Lascia il tuo lavoro quotidiano e trova la libertà finanziaria: ecco come diventare un investitore immobiliare (a tempo pieno!)

Il settore immobiliare ha dei superpoteri straordinari, non ultimo quello di aiutarti a trovare la libertà finanziaria ea lasciare il tuo terribile lavoro quotidiano. 

Vuoi girare il mondo? Dedicare più tempo al volontariato? 

Concentrarti sulla crescita dei tuoi figli? Una fiorente attività immobiliare può essere la chiave.

Ma c’è un problema: per raggiungere una vera indipendenza finanziaria, devi amare davvero il settore immobiliare. Solo perché stai abbandonando lo stipendio dalle nove alle cinque non significa che gli investitori immobiliari non lavorano. Hanno solo più libertà di organizzare le loro vite nel modo che meglio si adatta a loro.

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Inizia con gli elementi di base della libertà finanziaria

Prima di approfondire  come dovresti costruire il tuo patrimonio netto , iniziamo con le basi: mettere in ordine le tue finanze. Dopo tutto, la libertà finanziaria non ti sembrerà così libera se sei ancora intrappolato da debiti e cattive abitudini finanziarie. Ecco cosa guardare prima di iniziare a perseguire proprietà immobiliari.

Carte di credito

Le carte di credito non sono intrinsecamente cattive, infatti, utilizzare i premi delle carte di credito e le protezioni per gli acquisti offerte da tali carte può essere una strategia finanziaria intelligente! Tuttavia, molti americani non possono utilizzare una carta di credito senza spendere troppo. Se hai debiti con carta di credito, pagali il più rapidamente possibile. Se sei incline all’acquisto d’impulso, valuta se sbarazzarti delle tue carte o richiedere una consulenza finanziaria. Nel tempo, puoi cambiare la tua mentalità verso il credito e alla fine puoi usare queste carte come previsto: come eccellenti fonti di ricompensa.

Fondi di emergenza

Hai soldi messi da parte in caso di emergenza? Cosa succederebbe se perdessi il lavoro, prima di eseguire appieno le tue strategie di creazione di ricchezza, ovviamente, o se dovessi affrontare una spesa imprevista significativa, come una fattura medica? Inizia con un piccolo fondo di emergenza (molti esperti dicono che $ 1.000 è un buon punto di partenza), quindi costruiscilo nel tempo. In definitiva, dovresti essere in grado di coprire sei mesi di spese di soggiorno senza il tuo reddito principale. Considera l’idea di creare un conto bancario esplicitamente per il tuo fondo di emergenza. Tieni quei soldi nel tuo conto di risparmio finché non ne avrai bisogno.

Altro debito

Hai studente prestiti o di un auto prestito ? Un grande mutuo ? Non devi necessariamente ripagarli prima di iniziare la tua carriera di investimento immobiliare, ma è importante capire esattamente quanto debito hai. Questo sarà importante anche per i finanziatori: prima di prestare, calcoleranno il tuo rapporto debito / reddito . Molti considerano il 36% il rapporto più alto consentito, inclusa una nuova ipoteca, se è necessario accenderne una. Combatti il ​​tuo debito prima di investire per assicurarti le migliori possibilità di ottenere un prestito.

Dovresti lasciare il tuo lavoro per perseguire proprietà immobiliari?

Prima di immergerci nel nocciolo della libertà finanziaria attraverso il settore immobiliare, discutiamo se lasciare il tuo lavoro sia davvero la soluzione migliore per  te .

Idealmente, dovresti trovare ciò che ami fare nella vita più di ogni altra cosa e farlo per una carriera. Se questo significa insegnare matematica alle superiori, insegna matematica alle superiori. Se questo significa viaggiare per il mondo, trova un lavoro che viaggi per il mondo.

E se questo significa investire nel settore immobiliare per una carriera … allora investire nel settore immobiliare per una carriera. Perché gli investitori immobiliari a tempo pieno lavorano ancora, infatti il ​​lavoro spesso sembra più uno stile di vita. Investitori:

  • Parla con proprietari di case in difficoltà
  • Invia enormi quantità di posta diretta
  • Rete con investitori immobiliari affermati.

Sembra qualcosa che odieresti? Tutti possono e dovrebbero includere gli investimenti immobiliari come parte della loro strategia per la pensione e la creazione di ricchezza, e molti milionari attuali hanno seguito esattamente questo percorso. Ma la proprietà immobiliare a tempo pieno è un impegno a tempo pieno.

Pronto a tuffarti nell’investimento immobiliare come carriera a tempo pieno? Ecco il tuo percorso verso la libertà finanziaria.

Educa te stesso

Se non hai familiarità con gli investimenti immobiliari, rispolvera le tue basi. Fallo prima ancora di  considerare di  immergere un dito del piede nelle acque a tempo pieno.

Inizia decidendo quale strategia sarà il tuo obiettivo.

Vendita all’ingrosso

Questo processo è dove si individuano affari straordinari, li si mette sotto contratto e si vende quel contratto a un investitore oa un flipper di una casa, ottenendo così un profitto considerevole. In questo modo, acquisirai padronanza dell’abilità più preziosa che un investitore immobiliare deve possedere: come acquistare nel modo giusto.

Lavori di vendita all’ingrosso . Tuttavia, sebbene la vendita all’ingrosso possa essere abbastanza “semplice”, non è né facile né rapida. Ci vuole duro lavoro, abilità, motivazione e alcuni tratti della personalità (come la capacità di negoziare). Trovare costantemente affari che vale la pena perseguire può essere un lavoro che richiede tempo.

Capovolgimento della casa

Questo può essere un modo entusiasmante e redditizio per guadagnare reddito. Avete probabilmente visto lanciando spettacoli televisivi in cui gli investitori trasformare una discarica in una villa di tre settimane e centinaia di profitto di migliaia di dollari. Sebbene sia possibile, non entrare nel settore immobiliare aspettandoti che ti succeda. Assicurati di comprendere sia la costruzione che  il mercato prima di iniziare un’attività di riparazione e capovolgimento.

Lanciare case è molto divertente e si possono ottenere fantastici profitti. Tuttavia, ci sono alcune considerazioni importanti da fare prima di saltare in testa prima:

  • Come finanzierai la tua attività di flipping se non hai un lavoro?
  • Come farai i pagamenti mensili se non hai un lavoro?
  • La tua posizione favorisce il capovolgimento?

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Acquista e mantieni l’investimento in flussi di cassa

Compra e mantieni l’ investimento in flussi di cassa produce una stabile di proprietà a flusso di cassa. Ciò può aumentare rapidamente per fornire un reddito significativo. Questa può essere un’ottima opzione per investimenti a lungo termine, ma tieni presente che avrai bisogno di riserve monetarie significative quando le cose vanno male.

Educare te stesso va ben oltre la semplice scelta della tua strategia immobiliare preferita.

  • Iscriviti a BiggerPockets . Se stai leggendo questo post del blog ma non ti sei registrato per un account gratuito, interrompi ciò che stai facendo adesso e  registrati . Fidati di me.
  • Leggi la guida  definitiva per principianti agli investimenti immobiliari . Questo è un manuale di formazione online veloce e gratuito che abbiamo creato per aiutarti a costruire una solida base per il tuo futuro nel settore immobiliare. Interiorizzalo. Dai un senso. E se non capisci qualcosa, chiedi informazioni sui  forum di BiggerPockets .
  • Compila completamente il tuo profilo BiggerPockets . Includi una bella foto del tuo viso. Dettaglia la tua storia, i tuoi obiettivi e i tuoi desideri / desideri sul tuo profilo. La gente guarda queste cose! Fallo valere.
  • Presentati alla comunità nel forum di presentazione dei  nuovi membri .
  • Fai domande e offri idee.  Se non sei un membro attivo dei  Forum , ti stai semplicemente perdendo uno degli strumenti più potenti del pianeta per diventare un investitore immobiliare. Fai domande, ottieni risposte. Rispondi alle domande, diventa più intelligente. Costruisci il tuo marchio online. Le persone inizieranno a seguirti e ad aiutarti. Ti daranno un feedback onesto sulle tue idee, i tuoi piani, i tuoi obiettivi, le tue tempistiche e altro ancora.

Scopri anche il tuo mercato locale. I posti di lavoro stanno crescendo? Redditi? Che aspetto ha la popolazione? Fai rete con investitori locali e agenti immobiliari e assicurati di visitare le case in vendita nella tua zona prima di iniziare a fare offerte. Sapere cosa offre il tuo mercato in diverse fasce di prezzo è una conoscenza essenziale per tutti gli investitori immobiliari, indipendentemente dalla tua strategia.

Crea un business plan personalizzato

Un business plan funziona come un progetto creato da un architetto.

Tieni presente: questo piano è destinato a essere imperfetto, nonostante la tua migliore preparazione ed educazione. Aspettati di cambiare il tuo piano man mano che la tua comprensione del mercato locale e le tue capacità e interessi cambiano.

Ecco cosa deve affrontare il tuo piano aziendale:

  1. Qual è lo scopo e il modello della mia attività?
  2. Come raccoglierò capitali per operazioni e acquisizioni?
  3. Cos’è un buon affare? A quali criteri oggettivi di affare mi atterrò?
  4. Chi è il mio utente finale di destinazione? Cosa vogliono veramente? Dove vivono?
  5. Come troverò potenziali offerte? Come li convertirò in acquisti?

Troppi principianti cercano risposte prima ancora di porre le domande giuste. Formulare le principali pietre angolari di un business plan come domande significa che, naturalmente, proverai a rispondere. E quando ti mancano buone risposte, torna alle tue risorse educative o ai professionisti locali.

Pensa anche alle tue finanze

Se stai abbandonando il tuo lavoro per una proprietà immobiliare, avrai bisogno di un piano anche per quello. Lasciare il lavoro è un grosso problema, con grandi conseguenze finanziarie. Entrare nel mondo del lavoro autonomo è un’impresa rischiosa. La maggior parte delle startup fallisce, soprattutto perché hanno finito i soldi.

Se stai cercando di lasciare il tuo lavoro, dovrai fare dei sacrifici, a cominciare dalle spese di soggiorno.

  • Hai davvero bisogno della TV via cavo?
  • Che ne dici del pagamento dell’auto?
  • Abbonamento a una palestra?
  • Starbucks?

Se sei seriamente intenzionato a fare investimenti immobiliari a tempo pieno, è tempo di tagliare le spese. Decidi subito cosa è essenziale e cosa è lusso. Puoi sempre aggiungere di nuovo le cose di lusso in un secondo momento.

Oltre a tagliare le spese, avrai bisogno anche di contanti. Avere un ampio cuscino finanziario è fondamentale. L’importo di cui avrai bisogno dipende in gran parte dalla tua situazione personale, ma cerca di avere almeno sei mesi di risparmio prima di lasciare il lavoro.

Un altro punto da sottolineare qui: un grande sacrificio da fare è la tua stessa casa. Acquistare una piccola proprietà multifamiliare , vivere in una unità e affittare l’altra unità (una strategia chiamata hacking della casa ) è un ottimo modo per vivere a buon mercato o gratuitamente e imparare il business degli investimenti immobiliari.

 

Pronto a investire in proprietà in affitto? La guida di BiggerPockets  alla strategia di acquisto e mantenimento  ti insegnerà come analizzare i mercati degli affitti, il budget per il tuo investimento, scegliere la proprietà migliore e finanziare il tuo acquisto. Pronto per iniziare a investire in proprietà in affitto? Ecco come.

Costruisci la tua squadra e la tua rete

Identificare e reclutare ottimi membri del team è la chiave per la libertà finanziaria attraverso il settore immobiliare. Ecco un elenco dei miei membri più importanti, perché sono importanti e come intendo reclutare le persone giuste per questo ruolo.

Fonti di denaro

Senza fonti di denaro, il resto dei membri del tuo team non avrà importanza. Non puoi aggiustare una correzione e capovolgimento a meno che tu non possa  acquistare  una correzione e capovolgimento.

Costruire relazioni bancarie con istituti di credito che offrono una casa equità linea di credito ( HELOC ), e il lavoro con i finanziatori privati per finanziare l’equilibrio delle vostre esigenze di capitale. Sfortunatamente, trovare un prestatore privato non è né facile né veloce. Possono essere necessari “balli lenti” con potenziali finanziatori prima che uno o più impegnino i loro soldi.

Vuoi anche qualcuno di cui ti fidi, con obiettivi a lungo termine in linea con i tuoi. Le partnership a lungo termine sono essenziali per gli investimenti immobiliari.

Appaltatore generale / project manager

A meno che tu non sia esperto nella costruzione, avrai bisogno di un appaltatore o di un project manager in grado di analizzare i costi di riparazione, evitare grossi problemi e gestire un progetto di riabilitazione dall’inizio alla fine.

Ecco alcune qualità da cercare in un partner:

  • Competenza : il tuo appaltatore deve essere esperto nel mondo delle costruzioni. Dovrebbero conoscere i costi e le migliori pratiche per tutti i mestieri che assumerai, dagli idraulici agli elettricisti. Devono anche avere tutte le licenze adeguate e l’assicurazione di responsabilità.
  • Onestà : puoi fidarti di loro? Ti accorgi della disonestà, anche nelle piccole cose?
  • Capacità organizzative : questa persona può gestire molte parti mobili senza far cadere la palla? Forse sono vecchia scuola con un’agenda e carta o totalmente digitali. In ogni caso, cerca un sistema forte.
  • Spese generali ridotte : non stai pagando grandi camion, spazi per uffici extra o personale sofisticato per nutrire l’ego del tuo appaltatore. Vuoi magro, tagliato all’osso sopra la testa.
  • È divertente essere in giro : parlerai molto con questa persona. Ti divertirai? O temerai di dover parlare con lui?

Broker e agente di quotazione esperto

Non guadagnerai denaro senza acquistare e vendere il tuo inventario. Quindi, devi sapere tutto il possibile su come spostare le case il più velocemente possibile e per il miglior prezzo.

Alcuni investitori immobiliari scelgono di diventare agenti immobiliari autorizzati e non c’è niente di sbagliato in questo. Ma se questa non è una strada che sei pronto a perseguire (ancora), la collaborazione con un agente favorevole agli investitori è la chiave. Ecco cosa dovrebbe fare il tuo agente:

  • Consultati durante la negoziazione delle proprietà che stai acquistando
  • Fornire stime del valore post-riparazione ( ARV ), inclusi gli elenchi delle migliori composizioni
  • Consulenza su design, layout, colori della vernice, finiture e altre scelte di riabilitazione
  • Mettere in scena la casa per la mostra
  • Scattare foto di qualità professionale per il marketing
  • Marketing della proprietà attraverso tutti i canali tradizionali, come insegne, MLS , siti Web online come Zillow e networking
  • Essere i tuoi occhi, orecchie e consigliere durante le negoziazioni con gli acquirenti
  • Dettagli di gestione necessari per concludere un affare

Questa è una combinazione piuttosto potente, non credi? Avere un membro del team esperto disposto a fornire questi vantaggi ti darà fiducia.

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Avvocato

I membri del team colmano le lacune di competenza e l’attività delle transazioni immobiliari può essere un campo minato di problemi legali. Una consulenza legale affidabile è una necessità.

Oltre a cercare le basi, come parlare in modo diretto, scegli il tuo avvocato in base alla competenza e all’esperienza nelle seguenti aree:

  • Contenzioso in materia di contratti immobiliari : nessuno vuole avviare una causa , ma gli avvocati dovrebbero essere in grado di redigere contratti in base alla conoscenza di come procederà il contenzioso. Questa competenza consente di prevenire i problemi includendo un linguaggio specifico nei contratti.
  • Transazioni immobiliari e assicurazione del titolo : cerca qualcuno che abbia familiarità con le chiusure di immobili. È ancora meglio se hanno un team di assistenti legali nello staff che possono aiutare a gestire i problemi minori.
  • Strutturazione dell’entità di base, pianificazione patrimoniale e protezione dei beni : un avvocato può aiutare a creare un’entità giuridica di base per svolgere la tua attività di acquisto-vendita.

Contabile

Prima di impostare la tua persona giuridica con il tuo avvocato, parla con un contabile dell’opzione migliore per la tua attività. Potrebbe essere una LLC , S Corporation o C Corporation, ma la risposta giusta dipende dal tuo stato e dalla tua strategia aziendale.

Potresti anche prendere in considerazione un contabile, eventualmente. Gli investitori più piccoli possono spesso ottenere utilizzando un programma come QuickBooks per organizzare ulteriormente le attività contabili.

Decidi cos’è un buon affare (per te)

Per guidare la tua attività, crea un profilo dettagliato di un buon affare. Innanzitutto, ti consigliamo di comprendere le basi dell’analisi delle trattative. Ecco cosa dovresti sapere per ogni offerta:

  • Costi di vendita , come commissioni, costi di chiusura e garanzia della casa
  • Profitto desiderato
  • Costi di mantenimento, come tasse, assicurazioni, utenze e manutenzione
  • Costi di riabilitazione , inclusi manodopera, materiali e permessi
  • Costi di acquisizione , come spese legali o di proprietà , costi di chiusura e ispezioni

Ad esempio, un investitore fix and flip o BRRRR sottrarrebbe questi costi dall’ARV della proprietà per trovare il prezzo di acquisto massimo.

Pronto per iniziare ad analizzare le offerte? Dai  un’occhiata al  calcolatore di correzione e capovolgimento di BiggerPockets .

Fai attenzione all’analisi delle trattative: i numeri possono ingannare. In altre parole, tutto ciò che luccica non è oro o tutto ciò che soddisfa la tua formula non è sempre un buon affare.

Hai bisogno di criteri oltre i numeri. È necessario verificare le ipotesi alla base di tali numeri.

Prima di tutto, fai attenzione ai costi di riabilitazione. Questo è il motivo per cui il tuo appaltatore è così importante ed è per questo che le ispezioni prima dell’acquisto sono sempre soldi ben spesi.

Secondo, fai attenzione alle ipotesi alla base del tuo ARV. Considera l’idea di creare una “lista di controllo dell’opportunità” di criteri qualitativi sulla casa e sulla posizione. Se la casa controlla tre o più caselle, valuta la possibilità di passare. Il superamento di molti fattori negativi può essere difficile.

I problemi da includere nell’elenco includono:

  • Quartieri pericolosi
  • Quartieri con per lo più inquilini e non proprietari
  • Proprietà troppo lontane da lavoro, shopping e servizi (oltre 10 miglia)
  • Ripidi molto
  • Strade trafficate
  • Odori sgradevoli all’aperto o vicini sgradevoli della porta accanto
  • Grandi linee elettriche nelle vicinanze
  • Dimensioni della casa molto piccole
  • Case con due camere da letto, se sono difficili da vendere nel tuo mercato
  • Layout strano (p. Es., Attraversare la camera da letto in un’altra camera da letto)
  • Piscina interrata, se acquisti in zone più fresche

Crea un piano di marketing per trovare buoni affari

Tutto questo duro lavoro è inutile se non riesci a trovare buoni affari. Vuoi creare sistemi che ti offrano opportunità di acquistare affari o lead, in modo da non inseguirli costantemente. Considera l’idea di includere i seguenti elementi nel tuo piano di marketing.

Lead MLS

Una licenza immobiliare fornisce l’accesso al servizio di elenchi multipli (MLS). Se non disponi di licenza, il tuo agente può aiutarti a configurarlo. Utilizza i filtri giornalieri per inviare le proprietà elencate direttamente nella tua casella di posta elettronica.

Ad esempio, il tuo filtro MLS potrebbe essere simile a questo:

  • All’interno della tua posizione di destinazione
  • Stato della nuova inserzione, variazione del prezzo o ritorno sul mercato
  • Prezzo di listino inferiore al 70% del prezzo di vendita massimo
  • Metratura superiore a 1.200 piedi quadrati.

Campagne referral

Invia lettere a professionisti locali dicendo loro che stai acquistando proprietà in qualsiasi condizione per contanti. Ma non aspettarti risultati immediati: stai costruendo relazioni. A lungo termine, il 25-50% delle tue offerte proverrà da queste fonti. Le potenziali fonti potrebbero includere:

  • Avvocati che si occupano di successioni, divorzi, pignoramenti e fallimenti
  • Gestori di proprietà
  • Agenti immobiliari commerciali , che possono inviarti le loro piccole cose
  • Agenti immobiliari residenziali, che possono inviare le loro brutte proprietà
  • CPA
  • Consulenti finanziari

Internet Marketing

Un’attività online mirata può generare lead da potenziali venditori. I progetti specifici potrebbero includere:

  • Crea un sito web  con video e contenuti.
  • Crea un buon profilo BiggerPockets , compresi i mercati di destinazione. Crea più di 10 post nel forum a settimana.
  • Crea un profilo Trulia e Zillow  e rispondi a più di 10 domande a settimana sui loro forum di domande e risposte.
  • Crea un profilo LinkedIn  e condividi un suggerimento interessante o un aggiornamento di notizie ogni settimana.

Costruisci il tuo formicaio

Recluta la tua famiglia, i tuoi amici e i tuoi contatti locali perché diventino “formiche” e portati dei bocconcini, o indizi, da te. Chiedi loro di stare alla ricerca di case vuote o fatiscenti durante la loro routine quotidiana. Se ne vedono uno, le istruzioni sono semplici: mandami un SMS con l’indirizzo e io farò il resto.

 

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