Immobili all’asta :La perizia

La perizia

Il giudice, per  la valutazione di un immobile che deve essere venduto successivamente alle aste giudiziarie deve valutare e stabilire il prezzo . Tale valore determinerà poi il prezzo base dell’ asta.

Per  la redigere la perizia deve far  stimare l’ immobile da un perito.

La perizia è una relazione tecnica che contiene  tutti i dati descrittivi (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera).

Dovrebbe anche includere eventuali problemi relativi all’ immobile ma purtroppo spesso non è cosi, infatti in tanti casi non viene concesso l’ accesso al perito o non vengono menzionati situazioni rilevanti che determinano i rischi della procedura. Dalla perizia dovrebbe emergere chiaramente se  l’immobile è libero, occupato dal proprietario o concesso in locazione a terzi, in molti casi i contratti di locazione di durata 4+4 si rinnovano appena prima la notifica dell’ atto di pignoramento e diventano un elemento di rischio.

Dalla perizia si rilevano gli  abusi edilizi (sanabili), condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare alla data della relazione. Spesso tra la perizia e la vendita passano anni e purtroppo molte cose cambiano

La perizia è quasi sempre disponibile presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Tuttavia, se l’immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet, può essere consultata anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita e all’avviso d’asta.

Detti ciò, possiamo riassumere  comunque con un concetto solido e cristallino

Bisogna usare molta prudenza prima di partecipare ad un asta.

Il primo problema è che le perizie possono essere “datate”, cioè redatte anni ed anni prima che l’immobile vada all’asta.

Le condizioni di  manutenzione possono nel tempo subire variazioni sostanziali o addirittura in altri casi è capitato che gli occupanti dell’ immobile hanno rimosso sanitari,strappato cavi e prese della corrente.

Inoltre è da considerare  un altro aspetto , gli immobili  possono essere stati occupati con o senza titolo . Ci sono periti che approfondiscono  ed altri che si limitano a quanto emerge Talora il perito non controlla con efficienza l’esistenza di contratti di locazione o comodato, non si informa sui debiti contratti con il condominio, non si accorge di vincoli o servitù in atto.

Troppo comune è il fatto che alla visita del perito, per quanto preannunciata, il debitore (che spesso occupa l’immobile), non si faccia trovare e risulti impossibile stimare le condizioni interne dell’edificio, perché non si può entrarvi: cosa che nel mercato immobiliare tradizionale non accade e, in teoria, non dovrebbe succedere più neanche per le aste, se è nominata custode dell’immobile è una persona diversa dal debitore stesso. In definitiva va valutata sia l’accuratezza che la data della perizia.

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