aste immobiliari: consigli per partecipare con successo

Comprare alle aste immobiliari:

comprare  alle aste giudiziarie non è un gioco o un modo semplice per guadagnare facile; è un’attività seria ed importante che richiede attenzione e professionalità. Ogni  procedura ha una storia diversa e delle criticità che dovrebbero essere assodate prima di partecipare .

Se non si possiede una solida strategia si rischia di perdere il capitale. In una procedura esecutiva vanno fatte delle valutazioni preventive per ottimizzare l’ acquisto e renderlo sicuro. Quali allora le regole da seguire? Di seguito riportiamo 10 consigli utili, forniti da Enzo Di Meo consulente aste giudiziarie ed esperto nelle procedure esecutive.

In questo articolo  voglio dare delle indicazioni a chi intende  partecipare alle aste immobiliari

Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all’asta:

consiglio vivamente di affidarsi ad un esperto ,ad consulente che sia in grado di seguire tutta la procedura , ma se volete procedere autonomamente seguite questi consigli:

1 ) A meno che non si tratti di immobili unici o di situazioni particolari ,non dovete pagarlo più del 65% del prezzo di mercato.

Valutate se il prezzo è davvero conveniente , considerate che acquistate lo stato di fatto e di diritto, che occorreranno dei tempi medio lunghi per entrare in possesso dell’ immobile. Solitamente acquistare all’asta è sinonimo di risparmio ,infatti spesso è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al  mercato, è necessario assodare che l’ importo sia davvero conveniente .

2) Attenzione ai tempi; lasciate stare gli immobili locati o quelli che hanno diritti di abitazione.

comprare alle aste non è un gioco……..

uno dei problemi più importanti  delle aste giudiziarie e  che l’immobile sia occupato. Bisogna sapere prima e capire per bene a che titolo e da chi èoccupato l’ immobile ; a me è capitato di trovarmi di fronte ad immobili occupati  vediamo nello specifico la casistica:

 

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto ed interamente quietanzato

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto

immobili occupati con contratto di locazione registrato

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pgnoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico prima del pignoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico successivo al  pignoramento  immobiliare

immobili venduti con il diritto di abiatazione al coniuge

immobili occupati con contratto di comodato d’ uso gratutito al coniuge o ad un parente

immobili occupati con contratto di comodato

Chi occupa l’immobile ha un contratto di affitto.

Se chi risiede nel vostro immobile ha un contratto di locazione, questo continua a valere anche dopo l’ aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento .

Cosa significa? Che se l’affitto viene regolarmente pagato dai vostri inquilini anche voi dovrete rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarvi con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa(spesso bisogna pagarli per risolvere il contratto)

L’unica possibilità di opporsi al contratto è se questo è stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l’inquilino potrebbe non essere più il “legittimo conduttore” e potete chiedere che abbandoni l’immobile. Quindi… occhio alle date!

Se invece l’immobile è occupato dall’ esecutato ovvero ex proprietario.

Se l’immobile è occupato dall’esecutato, dai suoi familiari o da altre persone in mancanza di un contratto di affitto, allora rientriamo nella procura standard .

infatti l’ordinanza di aggiudicazione dell’asta giudiziaria o il decreto di trasferimento del giudice equivalgono a una richiesta di lasciare libero l’immobile. Un titolo esecutivo che potete subito far valere nei confronti dell’occupante.

Normalmente, prima si invia una lettera di diffida con un termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se l’esito è negativo si procede all’esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile, con tanto di notifica del decreto, atto di precetto e indicazione di un nuovo “ultimatum”.

Se l’occupante “resiste” anche a queste azioni legali, dovrete ricorrere alle maniere forti. Ovvero notificare tramite ufficiale giudiziario un avviso che indichi esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare l’immobile. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permettervi di rientrare in possesso della vostra casa. Ahimè, l’iter può diventare lungo, anche oltre i 6 mesi. Un tempo che può valere la pena attendere se la casa è stata acquistata alle aste immobiliari con un forte ribasso, magari proprio perché occupata.

Sè L’ IMMOBILE è OCCUPATO DA UN MINORENNE O DA UN INVALIDO ?

Se la casa è abitata anche da un minorenne o da un invalido, la procedura di liberazione dell’immobile può subire ulteriori rallentamenti. Nella maggioranza dei casi si riesce comunque a prendere possesso dell’immobile in “tempi umani”, ma esistono rari casi in cui bisogna aspettare che il minore abbia raggiunto i 18 anni. Ad esempio se ci sono stati provvedimenti quali l’assegnazione della casa familiare a seguito di un processo di separazione dei coniugi.

per comprare alle aste scegliete un professionista

 

2) Attenzione alla perizia ,o la sapete leggere  o  dovete chiedere supporto ad un tecnico:

La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.

3) Visitare l’ immobile è determinante, usate come criterio di preferenza nella scelta gli immobili che si possono visitare

È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di personadi aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

4) programmate prima il limite massimo,ovvero il budget dell’ asta,somma massima per l’ aggiudicazione

Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

5) dovete avere un quadro chiaro di tuttte le spese, anche quelle non evidenziate

Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).

6)Attenzione alle modalità di pagamento e siate prudenti con i mutui

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.

7)Valutate con attenzione i benefici fiscali

Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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