Come funziona un frazionamento immobiliare

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#Il frazionamento immobiliare, la programmazione :

Il Frazionamento immobiliare, è una strategia utilizzata dagli investitori immobiliari , per facilitare la vendita di un’ e guadagnare di più, ma non sempre è possibile.

La fattibilità, di un frazionamento immobiliare dipende da alcuni fattori, sopratutto tecnici.

In questo articolo, vi illustrerò un’ operazione che avviene spesso nel settore immobiliare:

il frazionamento di un’immobile residenziale in due o più appartamenti.

#Frazionamento immobiliare, perchè :

La strategia del frazionamento immobiliare, consiste essenzialmente nel dividere un’ appartamento grande in due o più appartamenti piccoli.

Viene praticata per due motivazioni essenziali:

A)  Per raggiungere  facilmente l’ obiettivo economico in un tempo minore.

Ovviamente risulta molto più veloce e semplice vendere tre appartamenti da 65 mq , piuttosto che un grandissimo appartamento da 200 mq

B)  Cambiamento delle esigenze , economiche ,personali e familiari.

Nè consegue rimodulazione degli spazi ,ottimizzandoli  per creare un reddito attraverso la locazione.

# Investire su immobili da frazionare, alcune dritte :

Ovviamente, l’ investitore immobiliare che ha interesse ad acquistare immobili, si muove per lo scopo di portare a casa un utile.

Il segreto è :  attenersi ad una metologia precisa, che gli consenta di modellarsi verso il costante e continuo miglioramento.

È fondamentale  una pianificazione precisa.Imparare ed agggiornarsi continuamente, sono i veri punti di forza dell’ investitore immobiliare.  

#Visitare le zone più interessanti, per ricercare immobili da frazionare

Prenditi del tempo e fai un giro,  nelle zone che ritieni più idonee.

Prendi nota dei cartelli “VENDESI” , dai uno sguardo alle vetrine delle agenzie immobiliari.

Crea un file con una divisione di microzone aggiugendo i valori al mq.

  Le offerte immobiliari piu interessanti le potrai scegliere da 3 fonti :

Indipendemente da dove abiti o da dove lavori , devi scegliere sempre zone di ” mercato caldo”, dove ci siano servizi, scuole, attivitò o centri commerciali .

Mettiti nei panni di chi deve acquistare un’ immobile e fai le relative considerazioni….sceglierà sempre la zona , poi a seguire tutti gli altri fattori  .

Valutare con attenzione anche immobili ad uso ufficio, solitamente molto grandi (verificare il la possibilità del cambio di destinazione d’ uso ), solitamente situati nel pieno centro delle città.

Prenditi del tempo per pianificare ,scrivi e poi agisci.

 

 

# VAI A VISITARE GI IMMOBILI

Organizzati per bene,  prima di andare a visitare gli immobili ; la visita è un momento importante per analizzare tanti fattori .

Prima di fissare l’ appuntamento, richiedi al proprietario o all’ agente immobiliare  :

  • se è possibile frazionare l’ immobile
  • la planimetria
  •  l’ atto di provenienza
  • il regolamento condominiale.

Verifica su google la posizione esatta, le immagini corrispondenti , vai sui portali e cerca subito di avere un’idea sui valori, che potresti realizzare dopo aver effettuato il frazionamento immobiliare.

Studia prima i documenti, poi cerca di effettuare le visite nello stesso giorno sulla stessa zona.

Mi raccomando, scatta almeno 10 foto per ogni immobile visitato.

Il momento della visita , è molto importante ;  Devi di avere una chiara idea e materiale a supporto.

Obiettivi della visita :

  • Analisi della zona: intendo i 300 metri intorno all’ immobile, al tal proposito ti consiglio di usare una scheda con i campi pre configurati su cui scrivere fattor positivi e negativi sulla zona.
  • Verifiche sul fabbricato:  devi terminare il sopralluogo, avendo una chiara idea sul condominio, sulle persone che vivono all’ interno e prendi nota del recapito dell’ amministratore
  • Capire il potenziale : capire immediatamente se è  possibile operare un frazionamento in più unità.

Il problema che devi subito porti è dove realizzare gli ingressi delle varie unità, prestare molta attenzione a quante finestre ci sono e come poterle usare per distribuire i vani

 

Sii propositivo e strategico, altrimenti sarai solo occupato ma non produttivo.

 

LA FATTIBILITA’ ECONOMICA E TECNICA DEL FRAZIONAMENTO IMMOBILIARE

Tanti investitori mi dicono a me questa fase non interessa ci pensa il geometra o l’ architetto!A me piace conoscere personalmente ogni fase per verificare anche le deleghe .

1# ANALISI DEI COSTI E RICAVI PER DETERMINARE LA FATTIBILITA’

Prima di proseguire,  la trattative per acquistare l’ immobile, prima di incaricare ,dobbiamo effettuare un’ analisi per determinare reale la fattibilità.

In questa fase bisogna capire  la convenienza economica dell’ operazione.

Nella valutazione dei costi dobbiamo configura un modello secondo questo schema :

  • costo dell’ immobile
  • spese notarili
  • compenso per la mediazione
  • ristrutturazione
  • progettazione e direzione lavori
  • oneri concessori comunali

2# VERIFICARE EVENTUALI DIVIETI CONDOMINIALI

Se il frazionamento, dovesse essere effettuato in un Condominio, bisognerà prestare molta particolare attenzione ad eventuali divieti facimente individuabili nel regolamento condominiale.

Solitamente ciò non sussiste poiché il frazionamento immobiliare è sempre consentito salvo che non arrechi pregiudizio alle parti comuni e sia tale da non ledere i diritti degli altri condomini.

Tutto è confermato da una recente Sentenza della Corte di Cassazione, la n° 13.184/2016.

Con i presupposti citati, è bene chiarire che non c’è bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea di condomini,se il frazionamento non comporta alcuna modifica delle parti comuni .

Cosi come, se gli  ingressi alle nuove unità immobiliari , saranno posizionati all’ interno del perimetro dell’ unità immobiliare originaria.

3# VERIFICARE LA  METRATURA MINIMA DELLE UNITA’ DERIVATE

Trasformare un ‘ unità immobiliare, in più unità e un’ operazione possibile se ricoronno dei presupposti oggettivi .

Bisogna fare una attenta valutazione sulle disposizioni previste e contenute nel D.M. 15/07/1975, che prescrive alcuni standard “minimi” da rispettare, come ad esempio:

Il monolocale , dovrà avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a 28 mq, ovvero non inferiore a 38 mq , se per due persone.

Ogni appartamento rispettare questi standard :

  • soggiorno di almeno 14 mq
  • le stanze da letto singole 9 mq
  • matrimonilai e di 14 mq

Tutti gli ambienti dovranno avere  1/8 di luce rispetto alla superficie del pavimento del corrispondente locale.

ATTENZIONE: Evitate modifiche strutturali del fabbricato,poichè rischiate i allungare i tempi e dover ricorrere  ad un ingegnere  per la progettazione ed il relativo  deposito del progetto presso il competente sportello regionale .

4# SOPRALLUOGO TECNICO E CONFIGURAZIONE DELLE NUOVE TIPOLOGIE :

Prima di procedere all’ acquisto dell’ immobile,  fissa un sopralluogo con tutti il tuo geometra o architetto e gli artigiani,o  almeno i tecnici (idraulico ed elettricista ) .

Obiettivo : Verificare la possibilità e la modalità (economica e pratica ) di  realizzare nuovi scarichi idrici ad esempio…

Devi sapere che:  i bagni e le cucine delle unità abitative,  ricavate dopo il frazionamento immobiliare, dovranno essere ricollegate alle colonne / punti di scarico già esistenti, e ciò dovrà essere fatto predisponendo le opportune pendenze della tubazioni.

Questa è una situazione che nè genera un’ altra :verificare lo spessore dei massetti, poichè per gli scarichi serviranno le pendenze.

Gli impianti di riscaldamento, dovranno essere tanti quante saranno le unità post frazionamento.

Nel caso si utilizzino caldaie a gas,  ci sarà bisogno delle tubazioni per lo scarico dei fumi, che non sempre possono arrivare sul tetto come prevede la normativa.

Le problematiche possono essere sia per la fattibilità che per questioni condominiali.

L’ ultimo step di questa fase,  dovrebbe prevedere anche una visione,  per la suddivisione delle tipologie; Questa fase dovrà essere  eseguita dal geometra o dall’ architetto,  attraverso l’ elaborazione di una planimetria per tipologia.

5# SCEGLIERE IL TECNICO E GLI ARTIGIANI

Realizzate tutte le verifiche e definita la trattativa , il passaggio successivo sarà l’ incarico al tecnico e l’ appalto alle ditte che dovranno effettuare le lavorazioni . Ovviamente ,per brevità abbiamo saltato tutta la parte relativa alla gestione della trattiva con il proprietario dell’ immobile, con gli artgiani ecc ecc .

Giunti  a questa fase bisognerà avere chiaro  il costo reale dell’operazione che riguarda il frazionamento immobiliare ed anche i potenziali ricavi .Può partire in parallelo in piano di vendita….cosi i potenziali acquirenti potranno personalizzare gli interni (leva molto importante )

Ecco la prassi tecnica per un frazionamento immobiliare :

Dopo aver condiviso e pianificato il progetto bisogna scegliere tra due possibilità , quella piùidonea sotto l’ apetto sotto  urbanistico;
  • La  C.I.L.A. (Comunicazione d’Inizio Lavori Asseverata) per quei frazionamenti che non interessino parti strutturali dell’edificio, attuando il Cd. “Frazionamento Leggero”;
  • La  S.C.I.A. (Segnalazione Certificata d’Inizio Attività), da utilizzare quando il frazionamento immobiliare  preveda invece opere che incidono sulla componente strutturale dell’edificio, attuando il Cd. “Frazionamento Pesante”.

 

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In sintesi :

Il frazionamento immobiliare è una delle tante strategie per investire nel settore immobiliare, anche in questo caso per arrivare al successo dell’ operazione c’è di bisogno di applicarsi con metodo e strategia. Non essere mai superficiale e sopratutto circondati di tecnici ed artigiani di fiducia.

Il frazionamento immobiliare può essere situazione di investimento che può generare profitto , ma la sua fattibilità deve essere analizzata e pianificata.
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