In questa categoria sono raggruppati articoli su strategie di gestione dei crediti deteriorati, investimenti strategici su NPL e utp

La Reoco è lo strumento migliore di gestione dei crediti deteriorati

Le Disposizioni emanate da Banca D’Italia il 16 marzo sono state per noi una piacevole conferma.

Quando 10 anni fa abbiamo iniziato la nostra attività abbiamo proposto un modello di business allora inusuale con una società veicolo di cartolarizzazione (SPV) per acquistare crediti secured affiancata da una società immobiliare attiva a tutti gli effetti.

Fino ad allora (salvo poche eccezioni) la maggior parte dei player del mercato aveva un modello sbilanciato su uno dei due lati: o società immobiliari che compravano crediti ipotecari in modalità spot, o società finanziarie con una Reoco costituita ad hoc e amministrata nei ritagli di tempo.

Con queste Disposizioni, si istituzionalizza un modello e lo si consiglia caldamente agli originator. Ci avevamo visto giusto dunque?

Sicuramente sì, lato buyer. Lato originator/banca è tutto da vedere. Stare dalla parte dell’acquirente ha dei vantaggi: ci si può focalizzare su alcune asset class, fare cherry picking, o quando non è possibile scegliere siamo comunque focalizzati a implementare la struttura rispetto alla mole di lavoro e alla tipologia dei crediti.

La differenza sta nel core business: gestire asset e crediti è il nostro core business, non quello della banca. Non ancora, almeno.

Per aderire alle Disposizioni di Banca D’Italia e cogliere l’opportunità derivante dalle concessioni e deroghe previste, gli Istituti di Credito dovranno strutturarsi adeguatamente o delegare l’attività a soggetti esperti.

In caso contrario sarà un boomerang.

Dopo 10 anni di attività ci siamo accorti che sono 3 i punti di focalizzazione più importanti per la gestione dei crediti ipotecari tramite Reoco, sui quali ci concentriamo quotidianamente:

– approccio differente per asset class: valorizzare una villa e valorizzare un complesso industriale non sono la stessa cosa. In alcuni casi anche all’interno di una stessa asset class vanno adottati approcci diversi (es. appartamento/villa, o albergo/rta). All’interno della struttura il modello di business si differenzia sia in fase di business plan e progettazione (software) che nella fase successiva dell’applicazione e gestione territoriale (hardware);

– struttura dedicata: chi gestisce gli immobili non può al contempo occuparsi dei crediti, e viceversa. Si tratta di un’organizzazione flessibile, osmotica, ma ben delineata nei compiti e nelle responsabilità di ciascuno. Prendere un asset manager che si è sempre occupato di legale e stragiudiziale e fargli fare il piano marketing per la vendita di un immobile è la soluzione più semplice ma non la più efficace;

– pianificazione del cashflow e della fiscalità: di fatto si tratta di due rami d’azienda distinti che si intrecciano continuamente, ognuno con la propria liquidità e con le proprie regole fiscali. Occorre dunque fare un piano business articolato, che preveda tutte le variabili e tutte le way out.

Due esempi su tutti: la pianificazione della partecipazione in asta e del prezzo limite; il calcolo delle spese di gestione dell’immobile e delle spese, con attenzione al pro-rata e all’impatto fiscale.

 

LA REOCO

NPL REOCO

Cosa è una Reoco?

Nell’ ambito  degli NPL (non performing loans), definiti anche crediti deteriorati, troviamo anche  la Reoco. In questo articolo scoprirai che cos’è una Reoco, Come funziona una REOCO e quali sono le attività principali:

Re.O.Co. è l’acronimo di , letteralmente “società proprietaria di beni immobili”. 

Le Re.O.Co sono società di capitali che investono in immobili e possono essere di natura bancaria (costituite internamente ad un gruppo bancario con lo scopo di acquisire in asta gli immobili che erano stati originariamente dati in garanzia alla banca per evitare che il valore della garanzia si depauperi)

oppure essere partecipate dagli stessi investitori che detengono uno o più portafogli di crediti deteriorati (NPLs), c.d. veicoli di cartolizzazione.

In questo ultimo caso le Re.O.Co. sono finalizzate all’acquisizione, gestione e valorizzazione di beni immobili posti a garanzia degli NPLs, e partecipano all’asta con lo scopo di sostenere il valore dei beni sino al massimo realizzo.

I VANTAGGI DELLA REOCO

COME FUNZIONA UNA REOCO :

Una società detiene un credito il cui sottostante bene immobiliare in garanzia viene posto in asta e bandito ad Euro 200 mila ma il cui valore è pari a Euro 400 mila.

La Re.O.Co, veicolo di appoggio della società proprietaria del credito, può partecipare all’asta con lo scopo di sostenere il valore dei beni sino al massimo realizzo, che può avvenire alternativamente in due modi:

A) stimolando gli altri intervenuti in asta al rilancio, e favorendone  l’aggiudicazione a terzi massimizzando il prezzo di cessione;

B) mediante il vero e proprio repossessing, cioè aggiudicandosi direttamente il bene per evitare ulteriori ribassi del prezzo e, successivamente, rivendendolo a valori di mercato.

Obiettivo della Re.O.Co è  tutelare il più possibile i proprietari del credito massimizzando il valore del sottostante immobiliare anche in considerazione del fatto che esiste un divieto per le società di cartolarizzazione del credito di acquistare immobili anche all’asta (ex L.130/1999).

La disciplina delle Real Estate Owned Company è stata rivista dalla legge italiana, dall’art. 23 del D.L del 30 Aprile 2019 n. 34 (c.d. “Decreto Crescita “) che ha apportato rilevanti modifiche alla Legge del 30 Aprile 1999 n.130 (Legge 130/1999), decreto poi convertito in legge il 28 giugno 2019, n. 58.

In coerenza con i veicoli di cartolarizzazione, i cui crediti sono patrimonio separato, anche i beni acquisiti dalla Re.O.Co, veicolo di appoggio di un veicolo di cartolarizzazione sono contabilizzati come patrimonio separato.

 

Per favorire poi l’attività di investimento delle Re.O.Co. la recente normativa ha previsto delle importanti agevolazioni fiscali: le imposte catastali, di registro e ipotecarie sui beni acquisiti ad esempio sono determinate in misura fissa di 200 euro ciascuna.

Le stesse agevolazioni si applicano a coloro che acquistano dalla Re.O.Co nel caso si tratti di abitazioni principali di soggetti non imprenditori oppure nel caso l’acquirente (imprenditore) dichiari di volerli trasferire a sua volta entro cinque anni.

Ovviamente , se ciò poi non si verifica, verrà applicata una sanzione del 30% oltre interessi di mora.

 

Si tratta di una società che va in asta e compra l’immobile che era stato originariamente dato in garanzia alla banca per evitare che il valore della garanzia si abbassi notevolmente e venga acquistato da terzi .

Tutto chiaro ? Vanno all’asta e partecipano per conto del creditore e per far si che il prezzo aumenti. Sono legali al 100% . Ma ,sii sincero tu queste cose le sapevi? Lo sai anche che vanno spesso e volentieri ad aste appetibili in zone centrali o in aste dove il prezzo minimo e’ troppo basso? Hanno il compito di far salire il prezzo e incentivare altri partecipanti a fare rilanci.

ENZO DI MEO