In questa categoria sono raggruppati articoli su strategie di gestione dei crediti deteriorati, investimenti strategici su NPL e utp

La Reoco è lo strumento migliore di gestione dei crediti deteriorati

Le Disposizioni emanate da Banca D’Italia il 16 marzo sono state per noi una piacevole conferma.

Quando 10 anni fa abbiamo iniziato la nostra attività abbiamo proposto un modello di business allora inusuale con una società veicolo di cartolarizzazione (SPV) per acquistare crediti secured affiancata da una società immobiliare attiva a tutti gli effetti.

Fino ad allora (salvo poche eccezioni) la maggior parte dei player del mercato aveva un modello sbilanciato su uno dei due lati: o società immobiliari che compravano crediti ipotecari in modalità spot, o società finanziarie con una Reoco costituita ad hoc e amministrata nei ritagli di tempo.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza un modello e lo si consiglia caldamente agli originator. Ci avevamo visto giusto dunque?

Sicuramente sì, lato buyer. Lato originator/banca è tutto da vedere. Stare dalla parte dell’acquirente ha dei vantaggi: ci si può focalizzare su alcune asset class, fare cherry picking, o quando non è possibile scegliere siamo comunque focalizzati a implementare la struttura rispetto alla mole di lavoro e alla tipologia dei crediti.

La differenza sta nel core business: gestire asset e crediti è il nostro core business, non quello della banca. Non ancora, almeno.

Per aderire alle Disposizioni di Banca D’Italia e cogliere l’opportunità derivante dalle concessioni e deroghe previste, gli Istituti di Credito dovranno strutturarsi adeguatamente o delegare l’attività a soggetti esperti.

In caso contrario sarà un boomerang.

Dopo 10 anni di attività ci siamo accorti che sono 3 i punti di focalizzazione più importanti per la gestione dei crediti ipotecari tramite Reoco, sui quali ci concentriamo quotidianamente:

– approccio differente per asset class: valorizzare una villa e valorizzare un complesso industriale non sono la stessa cosa. In alcuni casi anche all’interno di una stessa asset class vanno adottati approcci diversi (es. appartamento/villa, o albergo/rta). All’interno della struttura il modello di business si differenzia sia in fase di business plan e progettazione (software) che nella fase successiva dell’applicazione e gestione territoriale (hardware);

– struttura dedicata: chi gestisce gli immobili non può al contempo occuparsi dei crediti, e viceversa. Si tratta di un’organizzazione flessibile, osmotica, ma ben delineata nei compiti e nelle responsabilità di ciascuno. Prendere un asset manager che si è sempre occupato di legale e stragiudiziale e fargli fare il piano marketing per la vendita di un immobile è la soluzione più semplice ma non la più efficace;

– pianificazione del cashflow e della fiscalità: di fatto si tratta di due rami d’azienda distinti che si intrecciano continuamente, ognuno con la propria liquidità e con le proprie regole fiscali. Occorre dunque fare un piano business articolato, che preveda tutte le variabili e tutte le way out.

Due esempi su tutti: la pianificazione della partecipazione in asta e del prezzo limite; il calcolo delle spese di gestione dell’immobile e delle spese, con attenzione al pro-rata e all’impatto fiscale.

 

LA REOCO

NPL REOCO

Cosa è una Reoco?

Nell’ ambito  degli NPL (non performing loans), definiti anche crediti deteriorati, troviamo anche  la Reoco. In questo articolo scoprirai che cos’è una Reoco, Come funziona una REOCO e quali sono le attività principali:

Re.O.Co. è l’acronimo di , letteralmente “società proprietaria di beni immobili”. 

Le Re.O.Co sono società di capitali che investono in immobili e possono essere di natura bancaria (costituite internamente ad un gruppo bancario con lo scopo di acquisire in asta gli immobili che erano stati originariamente dati in garanzia alla banca per evitare che il valore della garanzia si depauperi)

oppure essere partecipate dagli stessi investitori che detengono uno o più portafogli di crediti deteriorati (NPLs), c.d. veicoli di cartolizzazione.

In questo ultimo caso le Re.O.Co. sono finalizzate all’acquisizione, gestione e valorizzazione di beni immobili posti a garanzia degli NPLs, e partecipano all’asta con lo scopo di sostenere il valore dei beni sino al massimo realizzo.

I VANTAGGI DELLA REOCO

COME FUNZIONA UNA REOCO :

Una società detiene un credito il cui sottostante bene immobiliare in garanzia viene posto in asta e bandito ad Euro 200 mila ma il cui valore è pari a Euro 400 mila.

La Re.O.Co, veicolo di appoggio della società proprietaria del credito, può partecipare all’asta con lo scopo di sostenere il valore dei beni sino al massimo realizzo, che può avvenire alternativamente in due modi:

A) stimolando gli altri intervenuti in asta al rilancio, e favorendone  l’aggiudicazione a terzi massimizzando il prezzo di cessione;

B) mediante il vero e proprio repossessing, cioè aggiudicandosi direttamente il bene per evitare ulteriori ribassi del prezzo e, successivamente, rivendendolo a valori di mercato.

Obiettivo della Re.O.Co è  tutelare il più possibile i proprietari del credito massimizzando il valore del sottostante immobiliare anche in considerazione del fatto che esiste un divieto per le società di cartolarizzazione del credito di acquistare immobili anche all’asta (ex L.130/1999).

La disciplina delle Real Estate Owned Company è stata rivista dalla legge italiana, dall’art. 23 del D.L del 30 Aprile 2019 n. 34 (c.d. “Decreto Crescita “) che ha apportato rilevanti modifiche alla Legge del 30 Aprile 1999 n.130 (Legge 130/1999), decreto poi convertito in legge il 28 giugno 2019, n. 58.

In coerenza con i veicoli di cartolarizzazione, i cui crediti sono patrimonio separato, anche i beni acquisiti dalla Re.O.Co, veicolo di appoggio di un veicolo di cartolarizzazione sono contabilizzati come patrimonio separato.

 

Per favorire poi l’attività di investimento delle Re.O.Co. la recente normativa ha previsto delle importanti agevolazioni fiscali: le imposte catastali, di registro e ipotecarie sui beni acquisiti ad esempio sono determinate in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Le stesse agevolazioni si applicano a coloro che acquistano dalla Re.O.Co nel caso si tratti di abitazioni principali di soggetti non imprenditori oppure nel caso l’acquirente (imprenditore) dichiari di volerli trasferire a sua volta entro cinque anni.

Ovviamente , se ciò poi non si verifica, verrà applicata una sanzione del 30% oltre interessi di mora.

 

Si tratta di una società che va in asta e compra l’immobile che era stato originariamente dato in garanzia alla banca per evitare che il valore della garanzia si abbassi notevolmente e venga acquistato da terzi .

Tutto chiaro ? Vanno all’asta e partecipano per conto del creditore e per far si che il prezzo aumenti. Sono legali al 100% . Ma ,sii sincero tu queste cose le sapevi? Lo sai anche che vanno spesso e volentieri ad aste appetibili in zone centrali o in aste dove il prezzo minimo e’ troppo basso? Hanno il compito di far salire il prezzo e incentivare altri partecipanti a fare rilanci.

ENZO DI MEO

Come costruire una ricchezza enorme durante una recessione: Applica questi 5 principi

Ciò di cui voglio parlare oggi è incredibilmente urgente. Quindi, andiamo subito al sodo….

Ora, so che alcune persone leggeranno questo articolo  e diranno: “Che POST  senza cuore voglio dire, trarre profitto da una recessione ? Come si può pensare cosi’?

Spero che il resto di voi capisca che non è quello che si intende con questo.

Sì, potrebbe sembrare un po ‘strano dire “profitto da una crisi”, ma suona male solo se porti con te quella convinzione limitante che da parte se da una parte un soggetto vince , significa che dall’ altra qualcun altro perde !!!

Svegliati gente! Non è così che funziona la cosa chiamata “l’economia”. Solo perché trovo un modo per trarre profitto durante una recessione non significa che qualcun altro perderà di conseguenza.

Le persone avranno difficoltà durante questo? Sì. I posti di lavoro andranno persi? Si. Le aziende piegheranno? Si.

Gli uomini come me coltivano solo la barba in modo che possiamo avere un posto dove prendere il cibo e goderne dopo? Sì!

Ma non c’è motivo per cui nessuno di noi debba soffrire. In effetti, credo che spostando la nostra opinione su questo tipo di incertezza economica ed essendo proattivi, non solo puoi aiutare te stesso, ma puoi anche aiutare molte altre persone .

Ad esempio, sono entrato nel settore immobiliare nel 2000. Ricordi questo periodo?

Il settore immobiliare e finanziario hanno subito dei radicali mutamenti .

Non sapevamo cosa sarebbe successo dopo il 2008. Una crisi senza precedenti…………

Correlati: Recession Prep 101: Investire nel settore immobiliare durante una crisi finanziaria

Invece ho creato i migliori investimenti ed i migliori profitti , proprio dal 2008 in poi…

Voglio dire, non solo ho costruito due aziende durante l’ultima recessione che mi hanno portato a diventare milionario quando ne siamo usciti, ma ho anche aiutato altre persone nel periodo.

E considera questo: molte attività di grande successo sono state costruite durante le recessioni. Voglio dire, Disney, FedEx, Microsoft, Instagram, Pinterest, Uber: hai capito bene.

Quindi come lo facciamo? Come possiamo trarre profitto in periodi come questi? Bene, lascia che ti dia cinque principi di base per costruire ricchezza in una recessione.

Detto questo, andiamo al succo….

5 Principi per costruire ricchezza in tempi di turbolenze economiche

1. Reagire a reazioni eccessive.
Le recessioni sono in gran parte guidate dal modo in cui la popolazione nel suo insieme sente l’economia, non l’economia stessa.

Un esempio: l’anno scorso le azioni di Tesla sono diminuite del 10% in un giorno perché Elon Musk ha fumato dell’erba sul podcast di Joe Rogan. Non è cambiato nulla riguardo ai fondamentali del business di Tesla. Fu la fiducia in Elon che cambiò. Quindi cosa accadde? Le azioni di Tesla sono rimbalzate subito, perché chiaramente la caduta è stata una reazione eccessiva.

Questo è ciò che tende a fare il mercato, che si tratti di affari, azioni, immobili o qualcos’altro: reagire in modo eccessivo.

Quando il mercato immobiliare si è schiantato tra il ’08 e il 2012, i prezzi sono diventati molto bassi, molto più bassi di quanto avrebbero dovuto, perché la paura stava allontanando le persone dagli acquisti. Così, ho preso case a prezzi stupidi – come 15 mila per questa casa, 90 mila per questa cinque unità, 60 mila per questo triplex – molto più bassi del costo per costruire quelle cose.

Perché? Perché il mercato stava reagendo in modo esagerato e ho scelto di reagire alla reazione eccessiva. In altre parole, ho comprato quando era molto meno di quanto avrebbe dovuto essere.

Ora, ovviamente, sono un ragazzo del settore immobiliare. Quindi, questo è il modo in cui ho applicato questo principio nella mia vita e il modo in cui ho in programma di nuovo se dovesse verificarsi un forte calo dei valori immobiliari.

Ma questo è molto più di un semplice immobile. Voglio dire, le azioni potrebbero precipitare e darti una grande opportunità di acquistare lì. Potresti essere in grado di acquistare un’azienda esistente per pochi centesimi sul dollaro perché il proprietario non è riuscito a resistere alla recessione: devono vendere subito.

L’economia soffrirà e tutti reagiranno in modo esagerato. Ed è per questo che devi esserne consapevole e reagire di conseguenza.

Io, per esempio, non vedo l’ora di recuperare altre case da € 15.000.

2. La ricchezza non è davvero persa; è appena trasferito.
Guarda, in questo momento, siamo nel mezzo di questa cosa di social-distanza COVID-19. E come sai, molti ristoranti sono chiusi. Molti di loro non riapriranno mai.

Ma ecco la cosa divertente.

Le persone NON mangiano. Invece, stanno solo facendo acquisti al supermercato e stanno ordinando più cose da Amazon e da altre attività online.

Anche molti edifici per uffici in questo momento stanno chiudendo. Ma guarda il software di videoconferenza come Zoom. È più che raddoppiato negli ultimi due mesi in termini di capitalizzazione di mercato, perché le recessioni sono periodi di trasferimento di ricchezza più che di perdita di ricchezza.

Naturalmente, la chiave è quella di piazzare la scommessa sui luoghi in cui viene trasferita la ricchezza. Quali tecnologie, innovazioni, nicchie, strategie o imprese emergenti prospereranno in una recessione?

Detto questo, ti incoraggio anche a non reagire in modo eccessivo e costruire un business o buttare tutti i tuoi soldi in un investimento che probabilmente farà SOLO bene in una recessione.

Perché, come ha recentemente affermato il mio amico bestseller del New York Times David Osborne, “Quando le cose vanno bene, non dare per scontato che saranno sempre cattive. Quando le cose vanno male, non dare per scontato che saranno sempre buone. ” Mi piace!

Il suo punto è che le economie sono cicliche. Vanno su e giù. I mercati sono ciclici.

Quindi, è importante guardare a lungo termine, che sembra essere il punto numero tre.

3. Pensa a lungo termine.
Senti, 10 anni lungo la strada, se vuoi costruire una ricchezza davvero grande, devi pensare a lungo termine, al di fuori dei normali alti e bassi del ciclo economico.

Ad esempio, come ho accennato un momento fa, Uber è stato avviato in una recessione. Ma il successo di Uber non fu una reazione alla recessione. Aveva davvero poco a che fare con questo, nel bene e nel male.

Guidare un’auto moderna sulla strada.

Invece, il successo di Uber è venuto dalla convergenza di molteplici tecnologie emergenti combinate con cambiamenti sociali nel comportamento umano. In altre parole, sempre più persone si trasferivano nelle aree urbane. Meno persone vogliono possedere un’auto. E portiamo in giro questo supercomputer in tasca tutto il giorno. Uber ha messo tutto insieme perché stavano guardando 10 miglia lungo la strada.

Se vuoi capitalizzare in grande misura su una recessione, costruisci qualcosa che sia resistente alla recessione o almeno agnostico. Forse è un campo tecnologico emergente, qualcosa come la stampa 3D o la realtà virtuale o veicoli a guida autonoma. O forse è qualcosa di molto più fondamentale, come possedere proprietà in affitto a flusso di cassa o costruire un’attività che vende carta igienica.

Non importa quello che scegli, non guardare solo oggi, guarda il tuo futuro.

Permettetemi di darvi un altro esempio reale e tangibile di come sto applicando questo nel mio business – immobiliare. Come ho detto, investo in immobili in affitto, principalmente roba che scorre come i parchi di case mobili.

E nello specifico, vedo accadere una tendenza nel mondo. Il costo della vita è in continuo aumento. I prezzi delle case sono pazzi. Quasi tutte le nuove costruzioni sono state costruite nella fascia alta del mercato, come i noleggi super high-end.

Sai cosa non tiene il passo? Stipendi di americani a basso reddito. Quindi, sto acquistando alloggi a basso reddito, come le comunità di case mobili, perché sto cercando 10 anni lungo la strada e vedo un’enorme opportunità per essere in grado di risolvere un problema.

Sì, sto ancora comprando. Voglio dire, ho appena contratto un nuovo parco come due giorni fa. Continuerò a costruire questo business durante la recessione.

Conosco altri in questo settore che vedono un numero crescente di baby boomer che presto invecchieranno e non ci sono abbastanza case per loro. Quindi, stanno entrando nel mondo degli alloggi per anziani – di nuovo, guardando in fondo alla strada.

Voglio dire, questi sono solo un paio di esempi nel nostro settore. Posso garantirvi che stanno avvenendo anche grandi cambiamenti in ogni altro settore. Perché non usare questo tempo per iniziare a muoverti in quella direzione?

4. Costruire una solida base finanziaria.
È piuttosto inutile cercare di prevedere il fondo del mercato. Perché, nonostante ciò che gli esperti, i blogger e i guru della finanza potrebbero dirti, nessuno, me compreso, sa cosa sta per succedere.

Abbellisca il concetto con la sfera di cristallo o esphere a disposizione durante il tramonto sulla spiaggia

Ricordo che nel 2013 tutti avevano paura di una recessione a doppio tuffo. E c’è un sacco di chiacchiere di nuovo sull’economia tanking. Ma quel doppio tuffo non è realmente accaduto. Potrebbe o non avrebbe potuto.

L’economia mondiale è fin troppo complessa e troppo interconnessa per prevedere esattamente cosa accadrà.

Ora sì, possiamo individuare tendenze, modelli e cicli, ma succede qualcosa. I virus accadono. Le guerre accadono. Si verificano disastri naturali.

Ecco perché è così vitale attenersi al principio numero quattro: costruire la tua ricchezza su una solida base finanziaria.

Cosa significa?

Significa non essere stupido con i tuoi soldi. Disponi delle riserve nel caso succeda qualcosa di brutto.

Succedono cose buone; succedono cose brutte. Indipendentemente da ciò, non esagerare con te stesso.

Fai tutto ciò che è in tuo potere per costruire e mantenere un buon punteggio di credito. Pagare il debito quando possibile. E in tempi di grande crescita economica come gli ultimi otto anni in America, non essere come le altre persone che sono diventate pigre.

Alcune persone, hanno iniziato a vivere al massimo. Le persone che guadagnavano stipendi a sei cifre vivevano stipendio per stipendio, perché i loro stipendi arrivavano sempre. È folle, vero?

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Ma è quello che fanno i bei tempi. Ci rendono morbidi. E in una recessione, paghiamo il prezzo.

Come recita la grande citazione di Warren Buffett: “Solo quando la marea si spegne scopri chi ha nuotato nudo.”

Lo adoro. La marea sta uscendo. Non nuotare nudo.

Mantenere una forte posizione finanziaria. Fai crescere la tua attività, la tua ricchezza, il tuo portafoglio immobiliare di conseguenza.

5. Diventa un leader in tempi spaventosi.
“I leader non sono votati in caserma. Emergono sul campo di battaglia. ”

Non so chi l’abbia detto, penso di essermi appena inventato. Ma è vero, vero?

Caos, incertezza, dolore e prova: questi sono i terreni fertili per i leader che si fanno avanti verso il sole e portano la loro squadra alla vittoria.

Quindi, puoi stare seduto a lamentarti del crollo dell’economia. O che hai appena perso il lavoro. O che il governo non stia mettendo abbastanza denaro gratis sul tuo conto bancario.

O — potresti diventare il leader. Il leader che in fondo sapevi di essere nato per essere.

Questa è un’enorme opportunità da trasformare. Voglio dire, pensaci …

Un pezzo di carbone non si trasforma in un diamante stringendo a sé una coperta. Deve essere sotto una tremenda pressione. Quindi, chiediti ogni singolo giorno: sto diventando il tipo di leader di cui hanno bisogno la mia squadra, la mia famiglia, i miei colleghi, i miei impiegati, il mio supervisore, il mio coniuge, i miei figli?

E se la risposta è no, è tempo di intensificare. Questo è il tuo momento È tempo di prepararsi per una battaglia in salita.

Tra dieci anni, o guarderai indietro e dirai: “Wow, ho sprecato quella recessione nel ruolo della vittima”. Oppure guarderai indietro e dirai: “Grazie, Dio, per questa opportunità. Sono contento di aver intensificato. ”

Quali sono i tuoi piani durante la recessione? Dopo la recessione?

Parliamo: condividi i tuoi pensieri qui sotto!