Focus sulle esecuzioni immobiliari

ESECUZIONI IMMOBILIARI:FOCUS SULLE PROCEDURE ESECUTIVE

APPROFONDIMENTO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Si tratta della procedura promossa, avanti al Giudice dell’esecuzioni immobiliari del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile.

In pratica nelle esecuzioni immobiliari ,Il creditore che ha eseguito il pignoramento dei beni di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento al debitore deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

esecuzioni immobiliari : La nomina del CTU

Successivamente, il giudice dell’esecuzioni immobiliari, nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo incaricandolo di redigere una perizia di stima dell’immobile, assegnandogli di norma un termine di novanta giorni.

Sulla scorta degli elementi conoscitivi forniti dal CTU, il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando il giorno dell’incanto e determinando le modalità per parteciparvi.

Di tale provvedimento il Cancelliere dà pubblica notizia mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove l’incanto risultasse deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva (fase finale delle esecuzioni immobiliari), è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’incanto sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni anni.In questo periodo di tempo l’esecutato ha la possibilità di pagare i propri debiti ovvero chiedere la conversione del pignoramento. In tali casi il giudice estingue l’esecuzione ovvero sospende l’asta.
 

LE ESECUZIONI IMMOBILIARI: APPROFONDIMENTO
Si tratta della procedura disciplinata dal libro III, titolo II, capo IV del codice di procedura civile, recentemente investita dalla riforma del processo di esecuzione attuata dal D.L. 35/2005 (c.d. decreto sulla competitività) convertito nella L. 80/2005, entrata in vigore dal 1 gennaio 2006. E’ promossa dal creditore, munito di titolo esecutivo, con la notifica dell’atto di precetto e la trascrizione, entro i successivi 90 giorni, del pignoramento. Giudice competente è il Tribunale del luogo ove insiste il compendio immobiliare pignorato, nanti il quale il creditore munito di titolo esecutivo, trascorso il termine minimo dilatorio di 10 giorni dal pignoramento, può chiedere con ricorso la vendita, allegando, entro il termine perentorio di decadenza di 120 giorni ( nuovo testo art. 567 2° co. C.p.c.) dal deposito dello stesso, prorogabile una sola volta per giusti motivi, la documentazione catastale, la certificazione di destinazione urbanistica e dei pubblici registri immobiliari ovvero certificazione notarile sostituiva. Entro 30 giorni dal deposito, il Giudice nomina un esperto che sarà incaricato di valutare i beni pignorati, fissando apposita udienza, per i successivi 90 giorni, a conclusione della quale, se non vi sono opposizioni o se su di esse le parti raggiungono un accordo, il G. E. dispone la vendita senza incanto (nuovo testo art. 569 3° co. C.p.c.) indicando il termine, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, per il deposito delle offerte di acquisto nelle forme e nei modi prescritte dal codice di rito ( nuovo testo art. 571 2° e 3° co. C.p.c.). Con la stessa ordinanza il G. E. fissa altra udienza per il giorno successivo alla scadenza del predetto termine, nella quale si provvederà al vaglio delle offerte presentate e indica le modalità dell’eventuale successiva vendita con incanto per il caso in cui quella senza incanto non abbia luogo per mancanza di offerte, per inefficacia o inadeguatezza delle stesse o per qualsiasi altra ragione. Nell’indicare le modalità della vendita con incanto (giorno, ora, luogo, prezzo base d’asta, termine di pagamento del prezzo, etc), il G.E. stabilisce anche l’ammontare della cauzione da versare per parteciparvi, che non potrà comunque esser superiore ad 1 decimo del presso base d’asta ( nuovo testo art. 576 c.p.c.). L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario nanti al quale pende la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se ritenuto opportuno, nazionale o in altri mezzi di diffusione. L’avviso unitamente all’ordinanza e alla relazione di stima è altresì inserito in appositi siti internet ( nuovo testo art. 490 2° e 3° co. c.p.c.) Con l’ordinanza con cui il G.E. dispone in ordine alla custodia dell’immobile, nelle more della procedura esecutiva, sono stabilite anche le modalità con cui il custode deve consentire agli interessati di esaminare il bene in vendita.( nuovo testo art. 560 6° co. c.p.c.). Le operazioni di vendita possono dal G.E. essere delegate ad un notaio, preferibilmente con sede nel circondario ove di trova l’ufficio giudiziario procedente ovvero ad un avvocato, commercialista od esperto contabile, iscritti in appositi elenchi.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI , LO SVOLGIMENTO DELLE ASTE VENDITA SENZA INCANTO

E’ la forma di vendita che in via preliminare e necessaria deve esser esperita prima di disporre quella con incanto. Chiunque può parteciparvi, sia persona fisica che giuridica, ad eccezione del debitore esecutato. L’offerta si presenta con dichiarazione resa nella cancelleria dell’ufficio giudiziario procedente, contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e delle modalità di pagamento e ogni altro elemento utile a valutare la stessa. L’offerta, irrevocabile per 20 giorni se non è indicato un termine più ampio, non è efficace se perviene oltre il termine indicato dal G.E. nell’ordinanza di vendita, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 ovvero se è inferiore al valore di stima ovvero, ancora, se non è versata la cauzione secondo le modalità indicate nella medesima ordinanza, che deve esser non inferiore a 1 decimo del prezzo offerto (nuovo testo art. 571 2° co. .cp.c.) L’offerta è depositata in busta chiusa entro la quale dovrà pure esser contenuto l’assegno circolare portante la cauzione se è stabilito che questa debba esser versata in detta forma. Nell’udienza, fissata nell’ordinanza di vendita per il giorno successivo alla scadenza del termine utile per la presentazione delle offerte, queste vengono valutate. Se l’offerta è unica ed è superiore al valore di stima di almeno 1 quinto, essa è senz’altro accolta; in caso contrario, se vi è opposizione da parte del creditore procedente ovvero se il G.E. ritiene che il bene possa esser meglio venduto all’incanto, si procede con tale forma di vendita.( nuovo testo art. 572 2° e 3° co. C.p.c.) Qualora le offerte siano più d’una, il G.E. invita gli offerenti ad una gara e se non vi è adesione da parte degli stessi, dispone la vendita a favore di chi ha presentato la migliore offerta ovvero ordina l’incanto.

 

VENDITA IMMOBILIARE CON INCANTO
La vendita con incanto ha luogo solo se la vendita senza incanto, che costituisce ora una fase preliminare e necessaria, non ha potuto aver luogo o non ha dato esito positivo per assenza di offerte, inefficacia o inadeguatezza delle stesse. ( nuovo testo art. 569 3° co c.p.c.)

Chiunque può partecipare, persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore esecutato, con la presentazione di una istanza, unitamente (a due marche da bollo rispettivamente da € 14,62 e 1,81 ) l versamento del deposito cauzionale nell’ammontare disposto dal Giudice con l’ordinanza di vendita, entro il termine e con le modalità indicate nel medesimo provvedimento. Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita, salvo che lo stesso abbia omesso di presenziare all’asta senza documentato e giustificato motivo.

In tal caso la cauzione è restituita nella misura dei 9 decimi.( nuovo testo art.580 2° co .c.p.c.) Nei dieci giorni successisi all’aggiudicazione, ancora provvisoria, possono esser fatte nuove offerte per un prezzo superiore di almeno 1 quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto. (nuovo testo art. 584 c.p.c.) Le offerte si presentano nelle stesse forme e secondo le medesime modalità prescritte per la vendita senza incanto, versando però una cauzione pari al doppio di quella stabilita per il precedente incanto. Accertata la regolarità delle offerte, si indice nuova gara d’asta, che viene comunicata all’aggiudicatario e della quale viene data pubblicità nelle medesime forme previste per il primo incanto, con fissazione del termine perentorio entro il quale possono ancora esser presentate le offerte. Alla gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento di 1 quinto e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, nel termine prescritto, abbiano provveduto ad integrare la cauzione già versata. In caso di diserzione dalla gara, l’aggiudicazione diviene definitiva e il G.E. dispone la perdita integrale della cauzione prestata dagli offerenti.

Qualora l’asta non abbia luogo per mancanza di offerte e se non vi sono domande di assegnazione da parte dei creditori o se il G.E. ritiene di non accoglierle, può esser disposto nuovo incanto, eventualmente con diverse modalità di esecuzione e forme di pubblicità, fissando un prezzo base d’asta inferiore di 1 quinto.

L’aggiudicatario definitivo deve corrispondere il saldo del prezzo, anche mediante erogazione di finanziamento, nel termine indicato dal G.E. nell’ordinanza che ha disposto la vendita, che non può essere superiore a 60 giorni. Avvenuto il pagamento del prezzo il G.E. può ancora sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto altrimenti pronuncia decreto di trasferimento ordinando la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni che gravano sul bene. Qualora l’aggiudicatario non provveda al pagamento dell’intero prezzo nel termine prescritto, il G.E. dichiara la decadenza dall’aggiudicazione con perdita della cauzione versata e dispone nuovo incanto. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione trattenuta, è inferiore a quello del precedente incanto, l’aggiudicatario dichiarato decaduto è tenuto a pagarne la differenza.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI : IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
E’ il provvedimento del G.E. mediante il quale l’aggiudicatario acquista il diritto di proprietà sull’immobile oggetto della procedura esecutiva. E’ l’equivalente dell’atto di compravendita redatto da notaio. Con esso è ordinata la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie precedenti e successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato avvio alla procedura esecutiva. Il decreto costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile da parte di eventuali occupanti.

 

Link ai Tribunali

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Tribunale di Chietiwww.tribunalechieti.it

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Tribunale di Potenza (ex Melfi)www.tribunaledimelfi.net

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