aste immobiliari: consigli per partecipare con successo

Comprare alle aste immobiliari:

comprare  alle aste giudiziarie non è un gioco o un modo semplice per guadagnare facile; è un’attività seria ed importante che richiede attenzione e professionalità. Ogni  procedura ha una storia diversa e delle criticità che dovrebbero essere assodate prima di partecipare .

Se non si possiede una solida strategia si rischia di perdere il capitale. In una procedura esecutiva vanno fatte delle valutazioni preventive per ottimizzare l’ acquisto e renderlo sicuro. Quali allora le regole da seguire? Di seguito riportiamo 10 consigli utili, forniti da Enzo Di Meo consulente aste giudiziarie ed esperto nelle procedure esecutive.

In questo articolo  voglio dare delle indicazioni a chi intende  partecipare alle aste immobiliari

Ecco alcune indicazioni pratiche utili per la corretta partecipazione all’asta:

consiglio vivamente di affidarsi ad un esperto ,ad consulente che sia in grado di seguire tutta la procedura , ma se volete procedere autonomamente seguite questi consigli:

1 ) A meno che non si tratti di immobili unici o di situazioni particolari ,non dovete pagarlo più del 65% del prezzo di mercato.

Valutate se il prezzo è davvero conveniente , considerate che acquistate lo stato di fatto e di diritto, che occorreranno dei tempi medio lunghi per entrare in possesso dell’ immobile. Solitamente acquistare all’asta è sinonimo di risparmio ,infatti spesso è possibile aggiudicarsi un immobile a un prezzo molto inferiore rispetto al  mercato, è necessario assodare che l’ importo sia davvero conveniente .

2) Attenzione ai tempi; lasciate stare gli immobili locati o quelli che hanno diritti di abitazione.

comprare alle aste non è un gioco……..

uno dei problemi più importanti  delle aste giudiziarie e  che l’immobile sia occupato. Bisogna sapere prima e capire per bene a che titolo e da chi èoccupato l’ immobile ; a me è capitato di trovarmi di fronte ad immobili occupati  vediamo nello specifico la casistica:

 

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto ed interamente quietanzato

Immobili occupati con contratto di locazione trascritto

immobili occupati con contratto di locazione registrato

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pgnoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico prima del pignoramento

immobili occupati con contratto di locazione registrato prima del pignoramento , con rinnovo automatico successivo al  pignoramento  immobiliare

immobili venduti con il diritto di abiatazione al coniuge

immobili occupati con contratto di comodato d’ uso gratutito al coniuge o ad un parente

immobili occupati con contratto di comodato

Chi occupa l’immobile ha un contratto di affitto.

Se chi risiede nel vostro immobile ha un contratto di locazione, questo continua a valere anche dopo l’ aggiudicazione ed il successivo decreto di trasferimento .

Cosa significa? Che se l’affitto viene regolarmente pagato dai vostri inquilini anche voi dovrete rispettare la naturale scadenza del contratto oppure accordarvi con l’affittuario per trovare una soluzione alternativa(spesso bisogna pagarli per risolvere il contratto)

L’unica possibilità di opporsi al contratto è se questo è stato stipulato successivamente al pignoramento. In quel caso, l’inquilino potrebbe non essere più il “legittimo conduttore” e potete chiedere che abbandoni l’immobile. Quindi… occhio alle date!

Se invece l’immobile è occupato dall’ esecutato ovvero ex proprietario.

Se l’immobile è occupato dall’esecutato, dai suoi familiari o da altre persone in mancanza di un contratto di affitto, allora rientriamo nella procura standard .

infatti l’ordinanza di aggiudicazione dell’asta giudiziaria o il decreto di trasferimento del giudice equivalgono a una richiesta di lasciare libero l’immobile. Un titolo esecutivo che potete subito far valere nei confronti dell’occupante.

Normalmente, prima si invia una lettera di diffida con un termine ultimo entro il quale lasciare la casa. Se l’esito è negativo si procede all’esecuzione forzata finalizzata al rilascio dell’immobile, con tanto di notifica del decreto, atto di precetto e indicazione di un nuovo “ultimatum”.

Se l’occupante “resiste” anche a queste azioni legali, dovrete ricorrere alle maniere forti. Ovvero notificare tramite ufficiale giudiziario un avviso che indichi esattamente l’ora e il giorno entro cui liberare l’immobile. A quel punto l’ufficiale giudiziario potrà ricorrere anche alla forza pubblica per permettervi di rientrare in possesso della vostra casa. Ahimè, l’iter può diventare lungo, anche oltre i 6 mesi. Un tempo che può valere la pena attendere se la casa è stata acquistata alle aste immobiliari con un forte ribasso, magari proprio perché occupata.

Sè L’ IMMOBILE è OCCUPATO DA UN MINORENNE O DA UN INVALIDO ?

Se la casa è abitata anche da un minorenne o da un invalido, la procedura di liberazione dell’immobile può subire ulteriori rallentamenti. Nella maggioranza dei casi si riesce comunque a prendere possesso dell’immobile in “tempi umani”, ma esistono rari casi in cui bisogna aspettare che il minore abbia raggiunto i 18 anni. Ad esempio se ci sono stati provvedimenti quali l’assegnazione della casa familiare a seguito di un processo di separazione dei coniugi.

per comprare alle aste scegliete un professionista

 

2) Attenzione alla perizia ,o la sapete leggere  o  dovete chiedere supporto ad un tecnico:

La perizia specifica anche i vincoli e gli oneri che saranno cancellati e quelli che resteranno a carico dell’acquirente: è perciò importante saper interpretare ogni informazione contenuta nel documento.

3) Visitare l’ immobile è determinante, usate come criterio di preferenza nella scelta gli immobili che si possono visitare

È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta con l’ausilio del custode nominato dal giudice delle esecuzioni, anche per rendersi conto di personadi aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

4) programmate prima il limite massimo,ovvero il budget dell’ asta,somma massima per l’ aggiudicazione

Prima di partecipare all’asta è opportuno decidere quanto si è disposti a spendere per l’acquisto, per non correre il rischio di farsi trascinare dall’emotività ed esporsi più del dovuto. Partecipare a un’asta richiede, dunque, calma e razionalità: prima di affrontare un acquisto sarebbe raccomandabile assistere a qualche vendita per capire come si svolge.

5) dovete avere un quadro chiaro di tuttte le spese, anche quelle non evidenziate

Sempre prima di prendere parte all’asta, è consigliabile informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o IVA, spese condominiali pendenti, eventuali onorari professionali per il trasferimento).

6)Attenzione alle modalità di pagamento e siate prudenti con i mutui

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra richiesta oppure farsi rilasciare un mutuo per tempo, tenendo conto che potrebbero esserci delle difficoltà nell’istruire la pratica. Esistono istituti di credito convenzionati con i tribunali, ma è necessario informarsi attentamente sui relativi costi.

7)Valutate con attenzione i benefici fiscali

Ai beni acquisiti con le aste immobiliari si applicano i medesimi benefici previsti per i trasferimenti immobiliari. Le imposte sono calcolate sul prezzo di aggiudicazione, poiché la norma sul “prezzo valore” non si applica alle procedure esecutive e concorsuali. La volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali deve essere espressa già in sede di asta o meglio al termine della stessa.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Acquistare un’ immobile prima dell’asta

Acquistare un’ immobile prima dell’asta

Scopri tutti i vantaggi ,Acquistare un’ immobile prima dell’ asta è conveniente, con il supporto di un professionista potrai fare ottimi investimenti

Acquistare un’ immobile prima dell’asta,perchè?

 In questa pagina scoprirete come acquistare un immobile prima dell’ che venga messo all’ asta: Un’altra forma di acquisto di un bene pignorato è costituita dall’acquisto dello stesso prima che si tenga l’asta in accordo con il debitore. Per mettere in atto la vendita pre-asta bisogna che vi siano le seguenti primarie condizioni:

Acquistare un’ immobile prima dell’asta: cosa fare?

  • Il proprietario dell’immobile pignorato deve essere disponibile alla vendita prima dell’asta;
  • L’acquisto dell’immobile pignorato è economicamente conveniente e quindi può essere effettuato solo se il valore del bene o comunque il prezzo convenuto per l’acquisto è superiore alla transazione debitoria con i creditori del venditore;
  • Il venditore non deve essere un soggetto fallibile (qualora il venditore sia un soggetto solo teoricamente fallibile ovvero supponibile di revocatoria di tipo ordinaria si garantisce l’acquisto dichiarando nell’atto pubblico il valore indicato nella perizia dell’immobile);
  • Verificare che non vi siano tasse ed imposte impagate in favore dello Stato in quanto in questo caso la riscossione del debito può avvenire con una particolare forma di espropriazione immobiliare (anche senza necessità di autorizzazione dell’autorità giudiziaria ma con diverse forme di pubblicità). Questo riguarda qualsiasi persona e dunque sia un soggetto non fallibile sia un soggetto fallibile;

 

Successivamente alla verifica dell’esistenza di queste condizioni base per poter procedere all’acquisto bisogna inoltre:

 

  • verificare il riscontro del fascicolo dell’espropriazione immobiliare;

 

  • acquisire tutte le informazioni commerciali sul venditore;

 

  • raggiungere un accordo a saldo e stralcio con i creditori;

 

  • verificare gli oneri condominiali;

 

  • verificare la disponibilità finanziaria dell’acquirente (eventuale concessione di un mutuo);

 

 

Infine si passa alla stipula del rogito notarile contestualmente all’estinzione della esecuzione immobiliare e la cancellazione del pignoramento accordato dal Giudice dell’Esecuzione.a  seguito del pagamento dei creditori

 Una vendita pre-asta può avere innumerevoli vantaggi sia per il venditore che per il compratore:

Perchè al venditore conviene che tu Acquisti l’ immobile prima dell’asta?

 Acquistare un’ immobile prima dell’asta,vantaggi:

  • vi è un maggiore ricavo rispetto alla vendita all’asta dell’immobile;
  • vi è un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria con le positive conseguenze in tema di cancellazione dalla Centrale dei Rischi a livello di sistema;
  • vi è un risparmio nelle spese legali e degli oneri fiscali;

 

Perché a te conviene Acquistare un’ immobile prima dell’asta:

  • vi è la convenienza nel prezzo di acquisto (solitamente un 25% rispetto al valore commerciale);
  • vi è la possibilità di poter visitare l’immobile rispetto all’acquisto all’asta;
  • vi è la disponibilità immediata del bene (non bisogna attendere i tempi dell’emissione del decreto di trasferimento e l’eventuale esecuzione forzata per il rilascio );
  • vi è la possibilità di finanziarsi agevolmente con un mutuo;

Ovviamente l’acquistare un immobile prima dell’ asta è un’ operazione delicata che deve essere seguito da persone altamente qualificate in quanto la possibilità di incorrere in errate valutazioni dell’immobile ed insidie di carattere legale contenute nella procedura è molto alta.

Focus sulle esecuzioni immobiliari

ESECUZIONI IMMOBILIARI:FOCUS SULLE PROCEDURE ESECUTIVE

APPROFONDIMENTO SULLE ESECUZIONI IMMOBILIARI

Si tratta della procedura promossa, avanti al Giudice dell’esecuzioni immobiliari del Tribunale di competenza in cui insiste l’immobile.

In pratica nelle esecuzioni immobiliari ,Il creditore che ha eseguito il pignoramento dei beni di proprietà del debitore esecutato, munito di titolo esecutivo, entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento al debitore deve presentare in Cancelleria l’istanza di vendita dell’immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e/o catastale.

esecuzioni immobiliari : La nomina del CTU

Successivamente, il giudice dell’esecuzioni immobiliari, nomina un Consulente Tecnico d’Ufficio scegliendolo tra gli ingegneri, architetti o geometri iscritti ad un apposito albo incaricandolo di redigere una perizia di stima dell’immobile, assegnandogli di norma un termine di novanta giorni.

Sulla scorta degli elementi conoscitivi forniti dal CTU, il giudice emette l’ordinanza di vendita dell’immobile, fissando il giorno dell’incanto e determinando le modalità per parteciparvi.

Di tale provvedimento il Cancelliere dà pubblica notizia mediante affissione del bando d’asta all’albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa ed informatici.

Ove l’incanto risultasse deserto per mancanza di offerte d’acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d’asta ribassando il prezzo di base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell’immobile.

Occorre inoltre sapere che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva (fase finale delle esecuzioni immobiliari), è certa la vendita dell’immobile; infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all’incanto sono lunghi e laboriosi, dal pignoramento all’asta trascorrono alcuni anni.In questo periodo di tempo l’esecutato ha la possibilità di pagare i propri debiti ovvero chiedere la conversione del pignoramento. In tali casi il giudice estingue l’esecuzione ovvero sospende l’asta.
 

LE ESECUZIONI IMMOBILIARI: APPROFONDIMENTO
Si tratta della procedura disciplinata dal libro III, titolo II, capo IV del codice di procedura civile, recentemente investita dalla riforma del processo di esecuzione attuata dal D.L. 35/2005 (c.d. decreto sulla competitività) convertito nella L. 80/2005, entrata in vigore dal 1 gennaio 2006. E’ promossa dal creditore, munito di titolo esecutivo, con la notifica dell’atto di precetto e la trascrizione, entro i successivi 90 giorni, del pignoramento. Giudice competente è il Tribunale del luogo ove insiste il compendio immobiliare pignorato, nanti il quale il creditore munito di titolo esecutivo, trascorso il termine minimo dilatorio di 10 giorni dal pignoramento, può chiedere con ricorso la vendita, allegando, entro il termine perentorio di decadenza di 120 giorni ( nuovo testo art. 567 2° co. C.p.c.) dal deposito dello stesso, prorogabile una sola volta per giusti motivi, la documentazione catastale, la certificazione di destinazione urbanistica e dei pubblici registri immobiliari ovvero certificazione notarile sostituiva. Entro 30 giorni dal deposito, il Giudice nomina un esperto che sarà incaricato di valutare i beni pignorati, fissando apposita udienza, per i successivi 90 giorni, a conclusione della quale, se non vi sono opposizioni o se su di esse le parti raggiungono un accordo, il G. E. dispone la vendita senza incanto (nuovo testo art. 569 3° co. C.p.c.) indicando il termine, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120, per il deposito delle offerte di acquisto nelle forme e nei modi prescritte dal codice di rito ( nuovo testo art. 571 2° e 3° co. C.p.c.). Con la stessa ordinanza il G. E. fissa altra udienza per il giorno successivo alla scadenza del predetto termine, nella quale si provvederà al vaglio delle offerte presentate e indica le modalità dell’eventuale successiva vendita con incanto per il caso in cui quella senza incanto non abbia luogo per mancanza di offerte, per inefficacia o inadeguatezza delle stesse o per qualsiasi altra ragione. Nell’indicare le modalità della vendita con incanto (giorno, ora, luogo, prezzo base d’asta, termine di pagamento del prezzo, etc), il G.E. stabilisce anche l’ammontare della cauzione da versare per parteciparvi, che non potrà comunque esser superiore ad 1 decimo del presso base d’asta ( nuovo testo art. 576 c.p.c.). L’avviso d’asta è pubblicato nell’albo dell’ufficio giudiziario nanti al quale pende la procedura esecutiva e nei principali quotidiani di informazione locale o, se ritenuto opportuno, nazionale o in altri mezzi di diffusione. L’avviso unitamente all’ordinanza e alla relazione di stima è altresì inserito in appositi siti internet ( nuovo testo art. 490 2° e 3° co. c.p.c.) Con l’ordinanza con cui il G.E. dispone in ordine alla custodia dell’immobile, nelle more della procedura esecutiva, sono stabilite anche le modalità con cui il custode deve consentire agli interessati di esaminare il bene in vendita.( nuovo testo art. 560 6° co. c.p.c.). Le operazioni di vendita possono dal G.E. essere delegate ad un notaio, preferibilmente con sede nel circondario ove di trova l’ufficio giudiziario procedente ovvero ad un avvocato, commercialista od esperto contabile, iscritti in appositi elenchi.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI , LO SVOLGIMENTO DELLE ASTE VENDITA SENZA INCANTO

E’ la forma di vendita che in via preliminare e necessaria deve esser esperita prima di disporre quella con incanto. Chiunque può parteciparvi, sia persona fisica che giuridica, ad eccezione del debitore esecutato. L’offerta si presenta con dichiarazione resa nella cancelleria dell’ufficio giudiziario procedente, contenente l’indicazione del prezzo, del tempo e delle modalità di pagamento e ogni altro elemento utile a valutare la stessa. L’offerta, irrevocabile per 20 giorni se non è indicato un termine più ampio, non è efficace se perviene oltre il termine indicato dal G.E. nell’ordinanza di vendita, non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 ovvero se è inferiore al valore di stima ovvero, ancora, se non è versata la cauzione secondo le modalità indicate nella medesima ordinanza, che deve esser non inferiore a 1 decimo del prezzo offerto (nuovo testo art. 571 2° co. .cp.c.) L’offerta è depositata in busta chiusa entro la quale dovrà pure esser contenuto l’assegno circolare portante la cauzione se è stabilito che questa debba esser versata in detta forma. Nell’udienza, fissata nell’ordinanza di vendita per il giorno successivo alla scadenza del termine utile per la presentazione delle offerte, queste vengono valutate. Se l’offerta è unica ed è superiore al valore di stima di almeno 1 quinto, essa è senz’altro accolta; in caso contrario, se vi è opposizione da parte del creditore procedente ovvero se il G.E. ritiene che il bene possa esser meglio venduto all’incanto, si procede con tale forma di vendita.( nuovo testo art. 572 2° e 3° co. C.p.c.) Qualora le offerte siano più d’una, il G.E. invita gli offerenti ad una gara e se non vi è adesione da parte degli stessi, dispone la vendita a favore di chi ha presentato la migliore offerta ovvero ordina l’incanto.

 

VENDITA IMMOBILIARE CON INCANTO
La vendita con incanto ha luogo solo se la vendita senza incanto, che costituisce ora una fase preliminare e necessaria, non ha potuto aver luogo o non ha dato esito positivo per assenza di offerte, inefficacia o inadeguatezza delle stesse. ( nuovo testo art. 569 3° co c.p.c.)

Chiunque può partecipare, persona fisica o giuridica, ad eccezione del debitore esecutato, con la presentazione di una istanza, unitamente (a due marche da bollo rispettivamente da € 14,62 e 1,81 ) l versamento del deposito cauzionale nell’ammontare disposto dal Giudice con l’ordinanza di vendita, entro il termine e con le modalità indicate nel medesimo provvedimento. Se l’offerente non diviene aggiudicatario, la cauzione è immediatamente restituita, salvo che lo stesso abbia omesso di presenziare all’asta senza documentato e giustificato motivo.

In tal caso la cauzione è restituita nella misura dei 9 decimi.( nuovo testo art.580 2° co .c.p.c.) Nei dieci giorni successisi all’aggiudicazione, ancora provvisoria, possono esser fatte nuove offerte per un prezzo superiore di almeno 1 quinto rispetto a quello raggiunto nell’incanto. (nuovo testo art. 584 c.p.c.) Le offerte si presentano nelle stesse forme e secondo le medesime modalità prescritte per la vendita senza incanto, versando però una cauzione pari al doppio di quella stabilita per il precedente incanto. Accertata la regolarità delle offerte, si indice nuova gara d’asta, che viene comunicata all’aggiudicatario e della quale viene data pubblicità nelle medesime forme previste per il primo incanto, con fissazione del termine perentorio entro il quale possono ancora esser presentate le offerte. Alla gara possono partecipare, oltre agli offerenti in aumento di 1 quinto e l’aggiudicatario, anche gli offerenti al precedente incanto che, nel termine prescritto, abbiano provveduto ad integrare la cauzione già versata. In caso di diserzione dalla gara, l’aggiudicazione diviene definitiva e il G.E. dispone la perdita integrale della cauzione prestata dagli offerenti.

Qualora l’asta non abbia luogo per mancanza di offerte e se non vi sono domande di assegnazione da parte dei creditori o se il G.E. ritiene di non accoglierle, può esser disposto nuovo incanto, eventualmente con diverse modalità di esecuzione e forme di pubblicità, fissando un prezzo base d’asta inferiore di 1 quinto.

L’aggiudicatario definitivo deve corrispondere il saldo del prezzo, anche mediante erogazione di finanziamento, nel termine indicato dal G.E. nell’ordinanza che ha disposto la vendita, che non può essere superiore a 60 giorni. Avvenuto il pagamento del prezzo il G.E. può ancora sospendere la vendita qualora ritenga che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto altrimenti pronuncia decreto di trasferimento ordinando la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni che gravano sul bene. Qualora l’aggiudicatario non provveda al pagamento dell’intero prezzo nel termine prescritto, il G.E. dichiara la decadenza dall’aggiudicazione con perdita della cauzione versata e dispone nuovo incanto. Se il prezzo che se ne ricava, unito alla cauzione trattenuta, è inferiore a quello del precedente incanto, l’aggiudicatario dichiarato decaduto è tenuto a pagarne la differenza.

 

ESECUZIONI IMMOBILIARI : IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
E’ il provvedimento del G.E. mediante il quale l’aggiudicatario acquista il diritto di proprietà sull’immobile oggetto della procedura esecutiva. E’ l’equivalente dell’atto di compravendita redatto da notaio. Con esso è ordinata la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni ipotecarie precedenti e successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato avvio alla procedura esecutiva. Il decreto costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile da parte di eventuali occupanti.

 

Link ai Tribunali

esecuzioni immobiliari,Tribunali dell’Abruzzo:

Tribunale di Chietiwww.tribunalechieti.it

esecuzioni immobiliari Tribunali della Basilicata:

Tribunale di Potenza (ex Melfi)www.tribunaledimelfi.net

esecuzioni immobiliari

esecuzioni immobiliari Tribunali della Calabria:

esecuzioni immobiliari Tribunali della Campania:

esecuzioni immobiliariTribunali dell’Emilia-Romagna:

Corte d’Appello di Bolognawww.giustizia.bologna.it

 esecuzioni immobiliariTribunali del Friuli-Venezia Giulia:

 esecuzioni immobiliari Tribunali del Lazio:

Tribunale di Viterbowww.tribunaleviterbo.it

 esecuzioni immobiliariTribunali della Liguria:

Tribunali della Lombardia
Distretto di Milano

Altri Tribunali della Lombardia:

Esattorie:

Portale dei Fallimenti:

Tribunali delle Marche:

Tribunali del Molise:

Tribunale del Piemonte:

Tribunali della Puglia:

Tribunali della Sardegna:

Tribunale di Cagliariwww.tribunaledicagliari.net

Tribunali della Sicilia:

Tribunali del Trentino-Alto Adige:

Tribunale di Bolzanowww.tribunale.bolzano.it

Tribunali della Toscana:

Tribunali dell’Umbria:

Tribunale di Orvietowww.tribunaleorvieto.com

Tribunale di Spoletowww.tribunaledispoleto.it

Tribunali della Valle d’Aosta:

Tribunale di Aostawww.tribunale.aosta.giustizia.it

 

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Acquistare immobili attraverso la cessione del credito

 Acquistare immobili  attraverso la cessione del credito:

Che cos’è la cessione del credito

Gli articoli 1260 e seguenti del codice civile disciplinano la cessione del credito; si tratta di un contratto in cui il cedente (ovvero creditore originario) pattuisce con un cessionario (un terzo) il trasferimento a favore di quest’ultimo del suo diritto di credito verso il debitore (ceduto).

 

Tutti gli accessori, gli eventuali privilegi e le garanzie reali e personali sono compresi nei diritti acquistati dal cessionario.

il cedente è tenuto a garantire al nuovo creditore cessionario l’esistenza del credito nel momento in cui la cessione avviene a titolo oneroso, ma non è responsabile del caso in cui vi sia un inadempimento del debitore ceduto (cosiddetta ipotesi di cessione “pro soluto” che è la più adottata nella prassi).

Secondo l’articolo 2843 c.c., se il credito ceduto è garantito da ipoteca, la trasmissione della garanzia reale a seguito della cessione deve essere annotata in margine all’iscrizione dell’ipoteca stessa. Sono generalmente a carico del cessionario i costi e l’onere di tale annotazione che ha inoltre valore costitutivo dunque fino a quando non si provvede all’annotazione della medesima, il trasferimento dell’ipoteca non ha effetto.

Non occorre l’approvazione del debitore per effettuare il perfezionamento della cessione; il debitore tramite notifica da parte del cessionario, deve essere destinatario dell’ avvenuta cessione.

Opportunità di profitto attraverso la cessione del credito

 Attraverso la cessione del credito, un privato o società, può ottenere un considerevole guadagno acquistando il credito garantito da ipoteca di primo grado direttamente da un istituto di credito o da una società di gestione dei crediti cartolarizzati.

Tale manovra la si può paragonare ad un investimento in strumenti finanziari (effettuando le dovute semplificazioni).

 

Vi sono due strade per il cessionario una volta effettuato l’acquisto del credito:

 

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte del cessionario:

 

Presentandosi all’asta, il nuovo titolare del credito può aggiudicarsi l’immobile. Se ciò avviene, l’aggiudicatario (che è anche il titolare del credito) riceverà dalla procedura il credito, precedentemente acquistato, al suo valore nominale.

In altre parole la somma finale dovuta per acquisire il bene risulterà inferiore poiché il credito è stato acquistato a sconto del cedente.

Segue un esempio numerico al fine di chiarire i concetti sopra riportati;

Ipotizziamo che il valore iniziale del credito sia pari ad Euro 150.000,00 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio, per Euro 110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà poi di Euro 200.000, l’acquirente (che in questo caso sarà anche il titolare del credito) acquisterà di fatto l’immobile con uno “sconto” finale di Euro 40.000 (in quanto riceverà dalla procedura Euro 150.000 a fronte di un prezzo pagato di Euro 110.000).  In definitiva l’immobile sarà stato acquisito ad Euro 160.000 (200.000 meno 40.000) Oltre a questo guadagno “in conto capitale” si aggiunge la proprietà di un immobile, che in molti casi, può essere aggiudicata ad un valore inferiore a quello di mercato. Il nuovo proprietario può ottenere un nuovo provento andando a rivendere il bene ai valori commerciali.

  • Aggiudicazione dell’immobile all’asta da parte di un terzo: il nuovo titolare del

credito non si presenta nel momento dell’asta, la sua assenza fa sì che il bene venga acquisito direttamente  da un terzo.

Anche in questo caso segue un esempio numerico:

Se il valore iniziale del credito è pari ad Euro 150.000 il cedente (Istituto di Credito, società di cartolarizzazione, privato…) venderà a sconto tale credito al cessionario (chi acquista il credito) in quanto monetizza subito la sofferenza, ad esempio per Euro

110.000. Ipotizzando che il prezzo di aggiudicazione dell’immobile all’asta sarà di Euro 200.000, il titolare del credito riceverà dalla Procedura esecutiva Euro 150.000 più gli interessi maturati. L’utile dell’operazione è dato dalla differenza tra il valore nominale del credito e l’effettivo prezzo a sconto pagato dal cessionario (150.000 – 110.000 + gli interessi maturati sul nominale).

Tale operazione, con le dovute semplificazioni, può essere paragonata ad un investimento in strumenti finanziari

 Ipotizziamo di avere a disposizione Euro 100.000 da investire per l’acquisto di un’ obbligazione della società XXX che ha un valore di mercato pari 85 con un tasso di interesse annuo del 3,5%,  scadenza 2010 e rating A3. Il suo valore di mercato è basso rispetto al valore nominale

(100) in quanto il titolo è scarsamente liquido, la data di scadenza è piuttosto lontana ma comunque la società è dotata di un buon rating per cui abbiamo buone speranze di rientrare a scadenza del capitale e degli interessi maturati. L’investitore acquista Euro 200.000 dell’obbligazione XXX al valore di mercato di 85 pagando oggi Euro 170.000 ed avendo la certezza di incassare nel 2010 Euro 200.000 più gli interessi al netto delle tasse. Questo è in linea di massima ciò che accade con la cessione del credito con la differenza che la garanzia del credito è reale (dunque più sicura). Il cessionario paga oggi una somma scontata al fine di incassare domani (al momento della distribuzione delle somme ricavate dalla Procedura per la vendita all’asta) il valore nominale del credito più gli interessi maturati in aggiunta a tutte le eventuali spese processuali e di pubblicità obbligatoria anticipate.

Attraverso lo schema che segue sono maggiormente evidenti le similitudini tra le due operazioni :

Acquisto obbligazione:                                             Acquisto credito:

Società: XXX                                                          Debitore: Rossi Mario

Importo da investire: Euro 200.000,00                         Importo da investire: Euro 200.000,00 Valore attuale obbligazione: 85                                                      Valore acquisto credito: 85

Valore nominale: 100                                               Valore nominale credito: 100

Tasso di interesse lordo: 3,5%                                   Tasso di int. passivo: 9,125% + penali

Scadenza del titolo: 2010                                          Scadenza (max. 5  anni): ricavo dall’asta

Rating obbligazione: A3                                             Rating credito: immobile (garanzia reale) Importo pagato oggi per l’acquisto: Euro 170.000,00 Importo pagato oggi: Euro 170.000,00 Commissioni di acquisto: Euro 3%° del valore nominale Commissioni: Nessuna (solo anticipo di

spese legali e pubblicità recuperate  con il ricavo dell’asta)

Importo incassato a scadenza (2010): Euro 235.000     Importo incassato all’asta:Euro 291.250

Il prezzo base all’asta era di Euro 340.000 ed è stato aggiudicato per Euro 380.000 Con l’investimento finanziario ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 65.000,00

Con l’acquisto del credito ci sarebbe stato un guadagno lordo incassato di Euro 121.000,00

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Comprare un’ immobile prima dell’asta

Comprare un’ immobile prima dell’asta

Scopri tutti i vantaggi ,comprare un’ immobile prima dell’ asta è conveniente, con il supporto di un professionista potrai fare ottimi investimenti

In questa pagina scoprirete come acquistare un immobile prima dell’ che venga messo all’ asta: Un’altra forma di acquisto di un bene pignorato è costituita dall’acquisto dello stesso prima che si tenga l’asta in accordo con il debitore.

Per mettere in atto la vendita pre-asta ,ovvero per riuscire ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta  bisogna che vi siano le seguenti primarie condizioni:
  • Prima che l’asta venga effettuata, il proprietario dell’immobile pignorato deve essere disposto a vendere l’immobile;
  • Ha netto vantaggio economico acquistare un immobile pignorato dunque l’acquisizione è possibile solo nel caso in cui il prezzo convenuto per l’acquisto è superiore alla transazione debitoria con i creditori del venditore;
  • Un soggetto fallibile non può essere un venditore (nel caso in cui lo sia solo teoricamente ovvero supponibile di revocatoria di tipo ordinaria l’acquisto viene garantito dichiarando nell’atto pubblico il valore indicato nella perizia dell’immobile);

Occorre verificare che tutte le imposte e tasse a favore dello Stato siano state pagate, in caso contrario è possibile adempiere al pagamento attraverso una forma particolare di espropriazione immobiliare (attraverso varie forme di pubblicità non occorre un’autorizzazione dell’autorità giudiziaria). Questo vale sia per un soggetto non fallibile sia un soggetto fallibile, riguarda dunque qualsiasi tipo di persona;

Verificate tali condizioni base, bisogna analizzare i seguenti aspetti al fine di procedere all’acquisto:

  • Dell’espropriazione immobiliare va verificato il riscontro del fascicolo
  • In merito al venditore vanno acquisite tutte le informazioni commerciali
  • Con i creditori occorre raggiungere un accordo a saldo e stralcio
  • Vanno verificati gli oneri commerciali

comprare un immobile con un mutuo a saldo e stralcio prima dell’asta:

Valutare l’eventuale concessione di un mutuo nel caso in cui non vi sia disponibilità finanziaria da parte dell’acquirente

Infine si passa alla stipula del rogito notarile contestualmente all’estinzione della esecuzione immobiliare e la cancellazione del pignoramento accordato dal Giudice dell’Esecuzione. a  seguito del pagamento dei creditori

Sia per il venditore che per il compratore può essere una soluzione vantaggiosa la vendita pre-asta;

Ecco di seguito riportati i vantaggi del venditore nel momento in cui l’acquirente riesca ad Acquistare un’ immobile prima dell’asta

 Rispetto alla vendita all’asta dell’immobile, vi è un maggiore ricavo

  • vi è un accordo a saldo e stralcio con la banca creditrice per un contenimento della posizione debitoria con le positive conseguenze in tema di cancellazione dalla Centrale dei Rischi a livello di sistema;
  • Comporta un risparmio delle spese legali e degli oneri fiscali

i vantaggi degli acquirenti nell’Acquistare un’ immobile prima dell’asta ;

  • Il prezzo di acquisto risulta conveniente, solitamente vi è un risparmio rispetto al valore commerciale del 25%
  • Rispetto all’acquisto all’asta, vi è la possibilità di visitare l’immobile
  • Il bene è disponibile immediatamente, nel caso di un acquisto all’asta occorrerebbe invece attendere i tempi dell’ dell’emissione del decreto di trasferimento e l’eventuale esecuzione forzata per il rilascio
  • E’ possibile finanziarsi in modo agevole con un mutuo

Ovviamente l’Acquistare un’ immobile prima dell’asta è un’ operazione delicata che deve essere seguito da persone altamente qualificate in quanto la possibilità di incorrere in errate valutazioni dell’immobile ed insidie di carattere legale contenute nella procedura è molto alta.