aste immobiliari: consigli per partecipare con successo

Comprare alle aste immobiliari:

comprare  alle aste giudiziarie non è un gioco o un modo semplice per guadagnare facile; è un’attività seria ed importante che richiede attenzione e professionalità. Ogni  procedura ha una storia diversa e delle criticità che dovrebbero essere assodate prima di partecipare .

Se non si possiede una solida strategia si rischia di perdere il capitale. In una procedura esecutiva vanno fatte delle valutazioni preventive per ottimizzare l’ acquisto e renderlo sicuro. Quali allora le regole da seguire? Di seguito riportiamo 10 consigli utili, forniti da Enzo Di Meo consulente aste giudiziarie ed esperto nelle procedure esecutive.

In questo articolo  voglio dare delle indicazioni a chi intende  partecipare alle aste immobiliari

Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all’asta:

consiglio vivamente di affidarsi ad un esperto ,ad consulente che sia in grado di seguire tutta la procedura , ma se volete procedere autonomamente seguite questi consigli:

1 ) A meno che non si tratti di immobili unici o di situazioni particolari ,non dovete pagarlo più del 65% del prezzo di mercato.

Valutate se il prezzo è davvero conveniente , considerate che acquistate lo stato di fatto e di diritto, che occorreranno dei tempi medio lunghi per entrare in possesso dell’ immobile. Solitamente acquistare all’asta è sinonimo di risparmio ,infatti spesso è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al  mercato, è necessario assodare che l’ importo sia davvero conveniente .

2) Attenzione ai tempi; lasciate stare gli immobili locati o quelli che hanno diritti di abitazione.

comprare alle aste non è un gioco……..

uno dei problemi più importanti  delle aste giudiziarie e  che l’immobile sia occupato. Bisogna sapere prima e capire per bene a che titolo e da chi èoccupato l’ immobile ; a me è capitato di trovarmi di fronte ad immobili occupati  vediamo nello specifico la casistica:

 

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto ed interamente quietanzato

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto

immobili occupati con contratto di locazione registrato

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pgnoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico prima del pignoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico successivo al  pignoramento  immobiliare

immobili venduti con il diritto di abiatazione al coniuge

immobili occupati con contratto di comodato d’ uso gratutito al coniuge o ad un parente

immobili occupati con contratto di comodato

Chi occupa l’immobile ha un contratto di affitto.

Se chi risiede nel vostro immobile ha un contratto di locazione, questo continua a valere anche dopo l’ aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento .

Cosa significa? Che se l’affitto viene regolarmente pagato dai vostri inquilini anche voi dovrete rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarvi con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa(spesso bisogna pagarli per risolvere il contratto)

L’unica possibilità di opporsi al contratto è se questo è stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l’inquilino potrebbe non essere più il “legittimo conduttore” e potete chiedere che abbandoni l’immobile. Quindi… occhio alle date!

Se invece l’immobile è occupato dall’ esecutato ovvero ex proprietario.

Se l’immobile è occupato dall’esecutato, dai suoi familiari o da altre persone in mancanza di un contratto di affitto, allora rientriamo nella procura standard .

infatti l’ordinanza di aggiudicazione dell’asta giudiziaria o il decreto di trasferimento del giudice equivalgono a una richiesta di lasciare libero l’immobile. Un titolo esecutivo che potete subito far valere nei confronti dell’occupante.

Normalmente, prima si invia una lettera di diffida con un termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se l’esito è negativo si procede all’esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile, con tanto di notifica del decreto, atto di precetto e indicazione di un nuovo “ultimatum”.

Se l’occupante “resiste” anche a queste azioni legali, dovrete ricorrere alle maniere forti. Ovvero notificare tramite ufficiale giudiziario un avviso che indichi esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare l’immobile. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permettervi di rientrare in possesso della vostra casa. Ahimè, l’iter può diventare lungo, anche oltre i 6 mesi. Un tempo che può valere la pena attendere se la casa è stata acquistata alle aste immobiliari con un forte ribasso, magari proprio perché occupata.

Sè L’ IMMOBILE è OCCUPATO DA UN MINORENNE O DA UN INVALIDO ?

Se la casa è abitata anche da un minorenne o da un invalido, la procedura di liberazione dell’immobile può subire ulteriori rallentamenti. Nella maggioranza dei casi si riesce comunque a prendere possesso dell’immobile in “tempi umani”, ma esistono rari casi in cui bisogna aspettare che il minore abbia raggiunto i 18 anni. Ad esempio se ci sono stati provvedimenti quali l’assegnazione della casa familiare a seguito di un processo di separazione dei coniugi.

per comprare alle aste scegliete un professionista

 

2) Attenzione alla perizia ,o la sapete leggere  o  dovete chiedere supporto ad un tecnico:

La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.

3) Visitare l’ immobile è determinante, usate come criterio di preferenza nella scelta gli immobili che si possono visitare

È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di personadi aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

4) programmate prima il limite massimo,ovvero il budget dell’ asta,somma massima per l’ aggiudicazione

Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

5) dovete avere un quadro chiaro di tuttte le spese, anche quelle non evidenziate

Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).

6)Attenzione alle modalità di pagamento e siate prudenti con i mutui

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.

7)Valutate con attenzione i benefici fiscali

Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Aste Immobiliari:La normativa,aste con incanto e senza incanto

Aste Immobiliari:La differenza tra le vendite con incanto e senza incanto

Le aste immobiliari sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.

Aste immobiliari:  vendita senza incanto e vendita con incanto.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.

Aste immobiliari: vediamo ora la vendita senza incanto:

Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.

Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

Aste immobiliari:  ora passiamo alla vendita con  incanto:

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.).

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo anche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti, persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.

Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall’1 marzo 2006 e verrà applicata non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.

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Mutui aste:richiedere ed ottenere un mutuo per le aste

I mutui per le aste immobiliari

Mutuo aste: Per l’acquisto di un immobile all’ asta il mutuo è una possibilità concreta che può essere utilizzata dall’ aggiudicatario sia attraverso banche convenzionate con il tribunale ,sia con l’ istituto di credito dove si trovano le migliori condizioni.

I requisiti per richiedere un mutuo aste immobiliairi:

  • Requisiti legali: Bisogna quindi essere cittadini italiani residenti in Italia, o cittadini di Stati membri della Comunità Europea, oppure essere cittadini extra Comunitari ma con regolare residenza in Italia. Un altro paletto minimo riguarda
  • Requisito anagrafico: bisogna avere 18 anni per effettuare la richiesta. Un limite massimo di anzianità può essere invece determinato dalla Banca a seconda della tipologia di finanziamento richiesto, ad esempio se si richiede un mutuo di durata di 40 anni e si ha un’età avanzata è difficile che la richiesta vada a buon fine.

 

  • Capacità di rimborso: La parte più selettiva della richiesta riguarda ovviamente i requisiti economici che sono direttamente proporzionali alla capacità di rimborso del mutuo. Come si può immaginare, è proprio su questi criteri che le banche pongono molta attenzione per la buona riuscita della richiesta. L’attività finalizzata a verificare che il richiedente sia in regola per ottenere il mutuo e che l’immobile possa costituire una adeguata garanzia è denominata istruttoria : il suo scopo ultimo è valutare se il richiedente riuscirà a restituire la somma prestata nel lasso di tempo accordato.
  • Il valore dell’ immobile:Per completare l’istruttoria si prenderà in considerazione l’immobile da ipotecare, analizando la perizia del tribunale e poi la banca stessa incaricherà un perito per una relazione aggiornata che determini il valore attuale. Sarà molto più semplice ottenere un mutuo prima casa con immobili che risultino immediatamente utilizzabili senza grandi interventi di ristrutturazione.Il valore del bene resterà uno degli elementi cardine dell’operazione. Minore è la proporzionetra mutuo e valore tanto più facile sarà ottenere il mutuo.

 Il mutuo aste : Se non aggiudichi la pratica verrà annullata

il mutuo aste è sottoposto a una condizione sospensiva

Il mutuo verrà erogato solo se il mutuatario riuscirà ad aggiudicarsi l’immobile, il preliminare darà seguito a un contratto di mutuo definitivo, con la concessione di una garanzia ipotecaria di primo grado e l’erogazione del denaro. In caso contrario, il preliminare non avrà alcun effetto e si risolverà automaticamente.

Puoi consultare l’ elenco delle banche convenzionate per i muti aste giudiziarie

 

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assistenza aste immobiliari giudiziarie

Assistenza aste giudiziarie immobiliari

ASSISTENZA ASTE: Nelle aste giudiziarie per essere un consulente utile, non basta segnalare 3 immobili conformi alla richiesta  e “presentarsi all’ aste per  rilanciare”.

E’ necessaria una specializzazione molto elevata, acquisibile solo dopo anni di esperienza sul campo.

Chi afferma con superficialità che riesce a farVi aggiudicare un immobile al 50% di sconto “racconta favole”

Coloro che diventano consulenti in aste giudiziarie solo perché hanno ricevuto sommarie nozioni in un corso di tre giorni “vogliono provare a fare qualcosa che è più grande di loro”

 ASSISTENZA ASTE GIUDIZIARIE

Attraverso questa pagine spero di riuscire a far capire a qualcuno che richiedere una Assistenza aste giudiziarie è una scelta molto importante che nella maggior parte dei casi ti può far risparmiare denaro e anche tempo,infatti occorrono ore di lavoro solo per informarti su certi aspetti di cui non sei a conoscenza e cosa ancora più importante avrete a disposizione un consulente aste giudiziarie con oltre 15 anni di esperienza a cui porre tutti i quesiti.

Certamente  ti starai dicendo, ok però ti fai pagare, si e potrei anche rispondere dicendo che è anche abbastanza normale, ma ti posso assicurare che nel mio lavoro ci sono metodi migliori per guadagnare soldi molto più in fretta che passare le ore a fare Assistenza aste giudiziarie o assistenza per aste immobiliari.


Fino a qualche anno fa non avrei mai pensato nemmeno lontanamente di “spendere” del tempo solo per fornire un servizio di Assistenza aste giudiziarie, è meglio aspettare che qualcuno ti cerchi per un’assistenza aste giudiziarie, che sia disperato perché la sua casa sta andando all’asta o perché vuole acquistare un casa alle aste giudiziarie e abbia  impellenza, in questi casi,è la passione per sostenere il cliente a raggiungere l’obiettivo a generare la motivazione per lavorare. Ovviamente si lavora per soldi e la Assistenza aste giudiziarie o il servizio di assistenza hanno un costo!

Non sono un consulente in aste giudiziarie economico e dozzinale anzi…….

Lo so è un’affermazione cattiva forse qualcuno pensa sia anche da “cinico” ma la realtà dei fatti è questa e purtroppo tutti propagandano un servizio economico, io faccio il possibile per offrire al cliente una conslenza completa e professionale ,calibrata in relazione alle esigenze. Preferisco parlare schietto ed  informare il cliente in modo chiaro e diretto evitando incomprensioni, preferisco perdere qualche cliente che mi ritiene irritante perché risulto una persona  diretta piuttosto di un cliente che mi ritenga un “poco professionale” perché gli rendo un servizio poco professionale nella Assistenza aste  giudiziarie

Ho deciso di fornire questo servizio di Assistenza aste giudiziarie perché sono stanco di vedere certi “professionisti” che “dalla sera alla mattina” si improvvisano consulenti in aste giudiziarie che definire penosi è dire poco e i soldi pagati per la Assistenza aste giudiziarie  non sono nemmeno pochi, ma purtroppo o per mancanza di esperienza o per troppa fiducia verso certi centri assistenza o Assistenza aste giudiziarie o  alcuni consulenti aste giudiziarie , ci sono molte persone che si ritrovano ad aver buttato i propri soldi.

Acquista il tuo immobile alle aste giudiziarie…insieme al tuo consulente esperto !
Non sto parlando di richiedere una Assistenza aste giudiziarie solo per chi ha intenzione di comprare un immobile alle aste giudiziarie da solo ,con il servizio di Assistenza  aste giudiziarie ma potrebbe anche essere una buona idea richiedere una Assistenza per confrontare le informazioni che vi hanno fornito siano veritiere e il preventivo ricevuto sia conferme ai servizi offerti, ci hai mai pensato ?

Come scrivo in altri miei articoli, non faccio questo lavoro per diventare ricco ma perché è la mia passione, mi piace quello che faccio e lo voglio fare nel miglior modo possibile, la mia soddisfazione non sta nel guadagnare x euro in più a fine mese ma sta nel fatto di avere dei clienti soddisfatti del mio lavoro e che a volte mi contattano anche dopo mesi solo per ringraziarmi ancora e per sapere come sto, sono convinto che l’onesta paghi sempre e faccia dormire sonni felici.

UN ESEMPIO DI ASSISTENZA ASTE GIUDIZIARIE RICHIESTA:

Potrei farti un elenco infinito di problematiche che superano anche la più fervida immaginazione di richieste di assistenza che ricevo, mediamente ne ricevo 4/5 al giorno sia via email che via chat e la maggior parte la richiede con urgenza perché è disperato, perché la sua casa sta andando all’asta, o perché ha acquistato un immobile ma solo dopo a scoperto che era affittato , ha aggiudicato l’ asta e non ha i soldi per il saldo poiché il mutuo non è stato erogato e non sa più come fare, o perché il consulente  che lo ha seguito  ha cambiato lavoro  o non risponde più.

L’esempio più classico di assistenza per una Assistenza che ho ricevuto è stato il mese scorso, una famiglia di Torino  voleva acquistare un appartamento all’ asta , avevano scelto insieme ad una società leader in Piemonte il bene da aggiudicare , il consulente gli ha consigliato un budget senza considerare il condono per le opere abusive,solo dopo hanno scoperto che avrebbero dovuto spendere 40.000,00 euro in più sul prezzo di aggiudicazione.

PERCHÉ RICHIEDERE UN SERVIZIO DI ASSISTENZA ASTE GIUDIZIARIE ?

Il motivi per cui consiglio di richiedere un servizio di Assistenza aste giudiziarie possono essere molti ma principalmente è per evitare i problemi ancora prima che si presentino o evitare dei problemi come quello descritto sopra.

Un’altro motivo a cui molti non pensano mai, è che richiedere una Assistenza aste giudiziarie potrebbe essere uno dei tanti modi per capire con chi hai a che fare, potrai avere chiarimenti alle domande che ti interessano e che ti permetteranno anche di capire se la persona che hai di fronte sa di cosa sta parlando.

Un’altro motivo assolutamente da tenere in considerazione è la valutazione del immobile  che avete in mente, in relazione a diversi fattori che bisogna analizzare ed approfondire prima dell’aggiudicazione, esistono molte variabili che potrebbero decretare un pessimo affare

  • Se non hai esperienza di nessun genere ne per la gestione di aste giudiziarie ne per la gestione di una procedura esecutiva, potrò farti vedere dal vivo almeno i punti base per riuscire a muovere i primi passi e permetterti di gestire le aste giudiziarie  in piena autonomia.
  • Se hai già scelto un immobile da acquistare alle aste giudiziarie  possiamo analizzare insieme tutti gli aspetti di base per capire, ed analizzare i rischi potenziali, in questo modo potrai capire anche tu come fare e imparare ad analizzare le aste giudiziarie e vincere
  • Puoi chiedere una Assistenza aste giudiziarie  per capire almeno le impostazioni di base per analizzare le aste giudiziarie in previsione di una ottimizzazione metodologica della procedura e riuscire a capire l’importanza di affrontare tutti gli steps.
  • Potrai chiedere una Assistenza per il mutuo aste immobiliari che mi permetta di seguirti passo passo per presentare la richiesta completa, o addirittura verificare se ci sono possibilità per un accolllo mutuo dell’ immobile in asta.
  • Ricevere consigli per un’eventuale tema aste giudiziarie che avete scelto di utilizzare in modo da poter capire se il tema in questione è sviluppato in modo professionale ma soprattutto se ha incluso delle funzioni particolari che potrebbero facilitare la gestione dell’ aste giudiziarie.

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Le 10 cose che non faccio

  • Non  mi occupo di aste giudiziarie solo perché il cliente mi paga
  • Non chiedo soldi per un semplice consiglio
  • Non mi occupo di aste di beni mobili
  • Non mi occupo di aste giudiziarie quando il cliente non ha la certezza della provvista economica
  • Non accetto di occuparmi di un’ asta giudiziaria o di un progetto di Assistenza se ritengo siano minime o basse le possibilità di raggiungere l’obiettivo
  • Non mi occupo di aste giudiziarie finalizzate alla vendita di quote di immobili o di aste giudiziarie per la vendita di aziende o quote societarie
  • Non pubblico sul mio sito testimonial “finti o veri che siano” o operazioni svolte
  • Non intervengo in aste giudiziarie che non ho analizzato personalmente, anche se venissi contattato da:, avvocati,commercialisti, esperti in aste giudiziarie,architetti,agenti immobiliari,o qualsiasi altro soggetto
  • Non consiglio di acquistare alle aste giudiziarie immobili occupati

 

In cosa consiste la Assistenza per aste giudiziarie

  • Ricerca degli immobili       scopri come ricercare immobili all’ asta
  • Analisi di fattibilità e valutazione delle criticità
  • Analisi economica dell’ investimento
  • Assistenza tecnico-legale sull’immobile in asta
  • Adempimenti burocratici
  • Assistenza per la partecipazione in asta
  • Predisposizione ed effettuazione del saldo prezzo
  • Assistenza per eventuale mutuo
  • Attività burocratica successiva all’ aggiudicazione dell’ asta
  • Valutazione degli aspetti  fiscali
  • Adempimenti  Decreto di Trasferimento
  • Eventuali richieste di condono ecc.
  • Attività di rilascio ed immissione in possesso dell’immobile acquistato

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Enzo Di Meo-Consulente aste giudiziarie | Assistenza Aste immobiliari | Assistenza aste giudiziarie

Zone e città dove lavoro abitualmente:  Aste immobiliari e Consulenza aste giudiziarie:Consulenza Aste giudiziarie MilanoConsulenza Aste giudiziarie BolognaConsulenza Aste giudiziarie Brescia -Consulenza Aste giudiziarie a Bergamo –Consulenza Aste giudiziarie a Verona -Consulenza Aste giudiziarie Vicenza –Consulenza Aste giudiziarie a Padova -Consulenza Aste giudiziarie a Treviso -Consulenza Aste giudiziarie a Venezia -Consulenza Aste giudiziarie Varese – Consulenza Aste giudiziarie TorinoConsulenza Aste giudiziarie a Modena -Consulenza Aste giudiziarie Livorno –Consulenza Aste giudiziarie Genova Consulenza Aste giudiziarie PerugiaConsulenza Aste giudiziarie BariConsulenza Aste giudiziarie RomaConsulenza Aste giudiziarie Taranto -Consulenza Aste giudiziarie Ancona –

Immobili all’asta :La perizia

La perizia

Il giudice, per  la valutazione di un immobile che deve essere venduto successivamente alle aste giudiziarie deve valutare e stabilire il prezzo . Tale valore determinerà poi il prezzo base dell’ asta.

Per  la redigere la perizia deve far  stimare l’ immobile da un perito.

La perizia è una relazione tecnica che contiene  tutti i dati descrittivi (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera).

Dovrebbe anche includere eventuali problemi relativi all’ immobile ma purtroppo spesso non è cosi, infatti in tanti casi non viene concesso l’ accesso al perito o non vengono menzionati situazioni rilevanti che determinano i rischi della procedura. Dalla perizia dovrebbe emergere chiaramente se  l’immobile è libero, occupato dal proprietario o concesso in locazione a terzi, in molti casi i contratti di locazione di durata 4+4 si rinnovano appena prima la notifica dell’ atto di pignoramento e diventano un elemento di rischio.

Dalla perizia si rilevano gli  abusi edilizi (sanabili), condoni richiesti e liti giudiziarie in corso. Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare alla data della relazione. Spesso tra la perizia e la vendita passano anni e purtroppo molte cose cambiano

La perizia è quasi sempre disponibile presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato. Tuttavia, se l’immobile è adeguatamente pubblicizzato su Internet, può essere consultata anche on-line, insieme all’ordinanza di vendita e all’avviso d’asta.

Detti ciò, possiamo riassumere  comunque con un concetto solido e cristallino

Bisogna usare molta prudenza prima di partecipare ad un asta.

Il primo problema è che le perizie possono essere “datate”, cioè redatte anni ed anni prima che l’immobile vada all’asta.

Le condizioni di  manutenzione possono nel tempo subire variazioni sostanziali o addirittura in altri casi è capitato che gli occupanti dell’ immobile hanno rimosso sanitari,strappato cavi e prese della corrente.

Inoltre è da considerare  un altro aspetto , gli immobili  possono essere stati occupati con o senza titolo . Ci sono periti che approfondiscono  ed altri che si limitano a quanto emerge Talora il perito non controlla con efficienza l’esistenza di contratti di locazione o comodato, non si informa sui debiti contratti con il condominio, non si accorge di vincoli o servitù in atto.

Troppo comune è il fatto che alla visita del perito, per quanto preannunciata, il debitore (che spesso occupa l’immobile), non si faccia trovare e risulti impossibile stimare le condizioni interne dell’edificio, perché non si può entrarvi: cosa che nel mercato immobiliare tradizionale non accade e, in teoria, non dovrebbe succedere più neanche per le aste, se è nominata custode dell’immobile è una persona diversa dal debitore stesso. In definitiva va valutata sia l’accuratezza che la data della perizia.

focus sulle aste immobiliari

L’asta immobiliare è il processo di compravendita che si realizza mediante offerte e si conclude con la vendita dell’immobile al migliore offerente

Cosa si vende alle aste giudiziarie?

žL’asta immobiliare o giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare,è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato o fallito, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti;

Dove si svolgono le aste giudiziarie ?

Le aste giudiziarie si svolgono presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice

Chi ricorre alle aste giudiziarie e perché?

žRicorrono all’asta immobiliare giudiziaria i creditori dell’esecutato che – attraverso la vendita all’asta dei beni pignorati  desiderano ottenere una liquidità con la quale soddisfare,in tutto o in parte, i propri crediti.

Chi può partecipare?

žQualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.

Rischi aste giudiziarie

Rischi aste giudiziarie


Quali sono i rischi delle aste immobiliari?

E bene precisare che gli immobili si vendono  nello stato di fatto e diritto in cui si trovano e senza alcuna garanzia per evizione e/o pretese di terzi anche di eventuali conduttori

Partecipare ad un asta giudiziaria è alla portata di tutti, ma partecipare in maniera intelligente e cercando di azzerare o comunque minimizzare al massimo il rischio è una competenza che solo chi ha già dimestichezza in materia è in grado di praticare.

I rischi delle aste immobiliari sono numerosi ed in taluni casi sono difficilmente risolvibili, soprattutto perché nel periodo attuale chiunque cerca di applicare delle soluzioni a protezione del proprio patrimonio,specialmente quando sono consapevoli di trovarsi a rischio aste.

  • Chi compra all’asta un bene è liberato da ogni posizione debitoria, ma l’effetto depurativo non vale per le spese condominiali.
  • Chi acquista l’immobile è tenuto al pagamento dei contributi condominiali relativi all’anno in corso e a quello precedente (art. 63 comma 2 Disp. att. c.c.).
  • Gli immobili potrebbero essere sottoposti a sequestro giudiziario
  • Gli immobili potrebbero rivelarsi occupate senza regolare contratto di affitto
  • Potrebbero esserci delle omissioni o degli errori nella perizia
  • Gli immobili occupati da un inquilino moroso: questo allunga molto i tempi di disponibilità dell’immobile, e le spese per la liberazione dello stabile sono tutte a carico del nuovo proprietario.
  • Occupati da un conduttore con contratto a lungo termine perltro interamente quietanzato
  • Abusi edilizi –costi per sanatorie
  • I diritti dei terzi

 

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Soluzione al pignoramento

soluzione pignoramento

Soluzione pignoramento immobiliare: 

Vuoi sapere come  risolvere il problema del pignoramento immobiliare?

In questa pagina troverai informazioni su soluzioni a pignoramenti immobilari , e non solo :

Come risolvere un pignoramento immobiliare

Cos’è un pignoramento, quali sono le sue possibili forme,

cosa può essere pignorato e cosa non può essere pignorato

risoluzione del debito

annullamento del pignoramento attraverso la vendita pre asta

soluzione-pignoramento-2 Soluzione al pignoramentoCos’ è un pignoramento:

Viene disciplinato dal Libro III del codice di procedura civile italiano (artt. da 491 a 497) e si intende con il termine pignoramento l’atto con il quale inizia l’espropriazione forzata.

L’ufficiale giudiziario effettua al debitore l’ingiunzione di astenersi da ogni atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni a esso assoggettati e i frutti di essi, con l’avvertimento che qualsiasi atto sarà invalido (art. 492 c.p.c.).

Tipologie di pignoramento :

Vi sono tre forme di pignoramento, e sono:

  • pignoramento mobiliare;
  • pignoramento immobiliare;
  • pignoramento presso terzi.

I primi due punti fanno riferimento a beni e cose in possesso del debitore, il primo, ovvero il pignoramento mobiliare fa riferimento ai beni mobili ovvero il denaro contante, gli oggetti preziosi, i titoli di credito ed ogni altro bene che appaia di sicura realizzazione.

Il secondo punto, il pignoramento immobiliare fa riferimento invece a beni in possesso del debitore non amovibili ossia abitazioni e mobili in essa contenuti a patto che il debitore non viva all’interno.

Il terzo punto fa riferimento, come descrivono i nomi stessi, ai crediti o beni del debitore presso terzi ovvero  stipendi, pensioni, conti correnti bancari e crediti relativi all’esercizio della libera professione anche se vi sono dei limiti a cui sottostare .

soluzione-pignoramenti-1 Soluzione al pignoramento

Pignoramento immobiliare, cosa può essere pignorato e cosa non può essere pignorato:

In un pignoramento immobiliare occorre tener presente che oltre all’immobile, possono essere confiscate anche le sue pertinenze, come ad esempio i  mobili che lo arredano (in tal caso si effettua un pignoramento congiunto), inoltre anche se non viene esplicitamente espresso, nell’atto di pignoramento rientra anche il terreno circondante l’immobile o nel caso del pignoramento di un terreno si confisca automaticamente anche il bene che vi è posto sopra.

 

E’ infine possibile il pignoramento di beni immobili indivisi ovvero appartenenti a diversi soggetti nonostante che solo uno di essi abbia un debito nei confronti del creditore. In tale ipotesi, il creditore deve comunque notificare un avviso a tutti i comproprietari i quali dovranno vietare al debitore di separare la sua parte della comunione senza ordine del giudice.

Non sono, invece, pignorabili i seguenti beni: i diritti di uso e di abitazione, le servitù, gli immobili inseriti nel fondo patrimoniale costituito dai coniugi per far fronte ai bisogni della famiglia, se il debito è stato contratto per scopi estranei ai bisogni della famiglia mentre il fondo può essere pignorato se i debiti sono stati contratti per fare fronte alle esigenze della famiglia, gli immobili sequestrati alla mafia, i beni che fanno parte del demanio pubblico, marittimo, idrico, militare, stradale, ferroviario, aeronautico, gli acquedotti e gli impianti relativi, i laghi artificiali, gli immobili di interesse artistico o storico che appartengono allo Stato o ad altro ente o istituto pubblico, i beni che rientrano nel c.d. patrimonio indisponibile dello Stato e degli altri enti pubblici, gli immobili destinati ad un pubblico servizio ed infine gli immobili di Stati e sovrani stranieri aventi una destinazione pubblica.

Soluzione al pignoramento

La soluzione al pignoramento di una casa può essere quella di vendere l’immobile  prima dell’asta e ciò significa per il venditore/debitore  ottenere un ricavo certo a confronto delle risultanze negative dell’eventuale vendita giudiziaria. Il venditore dunque oltre alla possibilità di liberarsi in modo definitivo dal debito ha in questo modo la possibilità di ottenere, se possibile, una liquidità aggiuntiva, in base alle differenze tra debito e valore della casa. Tale soluzione, ovvero effettuare un accordo pre asta, risulta vantaggiosa anche per la banca (o i diversi creditori) perché questo riduce sensibilmente le sue spese e gli permette di rientrare di una cifra solitamente maggiore di quella che ricaverebbe se la casa fosse stata venduta durante un’asta.

soluzione-pignoramento Soluzione al pignoramento

Soluzione pignoramento:

Infine occorre sottolineare che i vantaggi sono anche per l’acquirente, di solito infatti, il prezzo finale di acquisto dell’immobile può subire significative riduzioni di prezzo rispetto a quello di mercato, rappresentano dunque una grande opportunità di investimento  per chiunque voglia comprare casa.

Una casa pignorata può essere dunque venduta come qualsiasi altro immobile: vendendola prima dell’asta è possibile eliminare del tutto il pignoramento ed estinguere completamente i debiti.