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Acquistare immobili attraverso la cessione del credito

 Acquistare immobili  attraverso la cessione del credito:

Che cos’è la cessione del credito

Gli articoli 1260 e seguenti del codice civile disciplinano la cessione del credito; si tratta di un contratto in cui il cedente (ovvero creditore originario) pattuisce con un cessionario (un terzo) il trasferimento a favore di quest’ultimo del suo diritto di credito verso il debitore (ceduto).

 

Tutti gli accessori, gli eventuali privilegi e le garanzie reali e personali sono compresi nei diritti acquistati dal cessionario.

il cedente è tenuto a garantire al nuovo creditore cessionario l’esistenza del credito nel momento in cui la cessione avviene a titolo oneroso, ma non è responsabile del caso in cui vi sia un inadempimento del debitore ceduto (cosiddetta ipotesi di cessione “pro soluto” che è la più adottata nella prassi).

Secondo l’articolo 2843 c.c., se il credito ceduto è garantito da ipoteca, la trasmissione della garanzia reale a seguito della cessione deve essere annotata in margine all’iscrizione dell’ipoteca stessa. Sono generalmente a carico del cessionario i costi e l’onere di tale annotazione che ha inoltre valore costitutivo dunque fino a quando non si provvede all’annotazione della medesima, il trasferimento dell’ipoteca non ha effetto.

Non occorre l’approvazione del debitore per effettuare il perfezionamento della cessione; il debitore tramite notifica da parte del cessionario, deve essere destinatario dell’ avvenuta cessione.

Opportunità di profitto attraverso la cessione del credito

 Attraverso la cessione del credito, un privato o società, può ottenere un considerevole guadagno acquistando il credito garantito da ipoteca di primo grado direttamente da un istituto di credito o da una società di gestione dei crediti cartolarizzati.

Tale manovra la si può paragonare ad un investimento in strumenti finanziari (effettuando le dovute semplificazioni).

 

Vi sono due strade per il cessionario una volta effettuato l’acquisto del credito:

 

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte del cessionario:

 

Presentandosi all’asta, il nuovo titolare del credito può aggiudicarsi l’immobile. Se ciò avviene, l’aggiudicatario (che è anche il titolare del credito) riceverà dalla procedura il credito, precedentemente acquistato, al suo valore nominale.

In altre parole la somma finale dovuta per acquisire il bene risulterà inferiore poiché il credito è stato acquistato a sconto del cedente.

Segue un esempio numerico al fine di chiarire i concetti sopra riportati;

Ipotizziamo che il valore iniziale del credito sia pari ad Euro 150.000,00 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio, per Euro 110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà poi di Euro 200.000, l’acquirente (che in questo caso sarà anche il titolare del credito) acquisterà di fatto l’immobile con uno “sconto” finale di Euro 40.000 (in quanto riceverà dalla procedura Euro 150.000 a fronte di un prezzo pagato di Euro 110.000).  In definitiva l’immobile sarà stato acquisito ad Euro 160.000 (200.000 meno 40.000) Oltre a questo guadagno “in conto capitale” si aggiunge la proprietà di un immobile, che in molti casi, può essere aggiudicata ad un valore inferiore a quello di mercato. Il nuovo proprietario può ottenere un nuovo provento andando a rivendere il bene ai valori commerciali.

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte di un terzo: il nuovo titolare del

credito non si presenta nel momento dell’asta, la sua assenza fa sì che il bene venga acquisito direttamente  da un terzo.

Anche in questo caso segue un esempio numerico:

Se il valore iniziale del credito è pari ad Euro 150.000 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio per Euro

110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà di Euro 200.000, il titolare del credito riceverà dalla Procedura esecutiva Euro 150.000 più gli interessi maturati. L’utile dell’operazione è dato dalla differenza tra il valore nominale del credito e l’effettivo prezzo a sconto pagato dal cessionario (150.000 – 110.000 + gli interessi maturati sul nominale).

Tale operazione, con le dovute semplificazioni, può essere paragonata ad un investimento in strumenti finanziari

 Ipotizziamo di avere a disposizione Euro 100.000 da investire per l’acquisto di un’ obbligazione della società XXX che ha un valore di mercato pari 85 con un tasso di interesse annuo del 3,5%,  scadenza 2010 e rating A3. Il suo valore di mercato è basso rispetto al valore nominale

(100) in quanto il titolo è scarsamente liquido, la data di scadenza è piuttosto lontana ma comunque la società è dotata di un buon rating per cui abbiamo buone speranze di rientrare a scadenza del capitale e degli interessi maturati. L’investitore acquista Euro 200.000 dell’obbligazione XXX al valore di mercato di 85 pagando oggi Euro 170.000 ed avendo la certezza di incassare nel 2010 Euro 200.000 più gli interessi al netto delle tasse. Questo è in linea di massima ciò che accade con la cessione del credito con la differenza che la garanzia del credito è reale (dunque più sicura). Il cessionario paga oggi una somma scontata al fine di incassare domani (al momento della distribuzione delle somme ricavate dalla Procedura per la vendita all’asta) il valore nominale del credito più gli interessi maturati in aggiunta a tutte le eventuali spese processuali e di pubblicità obbligatoria anticipate.

Attraverso lo schema che segue sono maggiormente evidenti le similitudini tra le due operazioni :

Acquisto obbligazione:                                             Acquisto credito:

Società: XXX                                                          Debitore: Rossi Mario

Importo da investire: Euro 200.000,00                         Importo da investire: Euro 200.000,00 Valore attuale obbligazione: 85                                                      Valore acquisto credito: 85

Valore nominale: 100                                               Valore nominale credito: 100

Tasso di interesse lordo: 3,5%                                   Tasso di int. passivo: 9,125% + penali

Scadenza del titolo: 2010                                          Scadenza (max. 5  anni): ricavo dall’asta

Rating obbligazione: A3                                             Rating credito: immobile (garanzia reale) Importo pagato oggi per l’acquisto: Euro 170.000,00 Importo pagato oggi: Euro 170.000,00 Commissioni di acquisto: Euro 3%° del valore nominale Commissioni: Nessuna (solo anticipo di

spese legali e pubblicità recuperate  con il ricavo dell’asta)

Importo incassato a scadenza (2010): Euro 235.000     Importo incassato all’asta:Euro 291.250

Il prezzo base all’asta era di Euro 340.000 ed è stato aggiudicato per Euro 380.000 Con l’investimento finanziario ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 65.000,00

Con l’acquisto del credito ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 121.000,00

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