti per il lavoro. Un buon manager di proprietà conoscerà operai affidabili e con licenza e avrà buoni rapporti con loro. Dovrebbe anche avere delle politiche stabilite per prevenire qualsiasi problema quando gli operai entrano nella proprietà, il che vi protegge da eventuali controversie.
- Assistere gli investimenti a lunga distanza
Man mano che il vostro impero immobiliare cresce, potreste voler iniziare a cercare investimenti al di fuori della vostra zona immediata. Se firmate un contratto con una società di gestione immobiliare statale o nazionale, potete stare tranquilli. Tutte le vostre proprietà sono curate con lo stesso standard elevato di cui godete nella vostra città.
- Massimizzare la redditività
Se hai intenzione di sopravvivere con le entrate della tua attività immobiliare, devi dedicare il tuo tempo alla ricerca di nuovi investimenti. Una volta che hai qualche proprietà in affitto sotto il tuo controllo, sei probabilmente pronto ad espanderti. Ma come puoi farlo se il tuo tempo è speso a trattare con gli inquilini, ad affrontare i problemi e a riscuotere l’affitto? Con le operazioni quotidiane affidate al vostro manager di proprietà, avrete più tempo per setacciare il mercato alla ricerca del prossimo investimento.
Vantaggi finanziari dell’assunzione di un property manager
Non dimenticate che assumere un property manager è finanziariamente solido. Potreste sentirvi un po’ restii a sborsare per questo servizio, ma vi ripagherà a lungo termine. Questi esperti possono massimizzare i profitti della vostra attività creando una distanza tra il proprietario e gli inquilini.
La maggior parte addebita tra il 4 e il 12% del vostro affitto mensile, ma ricordate che percentuali più alte spesso portano a una qualità di servizio più alta. Meno non è più in questo caso e una buona società di gestione immobiliare può valere il suo peso in oro. Non risparmiare su questo aspetto del tuo business; non ne vale la pena.
Naturalmente, è importante fare delle ricerche approfondite prima di assumere la vostra società di gestione immobiliare. Fai queste 20 domande al tuo gestore di proprietà prima di firmare il contratto.
I proprietari hanno bisogno di un property manager?
Chiaramente, un manager di proprietà indossa un sacco di cappelli. Ma forse pensate di poter risparmiare le spese e fare il lavoro da soli. La descrizione del lavoro di gestione della proprietà comprende più di semplici compiti di base. Prima di tuffarti nella gestione delle tue proprietà, pensa se ne sei capace:
- Negozia una tariffa decente sui problemi di manutenzione con un appaltatore scontroso
- Convinci un affittuario quasi al verde che pagare l’affitto è più importante che comprare una bistecca
- Tieni traccia di almeno tre e fino a una dozzina di flussi di denaro in entrata e in uscita. Non dimenticate l’affitto e i depositi di sicurezza, alcuni mescolati e altri no, attraverso ovunque da quattro a una dozzina di conti diversi… mentre si è in grado di fornire la prova in qualsiasi momento di cosa è andato dove, quando e perché
- Pubblicizzare la proprietà in modo economico ed efficace senza sacrificare la vostra capacità di ottenere un inquilino che pagherà un affitto ragionevole e non distruggerà il posto prima del trasloco
- Evitare di registrare un nuovo inquilino dall’aspetto più che ragionevole (che finisce per distruggere il posto)
- Gestire tutta la manutenzione della proprietà, comprese le inondazioni delle 3 del mattino
- Comunicare, placare e motivare gli inquilini che hanno obiettivi e priorità contrastanti.
Competenze avanzate di gestione della proprietà
Quella descrizione del lavoro è solo la tua gestione della proprietà senza troppi problemi. Se vuoi un impero immobiliare al top della gamma, hai bisogno di tutte queste abilità al loro massimo livello, più la capacità di:
- Affronta un processo giudiziario, restando professionale e calmo mentre gli inquilini fanno assurde affermazioni su come hai mangiato il loro cane ed è per quello che sono in ritardo con il pagamento per il terzo mese di fila
- Comprendi gli effetti che stanno avendo i movimenti di mercato su larga scala e su scala locale sulle proprietà di ciascun cliente. Inoltre, prevedi come ciò influenzerà la vostra capacità di addebito, i vostri costi futuri e i livelli di rischio del cliente
- Lavora con gli ispettori pignoli della città per portare gli edifici che erano, solo la settimana scorsa, il 70 per cento dell’inferno nel regno della vivibilità
- Comprendere i sistemi usati dai tuoi scrittori, ispettori, agenti, fotografi, costruttori, venditori e così via abbastanza bene da risolvere i problemi e aiutarli a guidarli verso soluzioni efficaci.
Questo potrebbe sembrarti facile, o forse persino divertente. Se questo è il caso, sentitevi liberi di tuffarvi nel mondo della gestione della proprietà da soli. Ma se le mansioni descritte sopra ti spaventano, assumi un esperto che si occupi dell’aspetto pratico.
Tuttavia, devi ricordare: sono i tuoi affari. Tu sei l’amministratore delegato, il pezzo grosso, il capobranco. Pertanto, non ti bloccare nella gestione quotidiana delle cose. Lascialo a qualcun altro, qualcuno qualificato ed esperto e capace di farti fare un sacco di soldi. Come investitore immobiliare, il tuo lavoro è quello di sederti e guardare i soldi che arrivano.
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Investimenti, Marketing Immobiliare
Le case vacanza sono interessanti, ma sono un buon investimento?
L’estate sta arrivando, e mi aspetto che gli agenti immobiliari e le varie piattaforme insisteranno ancora una volta sull’opportunità di comprare case vacanze come forma di investimento immobiliare.
Adoro andare in vacanza. Adoro l’idea di possedere una bella proprietà nei posti che preferisco visitare, tipo Miami o in California. Comunque, sono un po’ preoccupato per i numeri, in particolare se gli investitori immobiliari si stanno preparando per un disastro finanziario quando comprano proprietà troppo costose che potrebbero non essere in grado di mantenere.
Bisogna fare un grande applauso ad B&B. Sono arrivati velocemente a sfornare milioni di entrate, il tutto senza possedere alcuna proprietà. Hanno anche aiutato molti acquirenti di case a permettersi i loro posti affittando le stanze. Hanno permesso ad alcuni investitori di raggiungere tassi di affitto piuttosto alti.
Il lato negativo delle case vacanza a breve termine
Il lato negativo per molti di coloro che vivono in queste destinazioni, naturalmente, è che “l’effetto B&B” sta facendo fuori i locali. Quando i proprietari possono ottenere da due a quattro volte l’affitto spacciandosi come affitto a breve termine anziché servire le famiglie con contratti di locazione annuale, diventa una tentazione quasi troppo irresistibile per resistere. Ma cosa succede se quei tassi non sono sostenibili?
Recentemente, ho pubblicato questo pezzo su dove è diretto il mercato immobiliare. Non è un segreto che quando l’economia fluttua, può far scendere l’attività delle vacanze. Questo ha un impatto sulle compagnie aeree, sulle percentuali di posti liberi negli hotel e su quanto si può pagare per gli affitti a breve termine. Se avete un mutuo e dei pagamenti su una proprietà d’investimento basata su un’occupazione del 90% e su un affitto di 4.500 dollari al mese e poi il mercato si trasforma e vi trovate al 60% di occupazione e potete affittare solo per 1.000 dollari al mese, per quanto tempo continuereste così?
Azioni repressive da parte del governo su B&B
Forse ancora più significativa è la tendenza dei governi locali a bandire o limitare efficacemente il numero di affitti a breve termine nelle loro giurisdizioni. In alcuni casi, questa legge proibisce gli affitti a breve termine. In altri casi, si ottiene segretamente richiedendo permessi e negando il loro rilascio o mettendo un limite al numero di affitti in un dato quartiere.
Naturalmente è vero anche il contrario. Almeno un governatore statale ha impedito alle città di vietare gli affitti B&B.
Il punto qui è che mentre gli affitti annuali regolari nelle città che sono fonte di guadagno non stanno andando da nessuna parte, gli investitori devono essere cauti nel buttarsi sulle mode che potrebbero lasciarli in difficoltà e sull’orlo di un precipizio finanziario.
Dove state investendo? Vi siete imbattuti in problemi con le case vacanza? Come state costruendo la sostenibilità nel vostro sistema di investimenti?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Se dovrai gestire le tue proprietà in affitto, è una buona idea mettere insieme tutti i moduli di cui avrai bisogno per farlo. Ti consiglio di procurarti un piccolo schedario e delle cartelline e di mettere cinque copie di ogni modulo nello schedario. In questo modo, quando avrete improvvisamente bisogno di un contratto d’affitto, di una domanda o di un altro modulo, non dovrete mettervi a scavare per trovarlo. Se sei più a tuo agio con le soluzioni tecnologiche, potresti anche mettere tutti i moduli nel cloud usando un servizio come Google Drive. Google Drive è un sistema di archiviazione online gratuito basato sul cloud che si integra con il resto della piattaforma di Google. È possibile creare cartelle e caricare i moduli lì, il che significa che è possibile accedervi ovunque. Il vantaggio di questo, naturalmente, è la capacità di recuperare un modulo anche se non sei a casa.
Se state usando un software computerizzato di gestione della proprietà, potreste anche avere la possibilità di firmare la maggior parte dei moduli direttamente su uno smartphone o tablet, eliminando del tutto la necessità di moduli cartacei. Ma fare un inventario di quello che avete e di quello che vi servirà sarebbe comunque una buona idea.
Come minimo raccomando di salvare quanto segue, insieme a qualsiasi altro modulo richiesto dal vostro stato, città o contea:
- Modulo di richiesta
- Modulo delle qualifiche minime d’affitto
- Leasing di mese in mese
- Contratto di locazione annuale
- Preavviso di tre giorni per pagamenti o cessazione (o preavviso di cinque giorni o qualsiasi richiesto dal tuo stato)
- Accordo di deposito da trattenere
- Regole e regolamento della proprietà
- Avviso di azione avversa (che spiega perché qualcuno è stato rifiutato)
- Avviso per il proprietario per inserire un’unità
- Pacchetto sulla vernice a base di piombo
- Avviso di 10 giorni (o qualsiasi altro avviso che il suo stato permette per questo scopo) per essere conforme
- Avviso di fine locazione di 20 o 30 giorni (come consentito dal tuo stato)
- Pacchetto di trasferimento (spiegando il processo di trasferimento per gli inquilini)
- Aspettative di pulizia
- Checklist del nuovo inquilino
- Rapporto sulle condizioni di entrata ed uscita
- Modulo di annuncio del nuovo proprietario
- Supplemento per animali domestici
- Questionario di referenza dell’inquilino
- Disposizione del deposito
- Lettera di avviso in caso di presenza di muffe
Padroni di casa: ci sono altri moduli che avete trovato utili?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Un po’ di tempo fa mi sono imbattuto in un articolo in cui si chiedeva alle persone di elaborare le loro esperienze a lungo termine nel possesso di affitti chiavi in mano. All’epoca, il numero di risposte era basso e le poche persone che avevano risposto avevano posseduto le loro proprietà solo per un breve periodo. Allo stesso modo, io avevo posseduto due proprietà (per appena un anno) e non mi sentivo qualificato per intervenire. Un paio d’anni e alcune proprietà dopo (otto in totale), sento finalmente di poter dare un contributo significativo.
La dedizione nel corso del tempo
Prima di tutto, dato che stavo praticando medicina a tempo pieno, volevo possedere una proprietà nel modo meno dispendioso in termini di tempo. Ho riconosciuto che avrei sacrificato un certo grado di rendimento, rispetto a quello di un professionista immobiliare a tempo pieno che stava cercando i suoi affari. Dopo aver studiato a fondo il concetto di affitto chiavi in mano, ho deciso di fare il grande passo. Come può testimoniare chiunque abbia seguito questa categoria di investimenti immobiliari, il vostro rendimento può variare significativamente a seconda del fornitore, delle condizioni della proprietà e della posizione – solo per citare alcuni fattori chiave. Penso che il fascino delle chiavi in mano derivi dalla promessa di trasformare l’esperienza del padrone di casa in un investimento più passivo. Questo è particolarmente interessante per i professionisti ad alto reddito e affamati di tempo come me.
Affrontare i problemi degli inquilini
Detto questo, ho pensato che sarebbe stato un esercizio interessante condividere una corrispondenza via e-mail con il mio fornitore di chiavi in mano per questo anno solare. Da essa, sarete in grado di vedere come ho affrontato certe questioni al di là dell’occasionale ritardo di pagamento.
Il primo messaggio descrive un turnover di routine dell’inquilino. Fortunatamente, le mie unità hanno una media di quasi due anni di occupazione. L’avvicendamento degli inquilini è stato un evento relativamente poco frequente. Le spese sono in linea con quello che mi era stato detto di aspettarmi. A testimonianza della qualità delle nostre unità rispetto al mercato, siamo stati in grado di alzare l’affitto e abbiamo mantenuto un forte interesse da parte di candidati rigorosamente selezionati, con il risultato di un periodo vacante di appena un mese.
Ho esaminato questa e-mail per circa cinque minuti tra un paziente e l’altro e ho risposto affermativamente – vai avanti con il processo. Onestamente non ci ho pensato molto fino alla fine del mese, quando ho rivisto il registro degli affitti e ho notato l’importo inferiore al solito. Diversi mesi dopo, le cose sembravano tornare alla normalità. Ma alla fine di agosto, arrivò un’altra e-mail che descriveva problemi in due diverse proprietà.
Nel primo caso, l’inquilino ha purtroppo perso il suo lavoro ed è rimasto indietro con l’affitto. Era stato puntuale come un orologio per 18 mesi prima che i suoi pagamenti diventassero sporadici e alla fine si fermassero. Il team di gestione della proprietà ha cercato di trovare un alloggio alternativo per lui, il che includeva l’esplorazione di vari programmi sociali e organizzazioni di beneficenza. Credo che, riconoscendo questo, alla fine ha deciso di rendere le cose più facili per noi e andarsene, piuttosto che cercare di ottenere più tempo di occupazione attraverso il processo di sfratto. Non ci sono stati danni indebiti alla proprietà. Questo ha portato ad un altro cambio di routine.
La seconda metà dell’e-mail spiega che una piccola sezione del soffitto della cucina stava cadendo sul pavimento, a causa dei danni dell’acqua dovuti a una perdita dal tetto. Gli scoiattoli avevano danneggiato una presa d’aria sul tetto, causando alla fine una perdita e un conto di riparazione di 700 dollari. Nei miei tre anni e mezzo di proprietà, questo è stato l’unico caso che ha richiesto un’autorizzazione fuori orario per procedere con una riparazione.
Conclusione
Mentre arrivavo alla fine del 2017, ho classificato queste e-mail come tipiche per quanto riguarda la frequenza e la portata dei problemi che avevo affrontato come proprietario chiavi in mano con un fornitore eccellente. Le comunicazioni sono concise, ma abbastanza dettagliate per intraprendere azioni esecutive. C’è anche un’accurata traccia digitale, documentata tramite un robusto portale online per i proprietari. Ho ricevuto altre sette e-mail che hanno portato a lievi ritardi nel pagamento dell’affitto o all’autorizzazione automatica di riparazioni minori (meno di 150 €). Sebbene sia impossibile cercare di mantenere una proprietà di reddito senza sforzo come un bene cartaceo, con un buon fornitore chiavi in mano, ci si può avvicinare molto. Le mie esperienze finora hanno rassicurato la mia decisione di costruire lentamente il mio giro d’affari con la fiducia che le mie proprietà non saranno un ostacolo significativo nel tempo mentre continuo a godermi la pratica della medicina a tempo pieno.
Qual è stata la tua esperienza a lungo termine nel possedere affitti chiavi in mano?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Una o due volte all’anno andiamo a Napoli per passare del tempo con la famiglia. È fantastico, perché Napoli ha una bella atmosfera , ed è bello recuperare il tempo perduto con i parenti. Detto questo, ci imbattiamo costantemente in un problema ogni anno, ed è trovare un B&b compatibile con le aspettative
Accesso per disabili
Negli ultimi due anni, i posti che abbiamo affittato che erano conformi all’ erano costruzioni moderne, gestite da investitori. Va bene, ma mancavano anche di servizi di base. Quest’anno, abbiamo dovuto letteralmente infilzare ripetutamente la parte superiore di un barattolo di peperoncini verdi per togliere il tappo. L’anno scorso, abbiamo condiviso un solo asciugamano da bagno per tutto il tempo.
Questo mi porta a due punti:
- Se hai intenzione di fare un B&b, fallo bene
- Ci sono un sacco di soldi da investire per le persone che vogliono fare un B&b che è conforme alle norme . La gente non ha bisogno di molto. Mobili puliti e minimalisti e lenzuola pulite andranno bene alla maggior parte delle persone, a patto che anche il bagno e la cucina abbiano le basi. Abbiamo bisogno di asciugamani puliti, shampoo, balsamo, bagnoschiuma e un cestino in bagno. La cucina dovrebbe avere pentole e padelle, una macchinetta per il caffè, tovaglioli, un cestino per l’immondizia con relativi sacchetti, un apribarattoli, un apribottiglie (più importante) e abbastanza posate e piatti per otto persone. Quindi, se stai cercando un posto B&b che ti aiuti a sfondare in un mercato sempre più affollato, è ottimo.
Solo un ragionamento, siccome ci imbattiamo in questo ogni anno (e sono certo che non siamo soli), mi viene in mente che coloro che possono affittare o comprare in edifici conformi all’ sarebbero intelligenti a farlo, perché si avrebbe certamente una forte richiesta.
Hai esperienze con gli affitti conformi alle norme ?
da ENZO DI MEO | Lug 24, 2021 | Marketing Immobiliare
Gli affitti a breve termine in stile Airbnb possono essere popolari, ma questo non li rende una strategia di investimento immobiliare sostenibile.
Airbnb può arrivare a vincere la battaglia legale per i proprietari di affitti a breve termine in molte aree. Tuttavia, questo non assicurerà la sostenibilità di questa strategia per il buy and hold o l’investimento per la pensione. Gli affitti elevati possono essere allettanti per gli investitori, e le destinazioni possono essere attraenti. Tuttavia, ci sono almeno sei difetti che potrebbero causare agli investitori Airbnb un sacco di dolore lungo la strada.
- Gli affitti a breve termine dipendono dall’industria del turismo
Questi affitti e le loro alte tariffe dipendono dai turisti e da alcuni viaggiatori d’affari. Ci sono state molte variazioni prima, dove quando l’economia vacilla, il turismo si ferma. Questo potrebbe essere dovuto al terrorismo, un disastro naturale come un uragano, o semplicemente l’economia che stringe. Questo può far evaporare la domanda di queste unità velocemente.
- Gli affitti a breve termine creano tassi d’affitto artificialmente alti
Questi tipi di affitti sono spesso commercializzati a due o tre volte i tassi di affitto annuali. Questi tassi semplicemente non sono accessibili ai lavoratori locali. Questo causa due problemi. Primo, spinge fuori lavoratori qualificati come buoni insegnanti, forze dell’ordine, impiegati e imprenditori, che semplicemente non possono permettersi di vivere lì. Questo può avere un impatto negativo a lungo termine su una località. In secondo luogo, questi tassi inducono acquirenti e venditori a scambiare le proprietà sulla base di questi redditi artificiali e spesso temporaneamente gonfiati. Quando questi redditi si prosciugano o si fermano, molti proprietari si troveranno sott’acqua e con un flusso di cassa negativo su un bene che è molto sopravvalutato.
- Gli affitti a breve termine aumentano la concorrenza tra i proprietari
Ora che tutti possono essere proprietari, molti lo sono. Questa è un’enorme quantità di concorrenza. Quando le cose si faranno più difficili, sarà una corsa al ribasso su chi può far pagare meno.
- I guadagni degli affitti a breve termine sono spesso compensati da tasse elevate
Gli affitti più alti sugli affitti a breve termine sono spesso compensati anche da tasse di gestione più alte. Airbnb, VRBO e HomeAway applicano tutti delle tasse. I manager professionisti possono a volte far pagare fino al 30% sugli affitti a breve termine.
- Gli affitti a breve termine non supportano inquilini affidabili e a lungo termine
Gli investitori “buy and hold” esperti premiano gli inquilini a lungo termine. Gli investitori che hanno inquilini che rimangono per anni, risparmiano soldi per il marketing, lo selezione, la pulizia e i costi di ristrutturazione. Quando si affitta a persone che rimangono solo per una settimana o un mese alla volta, che non hanno alcun interesse a prendersi cura della vostra proprietà, questo può portare a costi elevati per la pulizia e le riparazioni tra gli inquilini.
- Gli affitti a breve termine forniscono un incostante ritorno di denaro
In alcune destinazioni di vacanza popolari, è possibile avere la vostra unità prenotata da 12 a 18 mesi in anticipo. Tuttavia, la maggior parte dei proprietari farà fatica a mettere insieme il puzzle dell’occupazione, con alcuni inquilini che rimangono per giorni, altri per settimane e alcuni per mesi. Sarete ancora in grado di guadagnare se riuscite ad avere solo il 30% di occupazione per tutto l’anno?
Riassunto
Gli affitti a breve termine sono allettanti. Avere una proprietà nella vostra destinazione di vacanza preferita che potete utilizzare per 3-6 mesi all’anno non è un’idea terribile. Vi piacerà. Quelli possono essere i vostri migliori rendimenti. Tuttavia, coloro che cercano un reddito passivo costante a lungo termine e rendimenti ottimali possono essere meglio serviti con affitti annuali.
Cosa ne pensi? Useresti Airbnb come strategia di investimento primaria? Perché o perché no?
