Pignoramento immobiliare: Approfondimento e soluzione

Pignoramento immobiliare: cos’ è, come affrontarlo e sopratutto qual’ e’ la soluzione al pignoramente immobiliare ..

 Esecuzione immobiliare: che cos’è il pignoramento?

Come detto, il pignoramento immobiliare è l’atto attraverso  il quale inizia  l’esecuzione immobiliare finalizzata ovviamente a recuperare un credito; Nell’ atto di pignoramento immobiliare devono essere indicati gli immobili o i diritti immobiliari per i quali si richiederà l’ esecuzione immobiliare , ingiungendo al debitore di non sottrarre i beni alla garanzia dell’adempimento.

Che cosa succede prima del pignoramento immobiliare

Prima che il creditore possa presentare l’istanza di vendita del bene immobile, deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo.

Quali sono i titoli esecutivi
  • le sentenze;
  • i provvedimenti del giudice, per esempio i decreti ingiuntivi;
  • le cambiali e gli assegni insoluti o protestati;
  • gli atti ricevuti dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.

Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.).

Il titolo esecutivo è titolo che consente di esercitare l’azione esecutiva, della quale esso rappresenta condizione necessaria e sufficiente. E’ condizione necessaria perchè se si è privi di tale documento non si può accedere al procedimento esecutivo.

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Aste giudiziarie Lombardia,al nord il boom di aste

Aste giudiziarie Lombardia:La lombardia e definita la regione del boom delle aste

Aste-giudiziarie-Lombardia-150x150 Aste giudiziarie Lombardia,al nord il boom di asteRecord di aste in lombardia:

Ho preso spunto da un recente articolo letto su www.idealista.it, che pubblica una interessante ricerca sulle aste.

Le aste immobiliari derivanti da esecuzioni immobiliari , in italia nell’ anno 2015 sono state oltre 225.891; Vale a dire  620 immobili all’asta al giorno; 26 immobili all’asta ogni ora. Sono questi i dati elaborati dal comitato scientifico di Re/Finance NPL – Astasy Analytics – unica fonte ufficiale accreditata dal Cnr – e pubblicati nel rapporto Aste 2015 anno Zero. Oggi analizzeremo il mercato delle aste in Lombardia anche con una divisione per provincie

Aste-giudiziarie-in-Lombardia-150x150 Aste giudiziarie Lombardia,al nord il boom di aste

Aste giudiziarie Lombardia

Esecuzioni Immobiliari in lombardia , analizziamo i motivi del boom:

Gia sapevamo che oltre 16% della popolazione Italiana risiedesse in Lombardia, ora sappiamo anche che la Lombardia è la 1° Regione Italiana come Numero di esecuzioni Immobiliari del 2015, e si trascina questo record gia da anni.

Il 21% delle esecuzioni d’Italia è concentrato In Lombardia con oltre 47.264 esecuzioni nel solo 2015

 

 

  ITALIA LOMBARDIA DATI STATISTICI
Abitanti 60.782.668 9.973.397 16,4% della Popolazione

Italia

Province 110 12  
Comuni 8.047 1.530 quasi il 20% dei comuni

Italiani

Abitazioni 31.228.161 4.827.269 15,5% delle abitazioni

Italine

ASTE 2015* 225.888 47.264  
Media Aste Mese 18.824 3.939  
ASTE ogni 1000 Abitazioni 7 9,8  
 

% Aste Nazionali

 

100%

 

21%

1/5 delle aste del paese concentrate in circa

23.000 Km²

 

 

La distribuzione nelle province

Fanno ulteriore Record le Provincie di Bergamo, Brescia e Milano, che insieme portano al oltre l’11% su scala nazionale con oltre 25.435 immobili in asta nel 2015.

Le tre province sono quelle che in regione hanno sofferto maggiormente la crisi a causa del numero di aziende e ditte destinate all’edilizia.

 

Provincia Residenti Num. Comuni ASTE 2015* % esecuzioni Italia
Bergamo 1.107.441 242 6.922 3,06
Brescia 1.262.295 206 8.902 3,94
Como 598.810 154 2.525 1,12
Cremona 362.141 115 2.412 1,07
Lecco 340.814 88 737 0,33
Lodi 229.082 61 1.458 0,65
Mantova 415.147 69 3.369 1,49
Milano 3.176.180 134 9.611 4,25
Monza e Brianza 862.684 55  

2.426

 

1,07

Pavia 548.326 189 4.450 1,97
Sondrio 182.480 78 762 0,34
Varese 887.997 139 3.693 1,63

La distribuzione nelle Grandi Città

Milano, Bergamo, Brescia e Bergamo sono le 4 Città che si posizionano nella classifica delle 50 Città d’Italia come numero di residenti.

  • Al 2° Posto, sia come Numero di Abitanti sia come Città Metropolitana con maggior concentrazione di Immobili all’asta, Milano con le sue 3.187 Aste nel 2015
  • All’8° Posto troviamo Brescia che con i sui oltre 193.000 Abitanti vanta un numero elevato di aste, 998 nel 2015
  • Monza si posiziona, in questa classifica, al 26° posto, con 123.151 Abitanti e 325 Immobili all’asta nel 2015
  • Bergamo ha invece il 31° posto nella classifica delle città e, con 118.717 Abitanti e “solo” 270 aste, è una delle città Italiane dove la concentrazione ASTE / ABITANTI è bassa, ma dove la Provincia ha a distribuire 6.652 aste nel 2015, con una concentrazione quasi

Aste giudiziarie Lombardia: I portali per ricercare le  aste in Lombardia;

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  • esecuzioni immobiliari in lombardia : aste immobiliari lombardia

  • fallimenti in lombardia : aste fallimentari lombardia

 

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Aste giudiziarie Lombardia, aste giudiziarie- immobiliari in provincia di Pavia

Aste giudiziarie Lombardia, aste giudiziarie- immobiliari in provincia di  Sondrio

 

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Gli agenti immobiliari sempre più verso le aste giudiziarie

Gli agenti immobiliari sempre più verso le aste giudiziarie scopriamo perchè:

agenti immobiliari+ aste giudiziarie= Risultati brillanti

La crisi del settore immobiliare ed il relativo calo delle compravendite spinge gli agenti immobiliari a trovare nuove aree di business

E’ inutile nascondere i dati o ascoltare i proclami ,  il numero di compravendite è ancora  in costante calo, il settore immobiliare ed edilizio soffre della crisi dall’ anno 2008. Gli  agenti immobiliari cercano soluzioni e strumenti per combattere la crisi e “rimanere a galla”

Le banche hanno chiuso i rubinetti, le agenzie immobiliari ne risentono

Secondo gli ultimi dati presentati a giugno dall’Agenzia delle Entrate, la situazione del mercato immobiliare in Italia nostro paese rimane molto difficile. Gli ultimi dati disponibili ci dicono che rispetto allo stesso periodo del 2014, nel primo trimestre di quest’anno le compravendite del settore residenziale sono scese del 3 per cento, con una punta del -4,6 per cento nei Comuni capoluogo di provincia. A livello territoriale, invece, la situazione più pesante si avverte nel Centro: -7,3 per cento. Segue il Nord (-2,4 per cento) e poi il Mezzogiorno (- 0,8 per cento).

Rubinetti aperti ma per un credito riciclato – Se analizziamo l’andamento delle consistenze erogate dagli istituti di credito attraverso i mutui alle famiglie dell’area euro, dal 2011 al 2015 l’incremento è stato del 2,6 per cento, mentre in Italia il dato è rimasto pressoché stazionario: -0,7 per cento, che può essere interpretato come un dato che segna l’effettivo esaurimento della clientela meritevole di un prestito bancario. In termini assoluti, lo stock che le banche italiane hanno erogato al 30 giugno di quest’anno è pari a 359 miliardi di euro. Si tratta di un valore nettamente inferiore rispetto al dato olandese (401,9 miliardi di euro), a quello spagnolo (565,8 miliardi), a quello francese (875,8 miliardi) e a quello tedesco (1.061,3 miliardi). Si pensi che dal 2011 al 2015 in Francia l’aumento percentuale è stato di 9,4 punti e in Germania di 9,3 punti.

  • le compravendite sono dimezzate, dal 2007 al 2016, per l’effetto della crisi economica, secondo un rapporto del Censis, è iniziata una flessione che ha portato dalle 807.000 compravendite di case nel 2007, alle 403.000 del 2015.
  • Le banche hanno chiuso i rubinetti i del credito e, visti i criteri rigidissimi che ancora utilizzano per valutare il richiedente, è difficilissimo trovare un mutuo per acquistare un immobile.
    Se questo non bastasse anche trovare un mutuo vantaggioso è sempre più difficile, visto che gli istituti di credito non si sono decisi ad abbassare i tassi per favorire l’accesso ai finanziamenti.
  • Troppe tasse scoraggiano l’acquisto degli immobili anche per gli investitori, infatti l’incidenza della tassazione pesa sul mercato immobiliare e contribuisce a colpire dal punto di vista psicologico gli acquirenti.

Gli agenti immobiliari potrebero diversificare ed occuparsi di aste giudiziarie

agenti immobiliari + aste giudiziarie= Rivalutazione professionale

Compro una casa all’asta, così la compro a prezzo basso. Un luogo comune ,una frase sulla bocca di tutti…..però Partecipare a un’asta immobiliare non è cosa da tutti, vista la complessità della procedura.

In alcuni casi converrebbe acquistare prima dell’asta, ma bisogna sapere come. Tanti agenti immobiliari stanno iniziando questo percorso di formazione per diventare consulenti aste immobiliari.

Entrando nel merito delle procedure esecutive , in tanti casi potrebbe esserci la possibilità di  acquistare prima dell’asta, ma bisogna sapere come.

Portare i clienti   tradizionali delle agenzie immobiliari ad acquistare immobili alle aste giudiziarie, e sicuramente una leva per rilanciare la professione dell’ agente immobiliare (figura professionale indubbiamente inflazionata)

I tribunali sono zeppi di procedure e pieni di  aste immobiliari , immobili all’ asta a prezzi accessebili, ma tanti privati non riescono a partecipare perchè le aste hanno una procedura complessa.

In moltissimi casi si possono acquistare immobili anche prima che vengano messi all’asta, e mediante la procedura di saldo e stralci

Da agenti immobiliari  trasformarsi in consulente aste giudiziarie

 

 

 

Quali sono i vantaggi dell’ agente immobiliare che lavora con le aste immobiliari

 

 

Quanto guadagnano gli agenti immobiliari con le aste giudiziarie

 

 

Le agenzie immobiliari specializzate in aste giudiziarie come sono organizzate

 

 

La formazione per diventare consulenti aste giudiziarie a cosa servono e cosa imparo?

 Come creare una squadra di professionisti a supporto della tua attività

Come capire preventivamente cosa su quali operazioni puntare

Come fare una corretta analisi preliminare delle aste immobiliari

Come creare un piano economico per l’ investimento

Come creare un piano finanziario

Come creare e gestire un gruppo di investitori

Come pianificare il lavoro da svolgere

Come lavorare nel marketing per acquisire clienti

Come ottimizzare il lavoro e gli errori da evitare

I corsi di formazione per consulenti aste giudiziarie

Esiste un insieme di fattori: formazione aste immobiliari , le abilità dei singoli formatori,che grazie all’esperienza e alle relazioni con altri esperti in ASTE  IMMOBILIARI riescono a trasferirti un bagaglio tecnico di esperienze senza eguali.È per questo che il nostro corso è CONCRETAMENTE e PRATICAMENTE sinonimo di alta qualità: le nostre competenze si basano sui fatti concreti. Abbiamo organizzato un format di Corso con docenti preparati tra i migliori in Italia con centinaia di clienti all’attivo e case history di eccellenza assoluta

Non possiamo organizzare corso online aste immobiliari, propedeutico alla formazione di Consulenti ASTE IMMOBILIARI che credono che il loro lavoro sia utilizzare tecniche estreme che in realtà si rivelano poi essere più utili per generare teoria che risultati, ma diamo competenze per svolgere interventi efficaci, mirati e duraturi, rispetto alle esigenze di ogni singolo corsista  Il nostro obbiettivo e farti diventare un vero professionista in ASTE  IMMOBILIARI!

 La differenza tra il nostro e gli altri corsi aste immobiliari è che la competenza dei nostri docenti deriva da una quotidiana attività applicata su centinaia di clienti. I docenti del corso hanno gestito con successo aste  immobiliari non uno, cinque, dieci… ma centinaia di aste immobiliari , esperti anche in operazioni di saldo e stralcio! E in una scienza non esatta come quella delle aste , ti assicuriamo che l’ esperienza fa la differenza.
Non fatevi ingannare! Diventare consulente aste immobiliari, non vuol dire conoscere la procedura e concetti basi sulle esecuzioni e sui fallimenti o vendite giudiziarie, ma sviluppare una competenze tali da poter gestire qualsivoglia situazione per erogare al cliente finale un servizio al top.

Per diventare Consulente aste  affermato e stimato occorre attivare delle collaborazioni stabili con professionisti(avvocati,architetti,geometri,commercialisti,notai,imprese di ristrutturazioni,home stager ,agenti immobiliari) un organizzazione che sovrasti in toto quella della concorrenza con un servizio top a beneficio del cliente

Ti seguiamo da vicino per tutto il tempo necessario (6 mesi ,un anno ,non ci saranno tempi stabili ma rapporti duraturi)

Il nostro corso, a differenza di molti altri molto teorici, o a workshop con tantissime persone, è riservato ad un numero limitato di iscritti in modo da poter seguire più attentamente le esigenze dei singoli anche su loro casi particolari, e valutare meglio il loro apprendimento.

Iscriviti al nostro prossimo corso in aste immobiliari ,sarai soddisfatto e pronto per affrontare da protagonista il mercato delle aste per tuo conto o potrai diventare un consulente aste immobiliari con una preparazione unica , anche rispetto a frequenza a corsi analoghi offerti da altre realtà. Per tali motivi sappiamo senza ombra di dubbio di erogare il più qualitativo corso aste immobiliari, Professionale in Italia.

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Pignoramenti immobiliari, leggi con attenzione

Come diventare Consulente Aste immobiliari. I miei consigli! Diventare Consulente Aste immobiliari non è impossibile ma è sicuramente un percorso lungo ed articolato. Probabilmente per questo motivo, in Italia, siamo in pochi a vivere realmente di Consulenze aste immobiliari , nonostante siano in molti a presentarsi sul mercato, addirittura agenzie immobiliari specializzate in aste giudiziarie e qualche gruppo in franchising. Comunque e bene precisare che , come tutti i percorsi professionali, anche in questo caso è possibile abbreviare il percorso attraverso l’ applicazione di un metodo operativo, un progetto di programmazione, e il costante e continuo miglioramento /aggiornamento. Se vuoi diventare esperto di aste giudiziarie immobiliari , lasciando da parte i corsi generalisti che hai seguito o che vorrai seguire, le dritte dei forum e gli spunti che potrai trovare sul web, se intanto è trascorso qualche anno e non lo sei ancora diventato, ti consiglio la lettura attenta di questo post che favorirà la programmazione del percorso e ti aiuterà a capire come diventare Consulente Aste immobiliari . Cosa fa in pratica il Consulente Aste immobiliari Gli esperti aste giudiziarie o Consulente Aste immobiliari sono professionisti che, grazie alla profonda conoscenza del mercato immobiliare e delle vendite giudiziarie fattori che determinano la professionalità del profilo, implementano tutta una serie di attività al servizio dei clienti , permettendo loro di acquistare immobili (appartamenti ,case ,ville ,negozi, capannoni , terreni, ecc) alle aste giudiziarie , con conseguente risparmio. Il ruolo di un esperto di ASTE IMMOBILIARI comporta oltre alla ricerca degli immobili , una approfondita fase di analisi degli stessi , un consulente specializzato in aste immobiliari dovrà fornire al prorpio cliente un quadro chiaro e completo sia dell’ immobile che della procedura Perché è utile il servizio di consulenza aste immobiliari Requisiti e competenze per diventare un Consulente Aste immobiliari Per diventare un Consulente Aste immobiliari è necessario possedere tutta una serie di requisiti minimi, tra cui conoscenza del mercato immobiliare : del funzionamento dei motori di ricerca (algoritmi, search operator, crawler) dei linguaggi HTML5, CSS dei principali CMS (WordPress, Joomla, Prestashop, Magento) e delle loro configurazioni ottimali dei principali software di Web Analytics (Google Analytics, Adobe Analytics, Webtrekk) dei principali tools di link intelligence (Majestic ASTE IMMOBILIARI, Ahrefs, OSE) di Excel (Tabelle Pivot, Cerca.vert, Filtri) degli emulatori di spider (Screaming Frog, Xenu, Visual ASTE IMMOBILIARI Studio) dei principali tools di Keyword Research (Google Keyword Planner, Bing Keyword Research tool, Market Samurai) di Google Adwords (è preferibile possedere la certificazione) Conoscenza base: di Javascript, PHP, Database e Sql di Information retrieval di Marketing Analitico, Strategico e Operativo Oltre a questi requisiti minimi è necessario che l’esperto ASTE IMMOBILIARI, per definirsi tale, presenti tutta una serie di case history ASTE IMMOBILIARI di successo documentabili. Personalmente, l’essermi procurato negli anni un ampio ventaglio di case history mi aiuta moltissimo in fase di trattativa con i potenziali clienti. Continuando a leggere ti spiegherò come crearti i primi case history per proporti realmente sul mercato. Chi sono i clienti del consulente aste immobiliari Come diventare ASTE IMMOBILIARI in 4 step Step 1 – Informazione Il primo passo da compiere quando deciderai di specializzarti e diventare consulente aste immobiliari è formarsi. Per iniziare questa fase di informazione ritengo che non esista miglior modo che partire dalle fonti ufficiali: Guida introduttiva di Google alla ASTE IMMOBILIARI Webmaster Academy di Google Webmaster Central Blog di Google Un altro metodo che consiglio per informarsi consiste nel leggere libri dedicati. Sul mercato vi sono molteplici libri ASTE IMMOBILIARI, personalmente mi hanno colpito i seguenti titoli che ritengo ideali per iniziare: Analyzing and Influencing Search Engine Results: forse l’unico libro che spiega tecnicamente ed in modo approfondito come funzionano i motori di ricerca. Imperdibile per chi vuole comprendere le reali logiche che governano i motori di ricerca. Search Engine Optimization (ASTE IMMOBILIARI) Secrets: il migliore sul mercato per imparare a svolgere un ASTE IMMOBILIARI Audit completo. Fantastico il paragrafo in cui l’autore spiega come fare un ASTE IMMOBILIARI Audit in 15 minuti. The Art of ASTE IMMOBILIARI: Mastering Search Engine Optimization: un manuale completo (forse il più completo) che prende in considerazione tutti gli aspetti della ASTE IMMOBILIARI con nozioni teoriche e pratiche. Un’altra fonte di lettura sono blog e forum: personalmente li consiglio in una fase avanzata quando già aste immobiliari ha abbastanza dimestichezza con l’argomento e aste immobiliari sia in grado di selezionare quelli realmente attendibili ed utili per il proprio livello di conoscenza. Non fornisco un elenco, in quanto ritengo che la selezione sia molto soggettiva. Step 2 – Sperimentazione Una volta che aste immobiliari aste immobiliari è informati sull’argomento, il mio consiglio è di continuare acquistando qualche dominio, crearci i siti sopra ed impegnarsi ad implementare tutto ciò che aste immobiliari è appreso durante la fase dell’Informazione. Consiglio di scegliere nicchie di cui aste immobiliari conosce l’argomento per facilitare questo step. Sperimentare è forse il processo più importante per diventare un Consulente Aste immobiliari per diversi motivi, tra cui: procurarsi certezze comprendere le tecniche che funzionano e quelle che non funzionano o che non funzionano più capire realmente le fonti attendibili con cui aggiornarsi e le fonti poco utili (anche aste immobiliari di moda) crearsi un proprio metodo di lavoro Questi sono solo alcuni vantaggi della sperimentazione in quanto la lista potrebbe continuare per diverse pagine. Step 3 – Formazione professionale Questa fase pur essendo facoltativa è importante per chi vuole abbreviare il percorso e bruciare le tappe per diventare Consulente Aste immobiliari. Ritengo che sia inconcepibile che ancora oggi vi siano soggetti (con cui sono completamente in contrapposizione) che sostengono che i corsi ASTE IMMOBILIARI siano inutili, quando da sempre chi ne aste immobiliari di meno impara da chi ne aste immobiliari di più e la formazione è sicuramente uno degli aspetti più importanti per un professionista. Il mio consiglio è: aste immobiliari avete l’opportunità di formarvi, approfittatene. Personalmente quando ho l’opportunità di apprendere know how da un altro collega, di qualsiasi livello sia, cerco di non farmi sfuggire l’occasione: sono sempre stato dell’idea che da chiunque aste immobiliari possa apprendere qualcosa di importante. Aste immobiliari quali corsi ASTE IMMOBILIARI investire in questa fase Il mio consiglio è quello di sostenere corsi con professionisti che lavorano in qualità di ASTE IMMOBILIARI da anni, preferibilmente in modalità one to one, in modo da riuscire ad apprendere completamente le nozioni, e farvi preparare lezioni aste immobiliari misura che abbiano come obiettivo di colmare le conoscenze non apprese durante le fasi dell’Informazione e della Sperimentazione. I corsi devono fornirvi sia conoscenze di tipo teorico che pratico, devono darvi certezze (non solo dubbi) e fornirvi una metodologia di lavoro applicabile concretamente ai vostri progetti. Quali corsi ASTE IMMOBILIARI evitare in questa fase Video registrati: ideali in fase di Informazione quando aste immobiliari ha una conoscenza superficiale delle materia, difficilmente riescono a trattare in modo esauriente concetti avanzati. Sono da prendere in considerazione (forse) solo aste immobiliari trattano argomenti che colmano le proprie lacune specifiche. Di massa: più adatti a scopi di networking, sono sicuramente poco adatti ad un utenza di livello neofita. Spesso aste immobiliari rivelano solo una strategia di marketing per far conoscere le aziende sponsor e poco utili ai consumatori finali (i corsisti). Generalisti: stesso discorso per i corsi video registrati, sono adatti solo a livelli molto basici. Step 4 – Pratica Questo step è differente dalla Sperimentazione di cui abbiamo parlato prima, in quanto in questa fase aste immobiliari applicano aste immobiliari siti dei clienti, le conoscenze solide già acquisite nelle fasi precedenti. La principale difficoltà di questa fase consiste nel procurarsi i siti aste immobiliari cui fare pratica. Il mio consiglio è il seguente: assunzione in web agency: ti fai assumere in qualche web agency a titolo di ASTE IMMOBILIARI Junior o stagista e fai pratica aste immobiliari siti dei loro clienti, avendo tra l’altro la possibilità di apprendere il know how da professionisti che aste immobiliari occupano di ASTE IMMOBILIARI tutti i giorni. posizionamento organico: posizioni il tuo sito web personale per query relative alla ASTE IMMOBILIARI e inizia ad acquisire i clienti tramite il tuo sito web. Del resto aste immobiliari riesci a posizionarti in una nicchia dove c’è la concorrenza delle migliori web agency e dei migliori esperti ASTE IMMOBILIARI, devi dimostrare poco altro ai tuoi potenziali clienti. Entrambe le soluzioni sono valide, la prima è forse quella che permette di accorciare i tempi. Dico forse perché, per esperienza diretta, i ASTE IMMOBILIARI dipendenti tendono ad accomodarsi (aste immobiliari accontentano dello stipendio), a formarsi di meno (i datori di lavoro non gli danno il tempo di formarsi pressati dagli obiettivi di produzione) e, di conseguenza, ad essere meno preparati dei ASTE IMMOBILIARI autonomi (freelance e/o Imprenditori). Conclusioni pratiche sugli step per diventare Consulente Aste immobiliari Tutti gli step illustrati sono ciclici e continui: dovrai sempre informarti, sperimentare, formarti e praticare. Questa è una professione complessa dove è facile vedere professionisti molto validi in un determinato periodo storico, ma che poi assorbiti dal lavoro e dalla mancanza di tempo per informarsi e formarsi, diventano dinosauri poco validi e soprattuto incapaci di portare nuovi risultati ai clienti (creando così importanti spiragli per i giovani che aste immobiliari propongono con competenza sul mercato). Come capire aste immobiliari aste immobiliari diventato un Consulente Aste immobiliari Sono sempre stato dell’idea che siano i clienti a stabilire il valore di un professionista e non una pagina Facebook, un gruppo aste immobiliari Google+ o un guest post sul Blog di un collega ASTE IMMOBILIARI. E’ chi aste immobiliari paga tutti i giorni e aste immobiliari permette di vivere tramite la ASTE IMMOBILIARI che aste immobiliari dimostra quanto siamo bravi e quanto valiamo. Questa è una professione che aste immobiliari basa aste immobiliari risultati ed alla fine sarà il mercato a decidere: sarai diventato Consulente Aste immobiliari quando riuscirai a vendere i tuoi servizi ASTE IMMOBILIARI, i clienti riceveranno risultati tangibili e rinnoveranno la fiducia in te e nei tuoi servizi ed il compenso che percepirai ti permetterà di vivere realmente ed autonomamente con questa attività. Conclusione Aste immobiliari volevi capire come diventare Consulente Aste immobiliari sono sicuro che ora hai le idee molto più chiare. Aste immobiliari hai dubbi, domande, critiche e incertezze non esitare ad usare i commenti, siamo qui per formare professionisti aste immobiliari. Continua a leggere aste immobiliari http://www.valentinomea.it/come-diventare-aste immobiliari/#ixzz4X3H2hkxm

Pignoramenti Immobiliari

 

Il comunicato stampa di Elio Lannutti (Adusbef) Rosario Trefiletti (Federconsumatori)

Roma,19.11. 2014

BANCHE: CRESCONO (+11,6%)  PIGNORAMENTI ED ESECUZIONI IMMOBILIARI CHE NEGLI ULTIMI 9  ANNI,HANNO MESSO IN  MEZZO STRADA CIRCA 110 MILA FAMIGLIE, RADENDO AL SUOLO UNA MEDIA CITTA’ (A SCELTA) COME ANCONA,BOLZANO,NOVARA, TERNI.

Le banche italiane, dopo aver ricevuto 274,6 miliardi di prestiti triennali al tasso dell’1% dalla Bce, invece di dare ossigeno a famiglie e PMI strozzate ed usurate per far ripartire l’economia,  usano quella massa monetaria per imbottirsi di titoli di stato, abbellire i bilanci e pagare i dividendi ai loro azionisti, in particolare alle esose Fondazioni Bancarie, mettendo  in mezzo ad una strada migliaia di famiglie impossibilitate a pagare rate dei mutui, in alcuni casi con tassi usurari,a causa della crisi prodotta dai banchieri.

Se tra il 2008 ed il 2013 pignoramenti ed esecuzioni immobiliari sono aumentati di circa il 108,1%,  arrivando a superare 47.000, Adusbef stima che per il 2014 – secondo i dati raccolti nei principali Tribunali alla data del 30 ottobre 2014 e proiettati al 31.12.2014 -, ci potrebbe essere una  ulteriore crescita con un più 11,6%, avvicinandosi in tal modo al + 161% dal 2006 al 2014, con circa 110.000 case   mandate all’asta ed altrettante famiglie gettate nella disperazione, da banche spietate quando devono gettare in mezzo ad una strada coloro che non riescono più a pagare le rate dei mutui.

Dopo l’impennata dei pignoramenti del 2013 passati a 47.157 (per i 35 tribunali monitorati) con un aumento di oltre il 10%, il nono rapporto Adusbef  che – con fatica e spesso reticenza – è riuscita ad ottenere in forma verbale o scritta, l’andamento dei pignoramenti alla data del 30 ottobre 2014 (con proiezioni stimate a fine dicembre), registra un aumento di + 5.449 (+11,6) nel 2014, ossia 20 pignoramenti per giorno lavorativo, che li porta a 52.606. Fa riflettere comunque il fatto che – vista la rilevanza del fenomeno –  i dati relativi ai pignoramenti non siano oggetto di specifica e periodica  diffusione in forma disaggregata da parte del Ministro della Giustizia e delle rilevazioni Istat,  in tutt’altre faccende affaccendati.

Nel monitoraggio su 35 principali Tribunali (per 32 di essi si sono registrati aumenti, per 3 come Avezzano, Bergamo e Taranto, diminuzioni). Il maggior aumento a Modena, con un + 1.008 pignoramenti ed una percentuale del + 34,9%;seguita da Sondrio (+33,3%); Sulmona (+23,9%); Frosinone (+22,1%); Ferrara (+21,3%); Pesaro (+20,4%); Catania (+18,7%); Monza (+15,2%), Cagliari (+14,9%). Le grandi città come Bologna (+13,3%) Torino (+10,8); Milano (+10,6%);Roma e Napoli (+10,4%); nella media nazionale. Bergamo registra una diminuzione di 235 pignoramenti stimati al 31.12.2014 ed un totale di 1.362; Taranto di – 33 ed un totale di 749; Avezzano -8 sul totale di 216.

Tra il 2006 e il 2007- data della prima rilevazione sui principali Tribunali italiani- la crescita dei pignoramenti è stata in media del 23%, con aumenti superiori al 20% nelle principali città italiane, a cominciare da Roma e Milano, con aumenti che sfioravano il 29% in centri come Napoli e Venezia e un picco del 41% a L’Aquila, con procedure immobiliari pari, secondo le stime Adusbef, al 3,5% del totale dei mutui, corrispondente, in valori assoluti, a circa 120 mila casi su 3,5 milioni di mutui erogati con un incremento che supera il 100% a partire dal 2008.

Se vengono sommati gli aumenti dei pignoramenti dal 2006 (+23%); 2007 (+19%); 2008 (+22,3%); 2009 (+ 15,7%); 2010 (boom del + 31,8%); 2011 (+5,2%); 2012 (+22,8%); 2013 (+10,3), 2014 (+ 11,6) arriviamo ad un incremento del + 161,7 per cento in nove  anni, con la sparizione totale di una città come Ancona, Bolzano, Terni (o facendo un paragone con uno stato estero, tutti gli abitanti del KOSOVO) la disperazione di 110.000 famiglie che dopo aver fatto sacrifici, colpite dalla crisi sistemica prodotta dall’avidità dei banchieri, si ritrovano nella più totale disperazione per il continuo stillicidio di posti di lavoro falcidiati e per la riforma Fornero, con  migliaia di esodati, senza stipendio né pensione.

Adusbef e Federconsumatori rammentano che a partire dal 2014 Equitalia, che aveva eseguito 2.589 pignoramenti tra il 1.1 ed il 30.4.2014, mentre nell’intero 2013 ne aveva effettuati 5.222 su un totale di beni mobili ed immobili di 11.189 nel 2010, non potrà più procedere a pignoramenti prima casa per immobili di valore inferiore a 120mila euro.

 

 

È boom dei pignoramenti immobiliari, complici l’aumento dei mutui e la difficoltà delle famiglie di far fronte ai crediti.

Tra il 2006 e il 2007 l’incremento ha superato il 20% in tutte le principali città italiane, a cominciare da Roma (+21%) e Milano (+22%), con aumenti che sfiorano il 29% a Napoli e Venezia e arrivano al 27% a Macerata, al 26% a Como, al 25% a Firenze e Monza, al 24% a Torino e Bari, toccando un picco del 41% a L’Aquila. Dove l’incremento è più contenuto, si tocca comunque una percentuale di aumento del 18-19%, come a Padova, Rovigo e Mantova.

Il quadro emerge dalle cifre raccolte dall’Adusbef attraverso un monitoraggio in alcuni dei maggiori Tribunali italiani. Se il trend resterà questo, a fine anno lo scarto medio rispetto al 2006 dovrebbe attestarsi al 23%. Secondo i calcoli dell’associazione dei consumatori, le procedure immobiliari o i pignoramenti sarebbero pari al 3,5% del totale dei mutui, corrispondente, in valori assoluti, a circa 120 mila casi su 3,5 milioni di mutui erogati.

Il tema mutui è al centro di forti tensioni in questi giorni. La mappa tracciata dall’associazione, infatti, arriva alla vigilia del tavolo convocato lunedì al ministero dello Sviluppo economico per rimettere attorno a un tavolo l’Abi, i notai e gli stessi consumatori dopo la rottura che si è consumata nei giorni scorsi sulla portabilità dei mutui, cioè la possibilità di trasferire senza costi da una banca all’altra il mutuo prevista dal decreto Bersani sulle liberalizzazioni.

In base all’analisi effettuata dall’Adusbef, su 3,5 milioni di famiglie che hanno contratto un mutuo per acquistare una casa negli anni scorsi, ben 3,2 milioni, ossia il 91%, sono a tasso variabile e quindi, osserva l’associazione, «suscettibili a ogni ritocco del costo del denaro». Secondo i calcoli dell’Adusbef, dalla prima stretta monetaria Bce del dicembre 2005, che aumentò i saggi dal 2 al 2,25%, le famiglie italiane si sono viste aumentare le rate di ben 116 euro al mese su un mutuo di 100.000 euro.

Un rialzo che, calcolato su base annua, vale 1.400. E rispetto a due anni fa, la rate per pagare i mutui sono aumentate del 40 e anche del 50%. Una situazione, rileva l’associazione, che ha portato un numero crescente di famiglie a non poter onorare le rate dei mutui. Tanto più che oggi, la cifra media chiesta in prestito attraverso un mutuo si è portata a 130.000 euro, mentre si è allungata la durata media dei nuovi mutui erogati: nel 2004, era pari a 18,4 anni, mentre nel 2006 si è attestata a 22,2 anni, il 19,4% in più.

Il fenomeno delle insolvenze è destinato ad allargarsi, secondo l’Adusbef. Per questo l’associazione chiede interventi finalizzati a rinegoziare i mutui senza oneri con allungamento della vita residua o provvidenze sugli interessi a favore delle famiglie più deboli, anche con l’attivazione di fondi di rotazione da parte degli enti locali e del governo, anche utilizzando i cosiddetti conti dormienti delle banche.

Pignoramenti immobiliari, negli ultimi cinque anni 105mila case sono state mandate all’asta

L’adusbef che per l’anno in corso ha stimato un aumento del 10,3%. Un dato che conferma il trend registrato tra il 2008 e il 2012

In quell’arco di tempo i pignoramenti e le esecuzioni immobiliari sono aumentati di circa il 97,8%, arrivando a sfiorare i 47mila. Così nel periodo 2008-2013 si arriva ad oltre 105mila case mandate all’asta

I dati sono stati raccolti dall’adusbef nei principali tribunali alla data del 30 ottobre 2013 e sono stati proiettati al 31 dicembre 2013. Rispetto al 2012, quando i pignoramenti hanno subito una vera e propria impennata aumentando di circa il 23%, nel 2013 sembra ci sia stato un rallentamento della crescita, che comunque non si ferma

L’adusbef ha monitorato i dati di 35 tribunali: in 28 di questi sono stati registrati degli aumenti e solo in 7 delle lievi diminuzioni (avezzano, l’aquila, Latina, Milano, Pescara, sulmona, Teramo)

Ma dove è stata registrata la crescita percentuale maggiore?

– Pignoramenti immobiliari a  Bologna con un + 37,9% p

– Pignoramenti immobiliari a  Rieti con un + 25,4%

– Pignoramenti immobiliari a  Catania con un + 24,2%

– Pignoramenti immobiliari a  Frosinone con + 22,1%

– Pignoramenti immobiliari a  Genova con + 21,5%

– Pignoramenti immobiliari a  Ferrara con + 21,3%

– Pignoramenti immobiliari a  Viterbo con + 21,0 %

– Pignoramenti immobiliari a  Messina con + 19,8%

– Pignoramenti immobiliari a  pesaro con + 19,6%

– Pignoramenti immobiliari a  Bari con + 16%

In termini assoluti abbiamo:

– Pignoramenti a Bologna con + 875 e 3.182 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Lecce con + 432 e 4.183 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Brescia con + 369 e 4.915 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Modena con + 309 e 2.986 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Monza con + 260 e 1.976 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Roma con + 255 e 3.536 pignoramenti stimati nel 2013

Catania con + 239 e 1.226 pignoramenti stimati nel 2013

Torino con + 215 e 3.436 pignoramenti stimati nel 2013

– Pignoramenti a Rieti con + 198 e 978 pignoramenti stimanti nel 2013

– Pignoramenti a Verona con + 198 e 2670  pignoramenti stimati nel 2013

Adusbef e federconsumatori hanno poi fatto notare che sommando “gli aumenti dei pignoramenti dal 2006 (+23%); 2007 (+19%); 2008 (+22,3%); 2009 (+ 15,7%); 2010 (boom del + 31,8%); 2011 (+5,2%); 2012 (+22,8%); 2013 (+10,3), arriviamo ad un incremento del + 150,1 per cento in otto anni, con la sparizione totale di una città (a scelta) come Udine, andria, Arezzo o Ancona”

 

 

SEDE

E DEL 

TRIBUNALE

PIGNORAMENTI 

ESECUZIONI IMMOBILIARI 2013 (TOTALE PENDENTI SOPRAVVENUTI)

PIGNORAMENTI 

ESECUZIONI IMMOBILIARI STIMATI da Adusbef  2014

DIFFERENZA con il 2013 2014/2013

VARIAZIONI

PERCENTUALI

TRIBUNALE DI AVELLINO 402 425 +23 +5,7
TRIBUNALE DI AVEZZANO 224 216 – 8 – 3,6
TRIBUNALE DI BARI 1.206 1.383 +177 +14,7
TRIBUNALE DI BERGAMO   1.597 1.362 -235 -14,7
TRIBUNALE DI BOLOGNA 2.807 3.182 +375 +13,3
TRIBUNALE DI BRESCIA  1.517 1.628 +111 +7,3
TRIBUNALE DI CAGLIARI 824 947 +123 +14,9
TRIBUNALE DI CATANIA 1.103 1.309 +206 +18,7
TRIBUNALE DI CHIETI 281 288 +7 +2,5
TRIBUNALE DI COMO 1.867 2.109 +242 +12,7
TRIBUNALE DI COSENZA 2.350 2.458 +108 +4,6
TRIBUNALE DI FERRARA  356 432 +76 +21,3
TRIBUNALE DI FROSINONE 348 425 +77 +22,1
TRIBUNALE DI GENOVA   989 1.094 +105 +10,6
TRIBUNALE DI LANCIANO 139 153 +14 +10,1
TRIBUNALE DI LATINA 768 797 +29 +3,8
LECCE 4.183 4.618 +435 +10,4
TRIBUNALE DI MESSINA 348 385 +37 +10,6
TRIBUNALE DI MILANO 4.117 4.553 +436 +10,6
TRIBUNALE DI MODENA 2.888 3.896 +1.008 +34,9
TRIBUNALE DI MONZA 1.716 1976 +260 +15,2
TRIBUNALE DI NAPOLI 1.853 2.045 +192 +10,4
TRIBUNALE DI PESARO 578 696 +118 +20,4
TRIBUNALE DI PESCARA 516 568 +52 +10,1
TRIBUNALE DI PRATO 369 407 +38 +10,3
TRIBUNALE DI RIETI 978 1.085 +107 +10,9
TRIBUNALE DI ROMA 3.536 3.903 +367 +10,4
TRIBUNALE DI SALERNO 870 968 +98 +11,2
TRIBUNALE DI SONDRIO 426 568 +142 +33,3
TRIBUNALE DI SULMONA 109 135 +26 +23,9
TRIBUNALE DI TARANTO 782 749 -33 -4,2
TRIBUNALE DI TERAMO 572 621 +49 +8,6
TRIBUNALE DI TORINO  3.436 3.807 +371 +10,8
TRIBUNALE DI VERONA 2.670 2.908 +238 + 8,9
TRIBUNALE DI VITERBO 432 510 +78 +18,1
TOTALE dei 35 tribunali monitorati 47.157 52.606 + 5.449 + 11,6 %

aste immobiliari: consigli per partecipare con successo

Comprare alle aste immobiliari:

comprare  alle aste giudiziarie non è un gioco o un modo semplice per guadagnare facile; è un’attività seria ed importante che richiede attenzione e professionalità. Ogni  procedura ha una storia diversa e delle criticità che dovrebbero essere assodate prima di partecipare .

Se non si possiede una solida strategia si rischia di perdere il capitale. In una procedura esecutiva vanno fatte delle valutazioni preventive per ottimizzare l’ acquisto e renderlo sicuro. Quali allora le regole da seguire? Di seguito riportiamo 10 consigli utili, forniti da Enzo Di Meo consulente aste giudiziarie ed esperto nelle procedure esecutive.

In questo articolo  voglio dare delle indicazioni a chi intende  partecipare alle aste immobiliari

Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all’asta:

consiglio vivamente di affidarsi ad un esperto ,ad consulente che sia in grado di seguire tutta la procedura , ma se volete procedere autonomamente seguite questi consigli:

1 ) A meno che non si tratti di immobili unici o di situazioni particolari ,non dovete pagarlo più del 65% del prezzo di mercato.

Valutate se il prezzo è davvero conveniente , considerate che acquistate lo stato di fatto e di diritto, che occorreranno dei tempi medio lunghi per entrare in possesso dell’ immobile. Solitamente acquistare all’asta è sinonimo di risparmio ,infatti spesso è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al  mercato, è necessario assodare che l’ importo sia davvero conveniente .

2) Attenzione ai tempi; lasciate stare gli immobili locati o quelli che hanno diritti di abitazione.

comprare alle aste non è un gioco……..

uno dei problemi più importanti  delle aste giudiziarie e  che l’immobile sia occupato. Bisogna sapere prima e capire per bene a che titolo e da chi èoccupato l’ immobile ; a me è capitato di trovarmi di fronte ad immobili occupati  vediamo nello specifico la casistica:

 

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto ed interamente quietanzato

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto

immobili occupati con contratto di locazione registrato

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pgnoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico prima del pignoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico successivo al  pignoramento  immobiliare

immobili venduti con il diritto di abiatazione al coniuge

immobili occupati con contratto di comodato d’ uso gratutito al coniuge o ad un parente

immobili occupati con contratto di comodato

Chi occupa l’immobile ha un contratto di affitto.

Se chi risiede nel vostro immobile ha un contratto di locazione, questo continua a valere anche dopo l’ aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento .

Cosa significa? Che se l’affitto viene regolarmente pagato dai vostri inquilini anche voi dovrete rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarvi con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa(spesso bisogna pagarli per risolvere il contratto)

L’unica possibilità di opporsi al contratto è se questo è stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l’inquilino potrebbe non essere più il “legittimo conduttore” e potete chiedere che abbandoni l’immobile. Quindi… occhio alle date!

Se invece l’immobile è occupato dall’ esecutato ovvero ex proprietario.

Se l’immobile è occupato dall’esecutato, dai suoi familiari o da altre persone in mancanza di un contratto di affitto, allora rientriamo nella procura standard .

infatti l’ordinanza di aggiudicazione dell’asta giudiziaria o il decreto di trasferimento del giudice equivalgono a una richiesta di lasciare libero l’immobile. Un titolo esecutivo che potete subito far valere nei confronti dell’occupante.

Normalmente, prima si invia una lettera di diffida con un termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se l’esito è negativo si procede all’esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile, con tanto di notifica del decreto, atto di precetto e indicazione di un nuovo “ultimatum”.

Se l’occupante “resiste” anche a queste azioni legali, dovrete ricorrere alle maniere forti. Ovvero notificare tramite ufficiale giudiziario un avviso che indichi esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare l’immobile. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permettervi di rientrare in possesso della vostra casa. Ahimè, l’iter può diventare lungo, anche oltre i 6 mesi. Un tempo che può valere la pena attendere se la casa è stata acquistata alle aste immobiliari con un forte ribasso, magari proprio perché occupata.

Sè L’ IMMOBILE è OCCUPATO DA UN MINORENNE O DA UN INVALIDO ?

Se la casa è abitata anche da un minorenne o da un invalido, la procedura di liberazione dell’immobile può subire ulteriori rallentamenti. Nella maggioranza dei casi si riesce comunque a prendere possesso dell’immobile in “tempi umani”, ma esistono rari casi in cui bisogna aspettare che il minore abbia raggiunto i 18 anni. Ad esempio se ci sono stati provvedimenti quali l’assegnazione della casa familiare a seguito di un processo di separazione dei coniugi.

per comprare alle aste scegliete un professionista

 

2) Attenzione alla perizia ,o la sapete leggere  o  dovete chiedere supporto ad un tecnico:

La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.

3) Visitare l’ immobile è determinante, usate come criterio di preferenza nella scelta gli immobili che si possono visitare

È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di personadi aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

4) programmate prima il limite massimo,ovvero il budget dell’ asta,somma massima per l’ aggiudicazione

Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

5) dovete avere un quadro chiaro di tuttte le spese, anche quelle non evidenziate

Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).

6)Attenzione alle modalità di pagamento e siate prudenti con i mutui

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.

7)Valutate con attenzione i benefici fiscali

Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Acquistare un’ immobile prima dell’asta

Acquistare un’ immobile prima dell’asta

Scopri tutti i vantaggi ,Acquistare un’ immobile prima dell’ asta è conveniente, con il supporto di un professionista potrai fare ottimi investimenti

Acquistare un’ immobile prima dell’asta,perchè?

 In questa pagina scoprirete come acquistare un immobile prima dell’ che venga messo all’ asta: Un’altra forma di acquisto di un bene pignorato è costituita dall’acquisto dello stesso prima che si tenga l’asta in accordo con il debitore. Per mettere in atto la vendita pre-asta bisogna che vi siano le seguenti primarie condizioni:

Acquistare un’ immobile prima dell’asta: cosa fare?

  • Il proprietario dell’immobile pignorato deve essere disponibile alla vendita prima dell’asta;
  • L’acquisto dell’immobile pignorato è economicamente conveniente e quindi può essere effettuato solo se il valore del bene o comunque il prezzo convenuto per l’acquisto è superiore alla transazione debitoria con i creditori del venditore;
  • Il venditore non deve essere un soggetto fallibile (qualora il venditore sia un soggetto solo teoricamente fallibile ovvero supponibile di revocatoria di tipo ordinaria si garantisce l’acquisto dichiarando nell’atto pubblico il valore indicato nella perizia dell’immobile);
  • Verificare che non vi siano tasse ed imposte impagate in favore dello Stato in quanto in questo caso la riscossione del debito può avvenire con una particolare forma di espropriazione immobiliare (anche senza necessità di autorizzazione dell’autorità giudiziaria ma con diverse forme di pubblicità). Questo riguarda qualsiasi persona e dunque sia un soggetto non fallibile sia un soggetto fallibile;

 

Successivamente alla verifica dell’esistenza di queste condizioni base per poter procedere all’acquisto bisogna inoltre:

 

  • verificare il riscontro del fascicolo dell’espropriazione immobiliare;

 

  • acquisire tutte le informazioni commerciali sul venditore;

 

  • raggiungere un accordo a saldo e stralcio con i creditori;

 

  • verificare gli oneri condominiali;

 

  • verificare la disponibilità finanziaria dell’acquirente (eventuale concessione di un mutuo);

 

 

Infine si passa alla stipula del rogito notarile contestualmente all’estinzione della esecuzione immobiliare e la cancellazione del pignoramento accordato dal Giudice dell’Esecuzione.a  seguito del pagamento dei creditori

 Una vendita pre-asta può avere innumerevoli vantaggi sia per il venditore che per il compratore:

Perchè al venditore conviene che tu Acquisti l’ immobile prima dell’asta?

 Acquistare un’ immobile prima dell’asta,vantaggi:

  • vi è un maggiore ricavo rispetto alla vendita all’asta dell’immobile;
  • vi è un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria con le positive conseguenze in tema di cancellazione dalla Centrale dei Rischi a livello di sistema;
  • vi è un risparmio nelle spese legali e degli oneri fiscali;

 

Perché a te conviene Acquistare un’ immobile prima dell’asta:

  • vi è la convenienza nel prezzo di acquisto (solitamente un 25% rispetto al valore commerciale);
  • vi è la possibilità di poter visitare l’immobile rispetto all’acquisto all’asta;
  • vi è la disponibilità immediata del bene (non bisogna attendere i tempi dell’emissione del decreto di trasferimento e l’eventuale esecuzione forzata per il rilascio );
  • vi è la possibilità di finanziarsi agevolmente con un mutuo;

Ovviamente l’acquistare un immobile prima dell’ asta è un’ operazione delicata che deve essere seguito da persone altamente qualificate in quanto la possibilità di incorrere in errate valutazioni dell’immobile ed insidie di carattere legale contenute nella procedura è molto alta.

Focus sulle esecuzioni immobiliari

ESECUZIONI IMMOBILIARI:FOCUS SULLE PROCEDURE ESECUTIVE

APPROFONDIMENTO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Si tratta della procedura promossa, avanti al Giudice dell’esecuzioni immobiliari del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile.

In pratica nelle esecuzioni immobiliari ,Il creditore che ha eseguito il pignoramento dei beni di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento al debitore deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

esecuzioni immobiliari : La nomina del CTU

Successivamente, il giudice dell’esecuzioni immobiliari, nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo incaricandolo di redigere una perizia di stima dell’immobile, assegnandogli di norma un termine di novanta giorni.

Sulla scorta degli elementi conoscitivi forniti dal CTU, il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando il giorno dell’incanto e determinando le modalità per parteciparvi.

Di tale provvedimento il Cancelliere dà pubblica notizia mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove l’incanto risultasse deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva (fase finale delle esecuzioni immobiliari), è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’incanto sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni anni.In questo periodo di tempo l’esecutato ha la possibilità di pagare i propri debiti ovvero chiedere la conversione del pignoramento. In tali casi il giudice estingue l’esecuzione ovvero sospende l’asta.
 

LE ESECUZIONI IMMOBILIARI: APPROFONDIMENTO
Si tratta della procedura disciplinata dal libro III, titolo II, capo IV del codice di procedura civile, recentemente investita dalla riforma del processo di esecuzione attuata dal D.L. 35/2005 (c.d. decreto sulla competitività) convertito nella L. 80/2005, entrata in vigore dal 1 gennaio 2006. E’ promossa dal creditore, munito di titolo esecutivo, con la notifica dell’atto di precetto e la trascrizione, entro i successivi 90 giorni, del pignoramento. Giudice competente è il Tribunale del luogo ove insiste il compendio immobiliare pignorato, nanti il quale il creditore munito di titolo esecutivo, trascorso il termine minimo dilatorio di 10 giorni dal pignoramento, può chiedere con ricorso la vendita, allegando, entro il termine perentorio di decadenza di 120 giorni ( nuovo testo art. 567 2° co. C.p.c.) dal deposito dello stesso, prorogabile una sola volta per giusti motivi, la documentazione catastale, la certificazione di destinazione urbanistica e dei pubblici registri immobiliari ovvero certificazione notarile sostituiva. Entro 30 giorni dal deposito, il Giudice nomina un esperto che sarà incaricato di valutare i beni pignorati, fissando apposita udienza, per i successivi 90 giorni, a conclusione della quale, se non vi sono opposizioni o se su di esse le parti raggiungono un accordo, il G. E. dispone la vendita senza incanto (nuovo testo art. 569 3° co. C.p.c.) indicando il termine, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, per il deposito delle offerte di acquisto nelle forme e nei modi prescritte dal codice di rito ( nuovo testo art. 571 2° e 3° co. C.p.c.). Con la stessa ordinanza il G. E. fissa altra udienza per il giorno successivo alla scadenza del predetto termine, nella quale si provvederà al vaglio delle offerte presentate e indica le modalità dell’eventuale successiva vendita con incanto per il caso in cui quella senza incanto non abbia luogo per mancanza di offerte, per inefficacia o inadeguatezza delle stesse o per qualsiasi altra ragione. Nell’indicare le modalità della vendita con incanto (giorno, ora, luogo, prezzo base d’asta, termine di pagamento del prezzo, etc), il G.E. stabilisce anche l’ammontare della cauzione da versare per parteciparvi, che non potrà comunque esser superiore ad 1 decimo del presso base d’asta ( nuovo testo art. 576 c.p.c.). L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario nanti al quale pende la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se ritenuto opportuno, nazionale o in altri mezzi di diffusione. L’avviso unitamente all’ordinanza e alla relazione di stima è altresì inserito in appositi siti internet ( nuovo testo art. 490 2° e 3° co. c.p.c.) Con l’ordinanza con cui il G.E. dispone in ordine alla custodia dell’immobile, nelle more della procedura esecutiva, sono stabilite anche le modalità con cui il custode deve consentire agli interessati di esaminare il bene in vendita.( nuovo testo art. 560 6° co. c.p.c.). Le operazioni di vendita possono dal G.E. essere delegate ad un notaio, preferibilmente con sede nel circondario ove di trova l’ufficio giudiziario procedente ovvero ad un avvocato, commercialista od esperto contabile, iscritti in appositi elenchi.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI , LO SVOLGIMENTO DELLE ASTE VENDITA SENZA INCANTO

E’ la forma di vendita che in via preliminare e necessaria deve esser esperita prima di disporre quella con incanto. Chiunque può parteciparvi, sia persona fisica che giuridica, ad eccezione del debitore esecutato. L’offerta si presenta con dichiarazione resa nella cancelleria dell’ufficio giudiziario procedente, contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e delle modalità di pagamento e ogni altro elemento utile a valutare la stessa. L’offerta, irrevocabile per 20 giorni se non è indicato un termine più ampio, non è efficace se perviene oltre il termine indicato dal G.E. nell’ordinanza di vendita, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 ovvero se è inferiore al valore di stima ovvero, ancora, se non è versata la cauzione secondo le modalità indicate nella medesima ordinanza, che deve esser non inferiore a 1 decimo del prezzo offerto (nuovo testo art. 571 2° co. .cp.c.) L’offerta è depositata in busta chiusa entro la quale dovrà pure esser contenuto l’assegno circolare portante la cauzione se è stabilito che questa debba esser versata in detta forma. Nell’udienza, fissata nell’ordinanza di vendita per il giorno successivo alla scadenza del termine utile per la presentazione delle offerte, queste vengono valutate. Se l’offerta è unica ed è superiore al valore di stima di almeno 1 quinto, essa è senz’altro accolta; in caso contrario, se vi è opposizione da parte del creditore procedente ovvero se il G.E. ritiene che il bene possa esser meglio venduto all’incanto, si procede con tale forma di vendita.( nuovo testo art. 572 2° e 3° co. C.p.c.) Qualora le offerte siano più d’una, il G.E. invita gli offerenti ad una gara e se non vi è adesione da parte degli stessi, dispone la vendita a favore di chi ha presentato la migliore offerta ovvero ordina l’incanto.

 

VENDITA IMMOBILIARE CON INCANTO
La vendita con incanto ha luogo solo se la vendita senza incanto, che costituisce ora una fase preliminare e necessaria, non ha potuto aver luogo o non ha dato esito positivo per assenza di offerte, inefficacia o inadeguatezza delle stesse. ( nuovo testo art. 569 3° co c.p.c.)

Chiunque può partecipare, persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore esecutato, con la presentazione di una istanza, unitamente (a due marche da bollo rispettivamente da € 14,62 e 1,81 ) l versamento del deposito cauzionale nell’ammontare disposto dal Giudice con l’ordinanza di vendita, entro il termine e con le modalità indicate nel medesimo provvedimento. Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita, salvo che lo stesso abbia omesso di presenziare all’asta senza documentato e giustificato motivo.

In tal caso la cauzione è restituita nella misura dei 9 decimi.( nuovo testo art.580 2° co .c.p.c.) Nei dieci giorni successisi all’aggiudicazione, ancora provvisoria, possono esser fatte nuove offerte per un prezzo superiore di almeno 1 quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto. (nuovo testo art. 584 c.p.c.) Le offerte si presentano nelle stesse forme e secondo le medesime modalità prescritte per la vendita senza incanto, versando però una cauzione pari al doppio di quella stabilita per il precedente incanto. Accertata la regolarità delle offerte, si indice nuova gara d’asta, che viene comunicata all’aggiudicatario e della quale viene data pubblicità nelle medesime forme previste per il primo incanto, con fissazione del termine perentorio entro il quale possono ancora esser presentate le offerte. Alla gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento di 1 quinto e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, nel termine prescritto, abbiano provveduto ad integrare la cauzione già versata. In caso di diserzione dalla gara, l’aggiudicazione diviene definitiva e il G.E. dispone la perdita integrale della cauzione prestata dagli offerenti.

Qualora l’asta non abbia luogo per mancanza di offerte e se non vi sono domande di assegnazione da parte dei creditori o se il G.E. ritiene di non accoglierle, può esser disposto nuovo incanto, eventualmente con diverse modalità di esecuzione e forme di pubblicità, fissando un prezzo base d’asta inferiore di 1 quinto.

L’aggiudicatario definitivo deve corrispondere il saldo del prezzo, anche mediante erogazione di finanziamento, nel termine indicato dal G.E. nell’ordinanza che ha disposto la vendita, che non può essere superiore a 60 giorni. Avvenuto il pagamento del prezzo il G.E. può ancora sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto altrimenti pronuncia decreto di trasferimento ordinando la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni che gravano sul bene. Qualora l’aggiudicatario non provveda al pagamento dell’intero prezzo nel termine prescritto, il G.E. dichiara la decadenza dall’aggiudicazione con perdita della cauzione versata e dispone nuovo incanto. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione trattenuta, è inferiore a quello del precedente incanto, l’aggiudicatario dichiarato decaduto è tenuto a pagarne la differenza.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI : IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
E’ il provvedimento del G.E. mediante il quale l’aggiudicatario acquista il diritto di proprietà sull’immobile oggetto della procedura esecutiva. E’ l’equivalente dell’atto di compravendita redatto da notaio. Con esso è ordinata la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie precedenti e successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato avvio alla procedura esecutiva. Il decreto costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile da parte di eventuali occupanti.

 

Link ai Tribunali

esecuzioni immobiliari,Tribunali dell’Abruzzo:

Tribunale di Chietiwww.tribunalechieti.it

esecuzioni immobiliari Tribunali della Basilicata:

Tribunale di Potenza (ex Melfi)www.tribunaledimelfi.net

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esecuzioni immobiliari Tribunali della Calabria:

esecuzioni immobiliari Tribunali della Campania:

esecuzioni immobiliariTribunali dell’Emilia-Romagna:

Corte d’Appello di Bolognawww.giustizia.bologna.it

 esecuzioni immobiliariTribunali del Friuli-Venezia Giulia:

 esecuzioni immobiliari Tribunali del Lazio:

Tribunale di Viterbowww.tribunaleviterbo.it

 esecuzioni immobiliariTribunali della Liguria:

Tribunali della Lombardia
Distretto di Milano

Altri Tribunali della Lombardia:

Esattorie:

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Tribunale di Bolzanowww.tribunale.bolzano.it

Tribunali della Toscana:

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Tribunale di Orvietowww.tribunaleorvieto.com

Tribunale di Spoletowww.tribunaledispoleto.it

Tribunali della Valle d’Aosta:

Tribunale di Aostawww.tribunale.aosta.giustizia.it

 

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Acquistare immobili attraverso la cessione del credito

 Acquistare immobili  attraverso la cessione del credito:

Che cos’è la cessione del credito

Gli articoli 1260 e seguenti del codice civile disciplinano la cessione del credito; si tratta di un contratto in cui il cedente (ovvero creditore originario) pattuisce con un cessionario (un terzo) il trasferimento a favore di quest’ultimo del suo diritto di credito verso il debitore (ceduto).

 

Tutti gli accessori, gli eventuali privilegi e le garanzie reali e personali sono compresi nei diritti acquistati dal cessionario.

il cedente è tenuto a garantire al nuovo creditore cessionario l’esistenza del credito nel momento in cui la cessione avviene a titolo oneroso, ma non è responsabile del caso in cui vi sia un inadempimento del debitore ceduto (cosiddetta ipotesi di cessione “pro soluto” che è la più adottata nella prassi).

Secondo l’articolo 2843 c.c., se il credito ceduto è garantito da ipoteca, la trasmissione della garanzia reale a seguito della cessione deve essere annotata in margine all’iscrizione dell’ipoteca stessa. Sono generalmente a carico del cessionario i costi e l’onere di tale annotazione che ha inoltre valore costitutivo dunque fino a quando non si provvede all’annotazione della medesima, il trasferimento dell’ipoteca non ha effetto.

Non occorre l’approvazione del debitore per effettuare il perfezionamento della cessione; il debitore tramite notifica da parte del cessionario, deve essere destinatario dell’ avvenuta cessione.

Opportunità di profitto attraverso la cessione del credito

 Attraverso la cessione del credito, un privato o società, può ottenere un considerevole guadagno acquistando il credito garantito da ipoteca di primo grado direttamente da un istituto di credito o da una società di gestione dei crediti cartolarizzati.

Tale manovra la si può paragonare ad un investimento in strumenti finanziari (effettuando le dovute semplificazioni).

 

Vi sono due strade per il cessionario una volta effettuato l’acquisto del credito:

 

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte del cessionario:

 

Presentandosi all’asta, il nuovo titolare del credito può aggiudicarsi l’immobile. Se ciò avviene, l’aggiudicatario (che è anche il titolare del credito) riceverà dalla procedura il credito, precedentemente acquistato, al suo valore nominale.

In altre parole la somma finale dovuta per acquisire il bene risulterà inferiore poiché il credito è stato acquistato a sconto del cedente.

Segue un esempio numerico al fine di chiarire i concetti sopra riportati;

Ipotizziamo che il valore iniziale del credito sia pari ad Euro 150.000,00 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio, per Euro 110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà poi di Euro 200.000, l’acquirente (che in questo caso sarà anche il titolare del credito) acquisterà di fatto l’immobile con uno “sconto” finale di Euro 40.000 (in quanto riceverà dalla procedura Euro 150.000 a fronte di un prezzo pagato di Euro 110.000).  In definitiva l’immobile sarà stato acquisito ad Euro 160.000 (200.000 meno 40.000) Oltre a questo guadagno “in conto capitale” si aggiunge la proprietà di un immobile, che in molti casi, può essere aggiudicata ad un valore inferiore a quello di mercato. Il nuovo proprietario può ottenere un nuovo provento andando a rivendere il bene ai valori commerciali.

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte di un terzo: il nuovo titolare del

credito non si presenta nel momento dell’asta, la sua assenza fa sì che il bene venga acquisito direttamente  da un terzo.

Anche in questo caso segue un esempio numerico:

Se il valore iniziale del credito è pari ad Euro 150.000 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio per Euro

110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà di Euro 200.000, il titolare del credito riceverà dalla Procedura esecutiva Euro 150.000 più gli interessi maturati. L’utile dell’operazione è dato dalla differenza tra il valore nominale del credito e l’effettivo prezzo a sconto pagato dal cessionario (150.000 – 110.000 + gli interessi maturati sul nominale).

Tale operazione, con le dovute semplificazioni, può essere paragonata ad un investimento in strumenti finanziari

 Ipotizziamo di avere a disposizione Euro 100.000 da investire per l’acquisto di un’ obbligazione della società XXX che ha un valore di mercato pari 85 con un tasso di interesse annuo del 3,5%,  scadenza 2010 e rating A3. Il suo valore di mercato è basso rispetto al valore nominale

(100) in quanto il titolo è scarsamente liquido, la data di scadenza è piuttosto lontana ma comunque la società è dotata di un buon rating per cui abbiamo buone speranze di rientrare a scadenza del capitale e degli interessi maturati. L’investitore acquista Euro 200.000 dell’obbligazione XXX al valore di mercato di 85 pagando oggi Euro 170.000 ed avendo la certezza di incassare nel 2010 Euro 200.000 più gli interessi al netto delle tasse. Questo è in linea di massima ciò che accade con la cessione del credito con la differenza che la garanzia del credito è reale (dunque più sicura). Il cessionario paga oggi una somma scontata al fine di incassare domani (al momento della distribuzione delle somme ricavate dalla Procedura per la vendita all’asta) il valore nominale del credito più gli interessi maturati in aggiunta a tutte le eventuali spese processuali e di pubblicità obbligatoria anticipate.

Attraverso lo schema che segue sono maggiormente evidenti le similitudini tra le due operazioni :

Acquisto obbligazione:                                             Acquisto credito:

Società: XXX                                                          Debitore: Rossi Mario

Importo da investire: Euro 200.000,00                         Importo da investire: Euro 200.000,00 Valore attuale obbligazione: 85                                                      Valore acquisto credito: 85

Valore nominale: 100                                               Valore nominale credito: 100

Tasso di interesse lordo: 3,5%                                   Tasso di int. passivo: 9,125% + penali

Scadenza del titolo: 2010                                          Scadenza (max. 5  anni): ricavo dall’asta

Rating obbligazione: A3                                             Rating credito: immobile (garanzia reale) Importo pagato oggi per l’acquisto: Euro 170.000,00 Importo pagato oggi: Euro 170.000,00 Commissioni di acquisto: Euro 3%° del valore nominale Commissioni: Nessuna (solo anticipo di

spese legali e pubblicità recuperate  con il ricavo dell’asta)

Importo incassato a scadenza (2010): Euro 235.000     Importo incassato all’asta:Euro 291.250

Il prezzo base all’asta era di Euro 340.000 ed è stato aggiudicato per Euro 380.000 Con l’investimento finanziario ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 65.000,00

Con l’acquisto del credito ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 121.000,00

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Comprare un’ immobile prima dell’asta

Comprare un’ immobile prima dell’asta

Scopri tutti i vantaggi ,comprare un’ immobile prima dell’ asta è conveniente, con il supporto di un professionista potrai fare ottimi investimenti

In questa pagina scoprirete come acquistare un immobile prima dell’ che venga messo all’ asta: Un’altra forma di acquisto di un bene pignorato è costituita dall’acquisto dello stesso prima che si tenga l’asta in accordo con il debitore.

Per mettere in atto la vendita pre-asta ,ovvero per riuscire ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta  bisogna che vi siano le seguenti primarie condizioni:
  • Prima che l’asta venga effettuata, il proprietario dell’immobile pignorato deve essere disposto a vendere l’immobile;
  • Ha netto vantaggio economico acquistare un immobile pignorato dunque l’acquisizione è possibile solo nel caso in cui il prezzo convenuto per l’acquisto è superiore alla transazione debitoria con i creditori del venditore;
  • Un soggetto fallibile non può essere un venditore (nel caso in cui lo sia solo teoricamente ovvero supponibile di revocatoria di tipo ordinaria l’acquisto viene garantito dichiarando nell’atto pubblico il valore indicato nella perizia dell’immobile);

Occorre verificare che tutte le imposte e tasse a favore dello Stato siano state pagate, in caso contrario è possibile adempiere al pagamento attraverso una forma particolare di espropriazione immobiliare (attraverso varie forme di pubblicità non occorre un’autorizzazione dell’autorità giudiziaria). Questo vale sia per un soggetto non fallibile sia un soggetto fallibile, riguarda dunque qualsiasi tipo di persona;

Verificate tali condizioni base, bisogna analizzare i seguenti aspetti al fine di procedere all’acquisto:

  • Dell’espropriazione immobiliare va verificato il riscontro del fascicolo
  • In merito al venditore vanno acquisite tutte le informazioni commerciali
  • Con i creditori occorre raggiungere un accordo a saldo e stralcio
  • Vanno verificati gli oneri commerciali

comprare un immobile con un mutuo a saldo e stralcio prima dell’asta:

Valutare l’eventuale concessione di un mutuo nel caso in cui non vi sia disponibilità finanziaria da parte dell’acquirente

Infine si passa alla stipula del rogito notarile contestualmente all’estinzione della esecuzione immobiliare e la cancellazione del pignoramento accordato dal Giudice dell’Esecuzione. a  seguito del pagamento dei creditori

Sia per il venditore che per il compratore può essere una soluzione vantaggiosa la vendita pre-asta;

Ecco di seguito riportati i vantaggi del venditore nel momento in cui l’acquirente riesca ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta

 Rispetto alla vendita all’asta dell’immobile, vi è un maggiore ricavo

  • vi è un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria con le positive conseguenze in tema di cancellazione dalla Centrale dei Rischi a livello di sistema;
  • Comporta un risparmio delle spese legali e degli oneri fiscali

i vantaggi degli acquirenti nell’Acquistare un’ immobile prima dell’asta ;

  • Il prezzo di acquisto risulta conveniente, solitamente vi è un risparmio rispetto al valore commerciale del 25%
  • Rispetto all’acquisto all’asta, vi è la possibilità di visitare l’immobile
  • Il bene è disponibile immediatamente, nel caso di un acquisto all’asta occorrerebbe invece attendere i tempi dell’ dell’emissione del decreto di trasferimento e l’eventuale esecuzione forzata per il rilascio
  • E’ possibile finanziarsi in modo agevole con un mutuo

Ovviamente l’Acquistare un’ immobile prima dell’asta è un’ operazione delicata che deve essere seguito da persone altamente qualificate in quanto la possibilità di incorrere in errate valutazioni dell’immobile ed insidie di carattere legale contenute nella procedura è molto alta.

 

Vendita della casa all’asta:Come evitare che avvenga

vendita della casa all’asta

La vendita della casa all’asta,come evitarla o bloccarla:

Vendita della casa  all’ asta ,è il tema di questa dell’ articolo,vedremo insieme come e perchè vengono venduti gli immobili (case,appartamenti ,negozi ,capannoni ecc.ecc) alle aste giudiziarie;

Vendita della casa all’asta,scopriamo il meccanismo:

La vendita della casa all’asta  è l’ultimo step della procedura esecutiva che deriva da un debito pregresso diventato poi  pignoramento immobiliare. In pratica il creditore che deve recuperare un credito dovuto dal  debitore proprietario di un immobile intraprende un azione legale .

Prima che il creditore possa chiedere la vendita della casa all’ asta deve esperire delle formalità:

  • deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo
  • presentare l’istanza di vendita del bene immobile

Sono titoli esecutivi:

  • le sentenze;
  • i provvedimenti del giudice, per esempio i decreti ingiuntivi;
  • le cambiali e gli assegni bancari e postali;
  • gli atti ricevuti stipulati dal notaio, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.

Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni,solitamente vengono concessi quaranta giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.) ma questa formula viene applica molto raramente.

La vendita della casa all’asta: Quando ?

Trascorsi  i termine indicati per il pagamento richiesto nel precetto, il creditore attraverso l’intervento dell’ ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento che viene poi trascritto nella  conservatoria dei registri immobiliari, così da rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive.

Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, pena la nullità dell’istanza, affinché il creditore possa proporre al giudice l’istanza di vendita del bene, che entro 120 giorni deve essere completata con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni anteriori al pignoramento.

Il giudice se valuta insufficiente la documentazione allegata può dichiarare l’inefficacia del pignoramento. Il giudice metterà in atto tutti i passaggi per la vendita giudiziaria dell’ immobile ovvero:

  • la stima del bene
  • le modalità
  • la data della vendita

Se vi sono delle opposizioni agli atti esecutivi da parte del debitore, il giudice le esamina e decide con sentenza sé ed  in che termini si procederà alla vendita della casa all’ asta.

Come bloccare un’asta immobiliare e salvare la casa in vendita all’ asta

Contro una procedura esecutiva il debitore ha diversi mezzi a disposizione per difendersi o per limitare le conseguenze negative della vendita giudiziaria dell’ immobile:

  • Opposizione al precetto, il debitore può contestare davanti al giudice la somma richiesta l’ammontare della somma ingiunta
  •  Il debitore si può opporre per chiedere la nullità dell’atto per vizi formali.
  • Dopo il pignoramento può presentare ricorso al giudice dell’esecuzione per eccepire la non pignorabilità dei beni sottoposti a pignoramento.
  • Se il debitore non ha appigli giuridici per opporsi può chiedere al giudice, come stabilito dall’articolo 495, di sostituire il bene pignorato con una somma equivalente a quella dovuta al creditore aumentata delle spese di esecuzione. Il giudice, se si tratta di beni immobili, con la stessa ordinanza può disporre che il debitore versi con rate mensili entro il termine massimo di diciotto mesi la somma dovuta. Se il debitore non versa le rate o ritarda di oltre 15 giorni il pagamento, il giudice dispone la vendita del bene.
  • Se la conversione non è possibile per mancanza di liquidità il debitore, con il consenso dei creditori, può chiedere una sospensione della procedura ai sensi dell’articolo 624 bis c.p.c. per bloccare la vendita della casa all’asta fino a pochi giorni prima della vendita del bene. Il giudice può accordare tale sospensione solo una volta e per un termine massimo di 24 mesi.
  • In ogni momento, è possibile ottenere l’estinzione della procedura esecutiva e l’ordine di cancellazione del pignoramento attraverso un accordo transattivo con i creditori , evitando cosi la vendita della casa all’asta

 Il tuo immobile è all’ asta?

Se il tuo immobile (apparmento, casa ,villa, negozio ,garage ,capannone ) è stato  pignorato e ora il tribunale sta tentando di venderla all’asta, ma nonostante i  le aste che si sono tenute ed ribassi del prezzo conseguenti  nessuno la vuole acquistare, abbiamo diverse possibiità per chiudere la procedura e farti riprendere il tuo immobile