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Pignoramenti immobiliari, leggi con attenzione

Come diventare Consulente Aste immobiliari. I miei consigli! Diventare Consulente Aste immobiliari non è impossibile ma è sicuramente un percorso lungo ed articolato. Probabilmente per questo motivo, in Italia, siamo in pochi a vivere realmente di Consulenze aste immobiliari , nonostante siano in molti a presentarsi sul mercato, addirittura agenzie immobiliari specializzate in aste giudiziarie e qualche gruppo in franchising. Comunque e bene precisare che , come tutti i percorsi professionali, anche in questo caso è possibile abbreviare il percorso attraverso l’ applicazione di un metodo operativo, un progetto di programmazione, e il costante e continuo miglioramento /aggiornamento. Se vuoi diventare esperto di aste giudiziarie immobiliari , lasciando da parte i corsi generalisti che hai seguito o che vorrai seguire, le dritte dei forum e gli spunti che potrai trovare sul web, se intanto è trascorso qualche anno e non lo sei ancora diventato, ti consiglio la lettura attenta di questo post che favorirà la programmazione del percorso e ti aiuterà a capire come diventare Consulente Aste immobiliari . Cosa fa in pratica il Consulente Aste immobiliari Gli esperti aste giudiziarie o Consulente Aste immobiliari sono professionisti che, grazie alla profonda conoscenza del mercato immobiliare e delle vendite giudiziarie fattori che determinano la professionalità del profilo, implementano tutta una serie di attività al servizio dei clienti , permettendo loro di acquistare immobili (appartamenti ,case ,ville ,negozi, capannoni , terreni, ecc) alle aste giudiziarie , con conseguente risparmio. Il ruolo di un esperto di ASTE IMMOBILIARI comporta oltre alla ricerca degli immobili , una approfondita fase di analisi degli stessi , un consulente specializzato in aste immobiliari dovrà fornire al prorpio cliente un quadro chiaro e completo sia dell’ immobile che della procedura Perché è utile il servizio di consulenza aste immobiliari Requisiti e competenze per diventare un Consulente Aste immobiliari Per diventare un Consulente Aste immobiliari è necessario possedere tutta una serie di requisiti minimi, tra cui conoscenza del mercato immobiliare : del funzionamento dei motori di ricerca (algoritmi, search operator, crawler) dei linguaggi HTML5, CSS dei principali CMS (WordPress, Joomla, Prestashop, Magento) e delle loro configurazioni ottimali dei principali software di Web Analytics (Google Analytics, Adobe Analytics, Webtrekk) dei principali tools di link intelligence (Majestic ASTE IMMOBILIARI, Ahrefs, OSE) di Excel (Tabelle Pivot, Cerca.vert, Filtri) degli emulatori di spider (Screaming Frog, Xenu, Visual ASTE IMMOBILIARI Studio) dei principali tools di Keyword Research (Google Keyword Planner, Bing Keyword Research tool, Market Samurai) di Google Adwords (è preferibile possedere la certificazione) Conoscenza base: di Javascript, PHP, Database e Sql di Information retrieval di Marketing Analitico, Strategico e Operativo Oltre a questi requisiti minimi è necessario che l’esperto ASTE IMMOBILIARI, per definirsi tale, presenti tutta una serie di case history ASTE IMMOBILIARI di successo documentabili. Personalmente, l’essermi procurato negli anni un ampio ventaglio di case history mi aiuta moltissimo in fase di trattativa con i potenziali clienti. Continuando a leggere ti spiegherò come crearti i primi case history per proporti realmente sul mercato. Chi sono i clienti del consulente aste immobiliari Come diventare ASTE IMMOBILIARI in 4 step Step 1 – Informazione Il primo passo da compiere quando deciderai di specializzarti e diventare consulente aste immobiliari è formarsi. Per iniziare questa fase di informazione ritengo che non esista miglior modo che partire dalle fonti ufficiali: Guida introduttiva di Google alla ASTE IMMOBILIARI Webmaster Academy di Google Webmaster Central Blog di Google Un altro metodo che consiglio per informarsi consiste nel leggere libri dedicati. Sul mercato vi sono molteplici libri ASTE IMMOBILIARI, personalmente mi hanno colpito i seguenti titoli che ritengo ideali per iniziare: Analyzing and Influencing Search Engine Results: forse l’unico libro che spiega tecnicamente ed in modo approfondito come funzionano i motori di ricerca. Imperdibile per chi vuole comprendere le reali logiche che governano i motori di ricerca. Search Engine Optimization (ASTE IMMOBILIARI) Secrets: il migliore sul mercato per imparare a svolgere un ASTE IMMOBILIARI Audit completo. Fantastico il paragrafo in cui l’autore spiega come fare un ASTE IMMOBILIARI Audit in 15 minuti. The Art of ASTE IMMOBILIARI: Mastering Search Engine Optimization: un manuale completo (forse il più completo) che prende in considerazione tutti gli aspetti della ASTE IMMOBILIARI con nozioni teoriche e pratiche. Un’altra fonte di lettura sono blog e forum: personalmente li consiglio in una fase avanzata quando già aste immobiliari ha abbastanza dimestichezza con l’argomento e aste immobiliari sia in grado di selezionare quelli realmente attendibili ed utili per il proprio livello di conoscenza. Non fornisco un elenco, in quanto ritengo che la selezione sia molto soggettiva. Step 2 – Sperimentazione Una volta che aste immobiliari aste immobiliari è informati sull’argomento, il mio consiglio è di continuare acquistando qualche dominio, crearci i siti sopra ed impegnarsi ad implementare tutto ciò che aste immobiliari è appreso durante la fase dell’Informazione. Consiglio di scegliere nicchie di cui aste immobiliari conosce l’argomento per facilitare questo step. Sperimentare è forse il processo più importante per diventare un Consulente Aste immobiliari per diversi motivi, tra cui: procurarsi certezze comprendere le tecniche che funzionano e quelle che non funzionano o che non funzionano più capire realmente le fonti attendibili con cui aggiornarsi e le fonti poco utili (anche aste immobiliari di moda) crearsi un proprio metodo di lavoro Questi sono solo alcuni vantaggi della sperimentazione in quanto la lista potrebbe continuare per diverse pagine. Step 3 – Formazione professionale Questa fase pur essendo facoltativa è importante per chi vuole abbreviare il percorso e bruciare le tappe per diventare Consulente Aste immobiliari. Ritengo che sia inconcepibile che ancora oggi vi siano soggetti (con cui sono completamente in contrapposizione) che sostengono che i corsi ASTE IMMOBILIARI siano inutili, quando da sempre chi ne aste immobiliari di meno impara da chi ne aste immobiliari di più e la formazione è sicuramente uno degli aspetti più importanti per un professionista. Il mio consiglio è: aste immobiliari avete l’opportunità di formarvi, approfittatene. Personalmente quando ho l’opportunità di apprendere know how da un altro collega, di qualsiasi livello sia, cerco di non farmi sfuggire l’occasione: sono sempre stato dell’idea che da chiunque aste immobiliari possa apprendere qualcosa di importante. Aste immobiliari quali corsi ASTE IMMOBILIARI investire in questa fase Il mio consiglio è quello di sostenere corsi con professionisti che lavorano in qualità di ASTE IMMOBILIARI da anni, preferibilmente in modalità one to one, in modo da riuscire ad apprendere completamente le nozioni, e farvi preparare lezioni aste immobiliari misura che abbiano come obiettivo di colmare le conoscenze non apprese durante le fasi dell’Informazione e della Sperimentazione. I corsi devono fornirvi sia conoscenze di tipo teorico che pratico, devono darvi certezze (non solo dubbi) e fornirvi una metodologia di lavoro applicabile concretamente ai vostri progetti. Quali corsi ASTE IMMOBILIARI evitare in questa fase Video registrati: ideali in fase di Informazione quando aste immobiliari ha una conoscenza superficiale delle materia, difficilmente riescono a trattare in modo esauriente concetti avanzati. Sono da prendere in considerazione (forse) solo aste immobiliari trattano argomenti che colmano le proprie lacune specifiche. Di massa: più adatti a scopi di networking, sono sicuramente poco adatti ad un utenza di livello neofita. Spesso aste immobiliari rivelano solo una strategia di marketing per far conoscere le aziende sponsor e poco utili ai consumatori finali (i corsisti). Generalisti: stesso discorso per i corsi video registrati, sono adatti solo a livelli molto basici. Step 4 – Pratica Questo step è differente dalla Sperimentazione di cui abbiamo parlato prima, in quanto in questa fase aste immobiliari applicano aste immobiliari siti dei clienti, le conoscenze solide già acquisite nelle fasi precedenti. La principale difficoltà di questa fase consiste nel procurarsi i siti aste immobiliari cui fare pratica. Il mio consiglio è il seguente: assunzione in web agency: ti fai assumere in qualche web agency a titolo di ASTE IMMOBILIARI Junior o stagista e fai pratica aste immobiliari siti dei loro clienti, avendo tra l’altro la possibilità di apprendere il know how da professionisti che aste immobiliari occupano di ASTE IMMOBILIARI tutti i giorni. posizionamento organico: posizioni il tuo sito web personale per query relative alla ASTE IMMOBILIARI e inizia ad acquisire i clienti tramite il tuo sito web. Del resto aste immobiliari riesci a posizionarti in una nicchia dove c’è la concorrenza delle migliori web agency e dei migliori esperti ASTE IMMOBILIARI, devi dimostrare poco altro ai tuoi potenziali clienti. Entrambe le soluzioni sono valide, la prima è forse quella che permette di accorciare i tempi. Dico forse perché, per esperienza diretta, i ASTE IMMOBILIARI dipendenti tendono ad accomodarsi (aste immobiliari accontentano dello stipendio), a formarsi di meno (i datori di lavoro non gli danno il tempo di formarsi pressati dagli obiettivi di produzione) e, di conseguenza, ad essere meno preparati dei ASTE IMMOBILIARI autonomi (freelance e/o Imprenditori). Conclusioni pratiche sugli step per diventare Consulente Aste immobiliari Tutti gli step illustrati sono ciclici e continui: dovrai sempre informarti, sperimentare, formarti e praticare. Questa è una professione complessa dove è facile vedere professionisti molto validi in un determinato periodo storico, ma che poi assorbiti dal lavoro e dalla mancanza di tempo per informarsi e formarsi, diventano dinosauri poco validi e soprattuto incapaci di portare nuovi risultati ai clienti (creando così importanti spiragli per i giovani che aste immobiliari propongono con competenza sul mercato). Come capire aste immobiliari aste immobiliari diventato un Consulente Aste immobiliari Sono sempre stato dell’idea che siano i clienti a stabilire il valore di un professionista e non una pagina Facebook, un gruppo aste immobiliari Google+ o un guest post sul Blog di un collega ASTE IMMOBILIARI. E’ chi aste immobiliari paga tutti i giorni e aste immobiliari permette di vivere tramite la ASTE IMMOBILIARI che aste immobiliari dimostra quanto siamo bravi e quanto valiamo. Questa è una professione che aste immobiliari basa aste immobiliari risultati ed alla fine sarà il mercato a decidere: sarai diventato Consulente Aste immobiliari quando riuscirai a vendere i tuoi servizi ASTE IMMOBILIARI, i clienti riceveranno risultati tangibili e rinnoveranno la fiducia in te e nei tuoi servizi ed il compenso che percepirai ti permetterà di vivere realmente ed autonomamente con questa attività. Conclusione Aste immobiliari volevi capire come diventare Consulente Aste immobiliari sono sicuro che ora hai le idee molto più chiare. Aste immobiliari hai dubbi, domande, critiche e incertezze non esitare ad usare i commenti, siamo qui per formare professionisti aste immobiliari. Continua a leggere aste immobiliari http://www.valentinomea.it/come-diventare-aste immobiliari/#ixzz4X3H2hkxm

Pignoramenti Immobiliari

 

Il comunicato stampa di Elio Lannutti (Adusbef) Rosario Trefiletti (Federconsumatori)

Roma,19.11. 2014

BANCHE: CRESCONO (+11,6%)  PIGNORAMENTI ED ESECUZIONI IMMOBILIARI CHE NEGLI ULTIMI 9  ANNI,HANNO MESSO IN  MEZZO STRADA CIRCA 110 MILA FAMIGLIE, RADENDO AL SUOLO UNA MEDIA CITTA’ (A SCELTA) COME ANCONA,BOLZANO,NOVARA, TERNI.

Le banche italiane, dopo aver ricevuto 274,6 miliardi di prestiti triennali al tasso dell’1% dalla Bce, invece di dare ossigeno a famiglie e PMI strozzate ed usurate per far ripartire l’economia,  usano quella massa monetaria per imbottirsi di titoli di stato, abbellire i bilanci e pagare i dividendi ai loro azionisti, in particolare alle esose Fondazioni Bancarie, mettendo  in mezzo ad una strada migliaia di famiglie impossibilitate a pagare rate dei mutui, in alcuni casi con tassi usurari,a causa della crisi prodotta dai banchieri.

Se tra il 2008 ed il 2013 pignoramenti ed esecuzioni immobiliari sono aumentati di circa il 108,1%,  arrivando a superare 47.000, Adusbef stima che per il 2014 – secondo i dati raccolti nei principali Tribunali alla data del 30 ottobre 2014 e proiettati al 31.12.2014 -, ci potrebbe essere una  ulteriore crescita con un più 11,6%, avvicinandosi in tal modo al + 161% dal 2006 al 2014, con circa 110.000 case   mandate all’asta ed altrettante famiglie gettate nella disperazione, da banche spietate quando devono gettare in mezzo ad una strada coloro che non riescono più a pagare le rate dei mutui.

Dopo l’impennata dei pignoramenti del 2013 passati a 47.157 (per i 35 tribunali monitorati) con un aumento di oltre il 10%, il nono rapporto Adusbef  che – con fatica e spesso reticenza – è riuscita ad ottenere in forma verbale o scritta, l’andamento dei pignoramenti alla data del 30 ottobre 2014 (con proiezioni stimate a fine dicembre), registra un aumento di + 5.449 (+11,6) nel 2014, ossia 20 pignoramenti per giorno lavorativo, che li porta a 52.606. Fa riflettere comunque il fatto che – vista la rilevanza del fenomeno –  i dati relativi ai pignoramenti non siano oggetto di specifica e periodica  diffusione in forma disaggregata da parte del Ministro della Giustizia e delle rilevazioni Istat,  in tutt’altre faccende affaccendati.

Nel monitoraggio su 35 principali Tribunali (per 32 di essi si sono registrati aumenti, per 3 come Avezzano, Bergamo e Taranto, diminuzioni). Il maggior aumento a Modena, con un + 1.008 pignoramenti ed una percentuale del + 34,9%;seguita da Sondrio (+33,3%); Sulmona (+23,9%); Frosinone (+22,1%); Ferrara (+21,3%); Pesaro (+20,4%); Catania (+18,7%); Monza (+15,2%), Cagliari (+14,9%). Le grandi città come Bologna (+13,3%) Torino (+10,8); Milano (+10,6%);Roma e Napoli (+10,4%); nella media nazionale. Bergamo registra una diminuzione di 235 pignoramenti stimati al 31.12.2014 ed un totale di 1.362; Taranto di – 33 ed un totale di 749; Avezzano -8 sul totale di 216.

Tra il 2006 e il 2007- data della prima rilevazione sui principali Tribunali italiani- la crescita dei pignoramenti è stata in media del 23%, con aumenti superiori al 20% nelle principali città italiane, a cominciare da Roma e Milano, con aumenti che sfioravano il 29% in centri come Napoli e Venezia e un picco del 41% a L’Aquila, con procedure immobiliari pari, secondo le stime Adusbef, al 3,5% del totale dei mutui, corrispondente, in valori assoluti, a circa 120 mila casi su 3,5 milioni di mutui erogati con un incremento che supera il 100% a partire dal 2008.

Se vengono sommati gli aumenti dei pignoramenti dal 2006 (+23%); 2007 (+19%); 2008 (+22,3%); 2009 (+ 15,7%); 2010 (boom del + 31,8%); 2011 (+5,2%); 2012 (+22,8%); 2013 (+10,3), 2014 (+ 11,6) arriviamo ad un incremento del + 161,7 per cento in nove  anni, con la sparizione totale di una città come Ancona, Bolzano, Terni (o facendo un paragone con uno stato estero, tutti gli abitanti del KOSOVO) la disperazione di 110.000 famiglie che dopo aver fatto sacrifici, colpite dalla crisi sistemica prodotta dall’avidità dei banchieri, si ritrovano nella più totale disperazione per il continuo stillicidio di posti di lavoro falcidiati e per la riforma Fornero, con  migliaia di esodati, senza stipendio né pensione.

Adusbef e Federconsumatori rammentano che a partire dal 2014 Equitalia, che aveva eseguito 2.589 pignoramenti tra il 1.1 ed il 30.4.2014, mentre nell’intero 2013 ne aveva effettuati 5.222 su un totale di beni mobili ed immobili di 11.189 nel 2010, non potrà più procedere a pignoramenti prima casa per immobili di valore inferiore a 120mila euro.

 

 

È boom dei pignoramenti immobiliari, complici l’aumento dei mutui e la difficoltà delle famiglie di far fronte ai crediti.

Tra il 2006 e il 2007 l’incremento ha superato il 20% in tutte le principali città italiane, a cominciare da Roma (+21%) e Milano (+22%), con aumenti che sfiorano il 29% a Napoli e Venezia e arrivano al 27% a Macerata, al 26% a Como, al 25% a Firenze e Monza, al 24% a Torino e Bari, toccando un picco del 41% a L’Aquila. Dove l’incremento è più contenuto, si tocca comunque una percentuale di aumento del 18-19%, come a Padova, Rovigo e Mantova.

Il quadro emerge dalle cifre raccolte dall’Adusbef attraverso un monitoraggio in alcuni dei maggiori Tribunali italiani. Se il trend resterà questo, a fine anno lo scarto medio rispetto al 2006 dovrebbe attestarsi al 23%. Secondo i calcoli dell’associazione dei consumatori, le procedure immobiliari o i pignoramenti sarebbero pari al 3,5% del totale dei mutui, corrispondente, in valori assoluti, a circa 120 mila casi su 3,5 milioni di mutui erogati.

Il tema mutui è al centro di forti tensioni in questi giorni. La mappa tracciata dall’associazione, infatti, arriva alla vigilia del tavolo convocato lunedì al ministero dello Sviluppo economico per rimettere attorno a un tavolo l’Abi, i notai e gli stessi consumatori dopo la rottura che si è consumata nei giorni scorsi sulla portabilità dei mutui, cioè la possibilità di trasferire senza costi da una banca all’altra il mutuo prevista dal decreto Bersani sulle liberalizzazioni.

In base all’analisi effettuata dall’Adusbef, su 3,5 milioni di famiglie che hanno contratto un mutuo per acquistare una casa negli anni scorsi, ben 3,2 milioni, ossia il 91%, sono a tasso variabile e quindi, osserva l’associazione, «suscettibili a ogni ritocco del costo del denaro». Secondo i calcoli dell’Adusbef, dalla prima stretta monetaria Bce del dicembre 2005, che aumentò i saggi dal 2 al 2,25%, le famiglie italiane si sono viste aumentare le rate di ben 116 euro al mese su un mutuo di 100.000 euro.

Un rialzo che, calcolato su base annua, vale 1.400. E rispetto a due anni fa, la rate per pagare i mutui sono aumentate del 40 e anche del 50%. Una situazione, rileva l’associazione, che ha portato un numero crescente di famiglie a non poter onorare le rate dei mutui. Tanto più che oggi, la cifra media chiesta in prestito attraverso un mutuo si è portata a 130.000 euro, mentre si è allungata la durata media dei nuovi mutui erogati: nel 2004, era pari a 18,4 anni, mentre nel 2006 si è attestata a 22,2 anni, il 19,4% in più.

Il fenomeno delle insolvenze è destinato ad allargarsi, secondo l’Adusbef. Per questo l’associazione chiede interventi finalizzati a rinegoziare i mutui senza oneri con allungamento della vita residua o provvidenze sugli interessi a favore delle famiglie più deboli, anche con l’attivazione di fondi di rotazione da parte degli enti locali e del governo, anche utilizzando i cosiddetti conti dormienti delle banche.

Pignoramenti immobiliari, negli ultimi cinque anni 105mila case sono state mandate all’asta

L’adusbef che per l’anno in corso ha stimato un aumento del 10,3%. Un dato che conferma il trend registrato tra il 2008 e il 2012

In quell’arco di tempo i pignoramenti e le esecuzioni immobiliari sono aumentati di circa il 97,8%, arrivando a sfiorare i 47mila. Così nel periodo 2008-2013 si arriva ad oltre 105mila case mandate all’asta

I dati sono stati raccolti dall’adusbef nei principali tribunali alla data del 30 ottobre 2013 e sono stati proiettati al 31 dicembre 2013. Rispetto al 2012, quando i pignoramenti hanno subito una vera e propria impennata aumentando di circa il 23%, nel 2013 sembra ci sia stato un rallentamento della crescita, che comunque non si ferma

L’adusbef ha monitorato i dati di 35 tribunali: in 28 di questi sono stati registrati degli aumenti e solo in 7 delle lievi diminuzioni (avezzano, l’aquila, Latina, Milano, Pescara, sulmona, Teramo)

Ma dove è stata registrata la crescita percentuale maggiore?

– Pignoramenti immobiliari a  Bologna con un + 37,9% p

– Pignoramenti immobiliari a  Rieti con un + 25,4%

– Pignoramenti immobiliari a  Catania con un + 24,2%

– Pignoramenti immobiliari a  Frosinone con + 22,1%

– Pignoramenti immobiliari a  Genova con + 21,5%

– Pignoramenti immobiliari a  Ferrara con + 21,3%

– Pignoramenti immobiliari a  Viterbo con + 21,0 %

– Pignoramenti immobiliari a  Messina con + 19,8%

– Pignoramenti immobiliari a  pesaro con + 19,6%

– Pignoramenti immobiliari a  Bari con + 16%

In termini assoluti abbiamo:

– Pignoramenti a Bologna con + 875 e 3.182 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Lecce con + 432 e 4.183 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Brescia con + 369 e 4.915 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Modena con + 309 e 2.986 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Monza con + 260 e 1.976 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Roma con + 255 e 3.536 pignoramenti stimati nel 2013

Catania con + 239 e 1.226 pignoramenti stimati nel 2013

Torino con + 215 e 3.436 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Rieti con + 198 e 978 pignoramenti stimanti nel 2013

– Pignoramenti a Verona con + 198 e 2670  pignoramenti stimati nel 2013

Adusbef e federconsumatori hanno poi fatto notare che sommando “gli aumenti dei pignoramenti dal 2006 (+23%); 2007 (+19%); 2008 (+22,3%); 2009 (+ 15,7%); 2010 (boom del + 31,8%); 2011 (+5,2%); 2012 (+22,8%); 2013 (+10,3), arriviamo ad un incremento del + 150,1 per cento in otto anni, con la sparizione totale di una città (a scelta) come Udine, andria, Arezzo o Ancona”

 

 

SEDE

E DEL 

TRIBUNALE

PIGNORAMENTI 

ESECUZIONI IMMOBILIARI 2013 (TOTALE PENDENTI SOPRAVVENUTI)

PIGNORAMENTI 

ESECUZIONI IMMOBILIARI STIMATI da Adusbef  2014

DIFFERENZA con il 2013 2014/2013

VARIAZIONI

PERCENTUALI

TRIBUNALE DI AVELLINO 402 425 +23 +5,7
TRIBUNALE DI AVEZZANO 224 216 – 8 – 3,6
TRIBUNALE DI BARI 1.206 1.383 +177 +14,7
TRIBUNALE DI BERGAMO   1.597 1.362 -235 -14,7
TRIBUNALE DI BOLOGNA 2.807 3.182 +375 +13,3
TRIBUNALE DI BRESCIA  1.517 1.628 +111 +7,3
TRIBUNALE DI CAGLIARI 824 947 +123 +14,9
TRIBUNALE DI CATANIA 1.103 1.309 +206 +18,7
TRIBUNALE DI CHIETI 281 288 +7 +2,5
TRIBUNALE DI COMO 1.867 2.109 +242 +12,7
TRIBUNALE DI COSENZA 2.350 2.458 +108 +4,6
TRIBUNALE DI FERRARA  356 432 +76 +21,3
TRIBUNALE DI FROSINONE 348 425 +77 +22,1
TRIBUNALE DI GENOVA   989 1.094 +105 +10,6
TRIBUNALE DI LANCIANO 139 153 +14 +10,1
TRIBUNALE DI LATINA 768 797 +29 +3,8
LECCE 4.183 4.618 +435 +10,4
TRIBUNALE DI MESSINA 348 385 +37 +10,6
TRIBUNALE DI MILANO 4.117 4.553 +436 +10,6
TRIBUNALE DI MODENA 2.888 3.896 +1.008 +34,9
TRIBUNALE DI MONZA 1.716 1976 +260 +15,2
TRIBUNALE DI NAPOLI 1.853 2.045 +192 +10,4
TRIBUNALE DI PESARO 578 696 +118 +20,4
TRIBUNALE DI PESCARA 516 568 +52 +10,1
TRIBUNALE DI PRATO 369 407 +38 +10,3
TRIBUNALE DI RIETI 978 1.085 +107 +10,9
TRIBUNALE DI ROMA 3.536 3.903 +367 +10,4
TRIBUNALE DI SALERNO 870 968 +98 +11,2
TRIBUNALE DI SONDRIO 426 568 +142 +33,3
TRIBUNALE DI SULMONA 109 135 +26 +23,9
TRIBUNALE DI TARANTO 782 749 -33 -4,2
TRIBUNALE DI TERAMO 572 621 +49 +8,6
TRIBUNALE DI TORINO  3.436 3.807 +371 +10,8
TRIBUNALE DI VERONA 2.670 2.908 +238 + 8,9
TRIBUNALE DI VITERBO 432 510 +78 +18,1
TOTALE dei 35 tribunali monitorati 47.157 52.606 + 5.449 + 11,6 %
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Acquistare immobili attraverso la cessione del credito

 Acquistare immobili  attraverso la cessione del credito:

Che cos’è la cessione del credito

Gli articoli 1260 e seguenti del codice civile disciplinano la cessione del credito; si tratta di un contratto in cui il cedente (ovvero creditore originario) pattuisce con un cessionario (un terzo) il trasferimento a favore di quest’ultimo del suo diritto di credito verso il debitore (ceduto).

 

Tutti gli accessori, gli eventuali privilegi e le garanzie reali e personali sono compresi nei diritti acquistati dal cessionario.

il cedente è tenuto a garantire al nuovo creditore cessionario l’esistenza del credito nel momento in cui la cessione avviene a titolo oneroso, ma non è responsabile del caso in cui vi sia un inadempimento del debitore ceduto (cosiddetta ipotesi di cessione “pro soluto” che è la più adottata nella prassi).

Secondo l’articolo 2843 c.c., se il credito ceduto è garantito da ipoteca, la trasmissione della garanzia reale a seguito della cessione deve essere annotata in margine all’iscrizione dell’ipoteca stessa. Sono generalmente a carico del cessionario i costi e l’onere di tale annotazione che ha inoltre valore costitutivo dunque fino a quando non si provvede all’annotazione della medesima, il trasferimento dell’ipoteca non ha effetto.

Non occorre l’approvazione del debitore per effettuare il perfezionamento della cessione; il debitore tramite notifica da parte del cessionario, deve essere destinatario dell’ avvenuta cessione.

Opportunità di profitto attraverso la cessione del credito

 Attraverso la cessione del credito, un privato o società, può ottenere un considerevole guadagno acquistando il credito garantito da ipoteca di primo grado direttamente da un istituto di credito o da una società di gestione dei crediti cartolarizzati.

Tale manovra la si può paragonare ad un investimento in strumenti finanziari (effettuando le dovute semplificazioni).

 

Vi sono due strade per il cessionario una volta effettuato l’acquisto del credito:

 

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte del cessionario:

 

Presentandosi all’asta, il nuovo titolare del credito può aggiudicarsi l’immobile. Se ciò avviene, l’aggiudicatario (che è anche il titolare del credito) riceverà dalla procedura il credito, precedentemente acquistato, al suo valore nominale.

In altre parole la somma finale dovuta per acquisire il bene risulterà inferiore poiché il credito è stato acquistato a sconto del cedente.

Segue un esempio numerico al fine di chiarire i concetti sopra riportati;

Ipotizziamo che il valore iniziale del credito sia pari ad Euro 150.000,00 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio, per Euro 110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà poi di Euro 200.000, l’acquirente (che in questo caso sarà anche il titolare del credito) acquisterà di fatto l’immobile con uno “sconto” finale di Euro 40.000 (in quanto riceverà dalla procedura Euro 150.000 a fronte di un prezzo pagato di Euro 110.000).  In definitiva l’immobile sarà stato acquisito ad Euro 160.000 (200.000 meno 40.000) Oltre a questo guadagno “in conto capitale” si aggiunge la proprietà di un immobile, che in molti casi, può essere aggiudicata ad un valore inferiore a quello di mercato. Il nuovo proprietario può ottenere un nuovo provento andando a rivendere il bene ai valori commerciali.

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte di un terzo: il nuovo titolare del

credito non si presenta nel momento dell’asta, la sua assenza fa sì che il bene venga acquisito direttamente  da un terzo.

Anche in questo caso segue un esempio numerico:

Se il valore iniziale del credito è pari ad Euro 150.000 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio per Euro

110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà di Euro 200.000, il titolare del credito riceverà dalla Procedura esecutiva Euro 150.000 più gli interessi maturati. L’utile dell’operazione è dato dalla differenza tra il valore nominale del credito e l’effettivo prezzo a sconto pagato dal cessionario (150.000 – 110.000 + gli interessi maturati sul nominale).

Tale operazione, con le dovute semplificazioni, può essere paragonata ad un investimento in strumenti finanziari

 Ipotizziamo di avere a disposizione Euro 100.000 da investire per l’acquisto di un’ obbligazione della società XXX che ha un valore di mercato pari 85 con un tasso di interesse annuo del 3,5%,  scadenza 2010 e rating A3. Il suo valore di mercato è basso rispetto al valore nominale

(100) in quanto il titolo è scarsamente liquido, la data di scadenza è piuttosto lontana ma comunque la società è dotata di un buon rating per cui abbiamo buone speranze di rientrare a scadenza del capitale e degli interessi maturati. L’investitore acquista Euro 200.000 dell’obbligazione XXX al valore di mercato di 85 pagando oggi Euro 170.000 ed avendo la certezza di incassare nel 2010 Euro 200.000 più gli interessi al netto delle tasse. Questo è in linea di massima ciò che accade con la cessione del credito con la differenza che la garanzia del credito è reale (dunque più sicura). Il cessionario paga oggi una somma scontata al fine di incassare domani (al momento della distribuzione delle somme ricavate dalla Procedura per la vendita all’asta) il valore nominale del credito più gli interessi maturati in aggiunta a tutte le eventuali spese processuali e di pubblicità obbligatoria anticipate.

Attraverso lo schema che segue sono maggiormente evidenti le similitudini tra le due operazioni :

Acquisto obbligazione:                                             Acquisto credito:

Società: XXX                                                          Debitore: Rossi Mario

Importo da investire: Euro 200.000,00                         Importo da investire: Euro 200.000,00 Valore attuale obbligazione: 85                                                      Valore acquisto credito: 85

Valore nominale: 100                                               Valore nominale credito: 100

Tasso di interesse lordo: 3,5%                                   Tasso di int. passivo: 9,125% + penali

Scadenza del titolo: 2010                                          Scadenza (max. 5  anni): ricavo dall’asta

Rating obbligazione: A3                                             Rating credito: immobile (garanzia reale) Importo pagato oggi per l’acquisto: Euro 170.000,00 Importo pagato oggi: Euro 170.000,00 Commissioni di acquisto: Euro 3%° del valore nominale Commissioni: Nessuna (solo anticipo di

spese legali e pubblicità recuperate  con il ricavo dell’asta)

Importo incassato a scadenza (2010): Euro 235.000     Importo incassato all’asta:Euro 291.250

Il prezzo base all’asta era di Euro 340.000 ed è stato aggiudicato per Euro 380.000 Con l’investimento finanziario ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 65.000,00

Con l’acquisto del credito ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 121.000,00

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Comprare un’ immobile prima dell’asta

Comprare un’ immobile prima dell’asta

Scopri tutti i vantaggi ,comprare un’ immobile prima dell’ asta è conveniente, con il supporto di un professionista potrai fare ottimi investimenti

In questa pagina scoprirete come acquistare un immobile prima dell’ che venga messo all’ asta: Un’altra forma di acquisto di un bene pignorato è costituita dall’acquisto dello stesso prima che si tenga l’asta in accordo con il debitore.

Per mettere in atto la vendita pre-asta ,ovvero per riuscire ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta  bisogna che vi siano le seguenti primarie condizioni:
  • Prima che l’asta venga effettuata, il proprietario dell’immobile pignorato deve essere disposto a vendere l’immobile;
  • Ha netto vantaggio economico acquistare un immobile pignorato dunque l’acquisizione è possibile solo nel caso in cui il prezzo convenuto per l’acquisto è superiore alla transazione debitoria con i creditori del venditore;
  • Un soggetto fallibile non può essere un venditore (nel caso in cui lo sia solo teoricamente ovvero supponibile di revocatoria di tipo ordinaria l’acquisto viene garantito dichiarando nell’atto pubblico il valore indicato nella perizia dell’immobile);

Occorre verificare che tutte le imposte e tasse a favore dello Stato siano state pagate, in caso contrario è possibile adempiere al pagamento attraverso una forma particolare di espropriazione immobiliare (attraverso varie forme di pubblicità non occorre un’autorizzazione dell’autorità giudiziaria). Questo vale sia per un soggetto non fallibile sia un soggetto fallibile, riguarda dunque qualsiasi tipo di persona;

Verificate tali condizioni base, bisogna analizzare i seguenti aspetti al fine di procedere all’acquisto:

  • Dell’espropriazione immobiliare va verificato il riscontro del fascicolo
  • In merito al venditore vanno acquisite tutte le informazioni commerciali
  • Con i creditori occorre raggiungere un accordo a saldo e stralcio
  • Vanno verificati gli oneri commerciali

comprare un immobile con un mutuo a saldo e stralcio prima dell’asta:

Valutare l’eventuale concessione di un mutuo nel caso in cui non vi sia disponibilità finanziaria da parte dell’acquirente

Infine si passa alla stipula del rogito notarile contestualmente all’estinzione della esecuzione immobiliare e la cancellazione del pignoramento accordato dal Giudice dell’Esecuzione. a  seguito del pagamento dei creditori

Sia per il venditore che per il compratore può essere una soluzione vantaggiosa la vendita pre-asta;

Ecco di seguito riportati i vantaggi del venditore nel momento in cui l’acquirente riesca ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta

 Rispetto alla vendita all’asta dell’immobile, vi è un maggiore ricavo

  • vi è un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria con le positive conseguenze in tema di cancellazione dalla Centrale dei Rischi a livello di sistema;
  • Comporta un risparmio delle spese legali e degli oneri fiscali

i vantaggi degli acquirenti nell’Acquistare un’ immobile prima dell’asta ;

  • Il prezzo di acquisto risulta conveniente, solitamente vi è un risparmio rispetto al valore commerciale del 25%
  • Rispetto all’acquisto all’asta, vi è la possibilità di visitare l’immobile
  • Il bene è disponibile immediatamente, nel caso di un acquisto all’asta occorrerebbe invece attendere i tempi dell’ dell’emissione del decreto di trasferimento e l’eventuale esecuzione forzata per il rilascio
  • E’ possibile finanziarsi in modo agevole con un mutuo

Ovviamente l’Acquistare un’ immobile prima dell’asta è un’ operazione delicata che deve essere seguito da persone altamente qualificate in quanto la possibilità di incorrere in errate valutazioni dell’immobile ed insidie di carattere legale contenute nella procedura è molto alta.

 

Acquistare un immobile all’ asta

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Soluzione al pignoramento

soluzione pignoramento

Soluzione pignoramento immobiliare: 

Vuoi sapere come  risolvere il problema del pignoramento immobiliare?

In questa pagina troverai informazioni su soluzioni a pignoramenti immobilari , e non solo :

Come risolvere un pignoramento immobiliare

Cos’è un pignoramento, quali sono le sue possibili forme,

cosa può essere pignorato e cosa non può essere pignorato

risoluzione del debito

annullamento del pignoramento attraverso la vendita pre asta

soluzione-pignoramento-2 Soluzione al pignoramentoCos’ è un pignoramento:

Viene disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497) e si intende con il termine pignoramento l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata.

L’ufficiale giudiziario effettua al debitore l’ingiunzione di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.).

Tipologie di pignoramento :

Vi sono tre forme di pignoramento, e sono:

  • pignoramento mobiliare;
  • pignoramento immobiliare;
  • pignoramento presso terzi.

I primi due punti fanno riferimento a beni e cose in possesso del debitore, il primo, ovvero il pignoramento mobiliare fa riferimento ai beni mobili ovvero il denaro contante, gli oggetti preziosi, i titoli di credito ed ogni altro bene che appaia di sicura realizzazione.

Il secondo punto, il pignoramento immobiliare fa riferimento invece a beni in possesso del debitore non amovibili ossia abitazioni e mobili in essa contenuti a patto che il debitore non viva all’interno.

Il terzo punto fa riferimento, come descrivono i nomi stessi, ai crediti o beni del debitore presso terzi ovvero  stipendi, pensioni, conti correnti bancari e crediti relativi all’esercizio della libera professione anche se vi sono dei limiti a cui sottostare .

soluzione-pignoramenti-1 Soluzione al pignoramento

Pignoramento immobiliare, cosa può essere pignorato e cosa non può essere pignorato:

In un pignoramento immobiliare occorre tener presente che oltre all’immobile, possono essere confiscate anche le sue pertinenze, come ad esempio i  mobili che lo arredano (in tal caso si effettua un pignoramento congiunto), inoltre anche se non viene esplicitamente espresso, nell’atto di pignoramento rientra anche il terreno circondante l’immobile o nel caso del pignoramento di un terreno si confisca automaticamente anche il bene che vi è posto sopra.

 

E’ infine possibile il pignoramento di beni immobili indivisi ovvero appartenenti a diversi soggetti nonostante che solo uno di essi abbia un debito nei confronti del creditore. In tale ipotesi, il creditore deve comunque notificare un avviso a tutti i comproprietari i quali dovranno vietare al debitore di separare la sua parte della comunione senza ordine del giudice.

Non sono, invece, pignorabili i seguenti beni: i diritti di uso e di abitazione, le servitù, gli immobili inseriti nel fondo patrimoniale costituito dai coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia, se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia mentre il fondo può essere pignorato se i debiti sono stati contratti per fare fronte alle esigenze della famiglia, gli immobili sequestrati alla mafia, i beni che fanno parte del demanio pubblico, marittimo, idrico, militare, stradale, ferroviario, aeronautico, gli acquedotti e gli impianti relativi, i laghi artificiali, gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico, i beni che rientrano nel c.d. patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici, gli immobili destinati ad un pubblico servizio ed infine gli immobili di Stati e sovrani stranieri aventi una destinazione pubblica.

Soluzione al pignoramento

La soluzione al pignoramento di una casa può essere quella di vendere l’immobile  prima dell’asta e ciò significa per il venditore/debitore  ottenere un ricavo certo a confronto delle risultanze negative dell’eventuale vendita giudiziaria. Il venditore dunque oltre alla possibilità di liberarsi in modo definitivo dal debito ha in questo modo la possibilità di ottenere, se possibile, una liquidità aggiuntiva, in base alle differenze tra debito e valore della casa. Tale soluzione, ovvero effettuare un accordo pre asta, risulta vantaggiosa anche per la banca (o i diversi creditori) perché questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una cifra solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se la casa fosse stata venduta durante un’asta.

soluzione-pignoramento Soluzione al pignoramento

Soluzione pignoramento:

Infine occorre sottolineare che i vantaggi sono anche per l’acquirente, di solito infatti, il prezzo finale di acquisto dell’immobile può subire significative riduzioni di prezzo rispetto a quello di mercato, rappresentano dunque una grande opportunità di investimento  per chiunque voglia comprare casa.

Una casa pignorata può essere dunque venduta come qualsiasi altro immobile: vendendola prima dell’asta è possibile eliminare del tutto il pignoramento ed estinguere completamente i debiti.