Vendita della casa all’asta:Come evitare che avvenga

vendita della casa all’asta

La vendita della casa all’asta,come evitarla o bloccarla:

Vendita della casa  all’ asta ,è il tema di questa dell’ articolo,vedremo insieme come e perchè vengono venduti gli immobili (case,appartamenti ,negozi ,capannoni ecc.ecc) alle aste giudiziarie;

Vendita della casa all’asta,scopriamo il meccanismo:

La vendita della casa all’asta  è l’ultimo step della procedura esecutiva che deriva da un debito pregresso diventato poi  pignoramento immobiliare. In pratica il creditore che deve recuperare un credito dovuto dal  debitore proprietario di un immobile intraprende un azione legale .

Prima che il creditore possa chiedere la vendita della casa all’ asta deve esperire delle formalità:

  • deve notificare al debitore l’atto di precetto con il quale intima il pagamento della somma dovuta sulla base di un titolo esecutivo
  • presentare l’istanza di vendita del bene immobile

Sono titoli esecutivi:

  • le sentenze;
  • i provvedimenti del giudice, per esempio i decreti ingiuntivi;
  • le cambiali e gli assegni bancari e postali;
  • gli atti ricevuti stipulati dal notaio, relativamente alle obbligazioni di somme di denaro in essi contenute, per esempio un contratto di compravendita.

Il termine indicato dal precetto per il pagamento non può essere inferiore a dieci giorni,solitamente vengono concessi quaranta giorni, a meno che il giudice non autorizzi l’esecuzione immediata se vi sia il pericolo che il debitore possa trasferire o nascondere i suoi beni (articolo 482 c.p.c.) ma questa formula viene applica molto raramente.

La vendita della casa all’asta: Quando ?

Trascorsi  i termine indicati per il pagamento richiesto nel precetto, il creditore attraverso l’intervento dell’ ufficiale giudiziario notifica l’atto di pignoramento che viene poi trascritto nella  conservatoria dei registri immobiliari, così da rendere inefficaci e inopponibili al creditore procedente eventuali vendite successive.

Dalla data del pignoramento devono trascorrere non meno di dieci giorni, pena la nullità dell’istanza, affinché il creditore possa proporre al giudice l’istanza di vendita del bene, che entro 120 giorni deve essere completata con l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile effettuate nei venti anni anteriori al pignoramento.

Il giudice se valuta insufficiente la documentazione allegata può dichiarare l’inefficacia del pignoramento. Il giudice metterà in atto tutti i passaggi per la vendita giudiziaria dell’ immobile ovvero:

  • la stima del bene
  • le modalità
  • la data della vendita

Se vi sono delle opposizioni agli atti esecutivi da parte del debitore, il giudice le esamina e decide con sentenza sé ed  in che termini si procederà alla vendita della casa all’ asta.

Come bloccare un’asta immobiliare e salvare la casa in vendita all’ asta

Contro una procedura esecutiva il debitore ha diversi mezzi a disposizione per difendersi o per limitare le conseguenze negative della vendita giudiziaria dell’ immobile:

  • Opposizione al precetto, il debitore può contestare davanti al giudice la somma richiesta l’ammontare della somma ingiunta
  •  Il debitore si può opporre per chiedere la nullità dell’atto per vizi formali.
  • Dopo il pignoramento può presentare ricorso al giudice dell’esecuzione per eccepire la non pignorabilità dei beni sottoposti a pignoramento.
  • Se il debitore non ha appigli giuridici per opporsi può chiedere al giudice, come stabilito dall’articolo 495, di sostituire il bene pignorato con una somma equivalente a quella dovuta al creditore aumentata delle spese di esecuzione. Il giudice, se si tratta di beni immobili, con la stessa ordinanza può disporre che il debitore versi con rate mensili entro il termine massimo di diciotto mesi la somma dovuta. Se il debitore non versa le rate o ritarda di oltre 15 giorni il pagamento, il giudice dispone la vendita del bene.
  • Se la conversione non è possibile per mancanza di liquidità il debitore, con il consenso dei creditori, può chiedere una sospensione della procedura ai sensi dell’articolo 624 bis c.p.c. per bloccare la vendita della casa all’asta fino a pochi giorni prima della vendita del bene. Il giudice può accordare tale sospensione solo una volta e per un termine massimo di 24 mesi.
  • In ogni momento, è possibile ottenere l’estinzione della procedura esecutiva e l’ordine di cancellazione del pignoramento attraverso un accordo transattivo con i creditori , evitando cosi la vendita della casa all’asta

 Il tuo immobile è all’ asta?

Se il tuo immobile (apparmento, casa ,villa, negozio ,garage ,capannone ) è stato  pignorato e ora il tribunale sta tentando di venderla all’asta, ma nonostante i  le aste che si sono tenute ed ribassi del prezzo conseguenti  nessuno la vuole acquistare, abbiamo diverse possibiità per chiudere la procedura e farti riprendere il tuo immobile

 

 

Ricerca degli immobili alle aste giudiziarie

La ricerca degli immobili all aste giudiziarie

Aste Giudiziarie, come trovare gli immobili

Il sistema migliore per ricercare immobili da acquistare alle aste giudiziarie è usare diverse fonti di notizie,se sei interessato ad acquistare alle aste giudiziarie inizia ad approfondire,dove:

Le fonti sono pubbliche, anzi la pubblicità deve essere fatta per normativa proprio per disposizione normativa. Alla pubblicità delle aste giudiziarie viene concesso un ampio risalto,infatti negli ultimi anni tra internet e riviste la visibilità eè notevole.

 Per ricercare immobili alle aste giudiziarie applica questo schema:

Vai su Google e scrivi “Aste + nome del tribunale della provincia che ti interessa 

“Aste immobiliari + nome della citta che ti interessa”

Aste giudiziarie + nome della citta che ti interessa”

Effetuando questa ricerca aste, avrai  la lista  dei siti più mportanti nei quali ricercare aste giudiziarie nella zona di tuo interesse:

Ad esempio “aste tribunale roma”.

Uno dei migliori siti a livello nazionale è www.astegiudiziarie.it. La sua importanza è soprattutto per le grandi città.

La ricerca può essere fatta impostando vari criteri e modi: Può essere fatta per tipologia a secondo se cercate, un appartamento o un negozio, o dei box, offre una ampia tipologia. Di norma la maggior parte di voi cercherà appartamenti, in questo caso impostate la ricerca per Tipologia selezionando la parola Appartamento, se poi volete approfondire le altre tipologie è facile basta selezionarle.

Un’altro tipo di ricerca che questo sito vi consente è quella per zona, partendo dalle province si possono selezionare le aste per singola città. Una volta che avete selezionate le aste per la zona di vostro interesse vi consiglio di ordinarle per data crescente, ossia da quella più vicina a quella più lontana nel tempo.

Vi troverete una schermata con un elenco di appartamenti, e per ogni appartamento sono riassunte tutte le informazioni che vi servono per fare una prima analisi sull’immobile,

La schermata contiene la descrizione sommaria dell’appartamento, l’indirizzo dell’appartamento, il prezzo base, la data dell’asta, se l’asta viene fatta con l’incanto o senza incanto, un codice identificativo all’interno del sito, il numero di procedura, si parla di Ruolo, ossia il codice che consente all’interno del Tribunale di individuare l’asta.

Una volta che avete questa la lista dovete studiarla, vi consiglio di stamparla. Dopo averla stampata individuate gli appartamenti che sono interessanti, usate degli evidenziatori di diverso colore, evidenziate in rosso quelli più interessanti, in verde quello un po meno, in giallo quelli ancora non interessanti.

Questo sistema è utile perché aiuta a risparmiare tanto tempo, perché vi consente di individuare subito in qualsiasi momento le aste interessanti.

Dopo aver fatto questo ritornate sul sito è individuate le aste che vi interessano, e approfondite le informazioni, per individuare facilmente le aste usate il codice riportato in alto a sinistra della scheda, poi cliccate su “scheda dettagliata” e si apre la schermata.

In questa schermata avete tutte le informazioni che vi servono, nella parte alta avete la possibilità di scaricare in formato pdf, l’ordinanza di vendita, la perizia, la planimetria, le foto, nonché avete la possibilità di individuare la collocazione geografica dell’appartamento, attraverso la funzione mappa.

 

Glossario aste giudiziarie

Il glossario delle aste giudiziarie:

In questa pagina puoi consultare il glossario delle aste giudiziarie,la descrizione ed il significato con la spiegazione dei termini utilizzati nelle aste giudiziarie.
È inoltre prevista la possibilità di commentare per richiedere direttamente ad Enzo Di Meo , un termine tecnico ulterio o una spiegazione di un iter relativo alle aste giudiziarie.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “A”

 Aggiudicatario:

è il soggetto soggetto (persona fisica o giuridica , che avendo offerto di più e risultato vincitore dell’ asta .

Assegno circolare non trasferibile

Assegno predisposto ed emesso direttamente dalla banca con il quale, la stessa, si assume un obbligo incondizionato di pagare una cifra indicata, su ordine di un suo correntista (con addebito in conto corrente) o di altri che ne facciano richiesta previo versamento in contanti della somma.

Asta giudiziaria

Attività processuale realizzata su richiesta del creditore procedente a cura del Giudice dell’esecuzione, del Cancelliere o dell’Ufficiale giudiziario , allo scopo di alienare i diritti del debitore esecutato su beni mobili, immobili, o su crediti e trasformarli in liquidità a soddisfacimento dei diritti del creditore procedente e dei creditori intervenuti.

Avviso di vendita

Documento contenente informazioni relative al bene posto in vendita come il sito internet sul quale è possibile reperire la relazione di stima, il nome ed il recapito telefonico del Custode.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “C”

Creditore procedente

Creditore che da avvio alla procedura esecutiva attraverso l’azione di pignoramento dei diritti del debitore.

C.t.u.

Consulente Tecnico d’Ufficio, provvisto di particolare competenza tecnica, presta assistenza al giudice e redige la relazione di stima.

Curatore fallimentare

E’ l’organo della procedura fallimentare che ha le mansioni più complesse e varie; il suo compito principale, tuttavia, consiste nell’amministrazione dei beni del fallito. Nello svolgimento delle sue funzioni è pubblico ufficiale. Il curatore deve redigere la prima relazione informativa sul dissesto del fallito, assistere il giudice delegato in alcune operazioni, presenziare all’udienza di discussione dello stato passivo, procedere alla liquidazione delle attività fallimentari, presentare ogni due mesi un progetto delle somme disponibili, presentare il rendiconto.
Entrato in possesso del patrimonio del fallito, il curatore diventa custode di tutte le attività in esso comprese. In particolare, compie gli atti di ordinaria amministrazione senza l’intervento di altri organi, gli atti di straordinaria amministrazione con l’autorizzazione del giudice delegato e gli atti che presentano particolari rischi per il patrimonio fallimentare e, con l’autorizzazione del Tribunale.

Custode

Identifica il soggetto a cui è affidato il compito di provvedere all’amministrazione e gestione dell’immobile pignorato. Il giudice, con ordinanza, stabilisce le modalità con cui tale soggetto dovrà adoperarsi affinché sia permesso agli interessati di visionare il bene in vendita.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “D”

Decreto di trasferimento

Atto del giudice dell’esecuzione che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obbligazioni assuntesi volontariamente dall’aggiudicatario.
Contiene altresì l’ingiunzione al debitore ed al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “E”

Esito

Identifica la conclusione della gara avvenuta tra gli offerenti.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “G”

Giudice delegato

Giudice delegato dell’esecuzione: è la persona fisica che dirige l’espropriazione; la nomina è fatta dal presidente del Tribunale. Salvo che la legge disponga altrimenti, i provvedimenti del Giudice dell’esecuzione sono dati con ordinanza, che può essere dal giudice stesso modificata o revocata finchè non abbia avuto attuazione.
Giudice delegato fallimentare: è la persona fisica cui è affidata la direzione concreta della procedura fallimentare. E’ competente ad emettere i provvedimenti necessari ed urgenti in materia di amministrazione dei beni del fallimento, a vigilare sull’attività del curatore e sui suoi ausiliari, adecidere sui reclami presentati contro gli atti di amministrazione compiuti dal curatore. Inoltre è giudice istruttore in tutte le cause di opposizione. Tutti i provvedimenti del giudice delegato sono adottati con decreto e contro di essi è ammesso, salvo disposizione contraria, il ricorso al Tribunale.

Grado ipotecario

L’ordine di preferenza tra le varie ipoteche è determinato dalla data della loro iscrizione. Ogni iscrizione riceve un numero d’ordine il quale determina il grado dell’ipoteca che ha una importanza fondamentale perché indica chi dovrà soddisfarsi per primo.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “I”

Istanza di vendita

Procedura sulla base della quale il creditore pignorante e ognuno dei creditori muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “M”

Mutuo chirografario

Particolare tipo di mutuo generalmente con durata massima di cinque anni in cui non è prevista garanzia ipotecaria, ma viene richiesta la garanzia personale del richiedente o di terzi.

Mutuo ipotecario

Particolare tipo di mutuo a media e lunga durata garantito da ipoteca sull’immobile.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “O”

Ordinanza di vendita

Documento emanato dal giudice nel quale viene stabilito se la vendita si deve fare in uno o più lotti, il prezzo base, giorno e ora dell’asta, il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’udienza, l’ammontare della cauzione ed il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, il termine entro il quale il prezzo di aggiudicazione deve essere depositato e le modalità di tale deposito.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “P”

Perizia

Valutazione del valore dell’immobile da dare in garanzia effettuata da un tecnico abilitato a tale ruolo.

Pignoramento

Il pignoramento consiste in una ingiunzione che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito indicato i beni che vi si assoggettano e i frutti di esso. Tale vincolo giuridico produce l’effetto di rendere inefficaci nei confronti del creditore procedente e dei creditori intervenuti gli atti di alienazione o di disposizione compiuti da debitore ed aventi ad oggetto i beni pignorati.

Prezzo base

Importo minimo a partire dal quale ha inizio la gara tra i partecipanti alla vendita.

Processo esecutivo

Soddisfa il creditore che, pur munito di una sentenza o titolo che attesti il suo diritto, rimanga ugualmente insoddisfatto perché il suo debitore non esegue spontaneamente la sua prestazione.
Realizza quindi coattivamente il risultato pratico di un obbligo giuridico disatteso, anche contro la volontà del debitore, che ne risponde con tutti i suoi beni presenti e futuri (2740 Codice Civile).
In questo modo il creditore potrà ottenere dal giudice la soddisfazione del suo credito attraverso l’esecuzione forzata di beni mobili, beni immobili, beni di eventuali terzi giuridicamente collegati al debitore; facendo eseguire l’obbligo di fare o non fare una certa attività. Il processo esecutivo si svolge solo in possesso di un titolo esecutivo.

Procura

E’ l’atto con in quale una persona conferisce ad un’altra il potere di rappresentanza. L a procura serve a rendere noto a tutti coloro con i quali il rappresentante entrerà in contatto, che lo stesso è stato autorizzato a trattare.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “R”

Rilancio minimo

Offerta più alta di quella degli altri partecipanti all’asta, determinata in un valore minimo predefinito.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “T”

Titolo esecutivo

E’ l’atto o il documento in base al quale può essere iniziata l’esecuzione forzata. Deve riferirsi ad un credito certo; liquido; esigibile. Questo titolo da diritto ad iniziare l’esecuzione senza bisogno di trovare l’esistenza del diritto o della pretesa che si vuole soddisfare, almeno fino a che non venga contestato dal creditore con un opposizione.
Sono titoli esecutivi:
le sentenze ed i provvedimenti ai quali la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
Le cambiali nonché gli altri titoli di credito e gli atti ai quali la legge attribuisce espressamente la stessa efficacia;
Gli atti ricevuto dal notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato dalla legge a riceverli relativamente alle obbligazioni di somme di danaro in esse contenuti.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “T”

Trascrizione

La trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili. Essa serve a far conoscere a terzi le vicende giuridiche di un immobile.

Tribunale Fallimentare

È il tribunale che ha dichiarato il fallimento instaurando la relativa procedura, alla quale sovrintende con vasti poteri.
Compete infatti al Tribunale nominare ed eventualmente sostituire il giudice delegato ed il curatore; risolvere i contrasti tra i suddetti organi; chiedere chiarimenti e informazioni al curatore, al fallito e al comitato dei creditori; provvede sulle controversie relative alla procedura stessa che non sono di competenza del giudice delegato. Esso perciò ha funzioni di carattere giurisdizionale ed amministrativo.

Glossario delle aste giudiziarie ,Lettera “V”

Vendita con incanto

L’ordinanza di vendita con incanto (576 C.p.c. ) è il provvedimento con cui il giudice stabilisce:
se la vendita ha ad oggetto uno o più lotti, la data e l’ora della vendita, il termine decorrente tra l’adempimento agli obblighi di pubblicità e la vendita, versamento cauzionale e termine dello stesso rilancio minimo, termine per il deposito del saldo prezzo da parte dell’aggiudicatario.

Vendita senza incanto

Il giudice può disporre che la vendita forzata si tenga con le modalità delle vendite senza incanto (art. 570 e ss.C.p.c.), disponendo con decreto le modalità ed il termine di versamento del prezzo.
Se vi sono più offerte, il giudice invita gli offerenti alla gara. Non si applicano le disposizioni dello Art.584 C.p.c., in materia di offerte dopo l’incanto e fatto salvo l’obbligo di versamento del deposito cauzionale non si rende necessario il preliminare deposito dell’importo approssimativo delle spese di trasferimento (art.580 c.p.c.).

 

 

 

 

Aste: Entrare in possesso dell’immobile acquistato

Come entrare in possesso dell’ immobile acquistato all’ asta

Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato o  provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento).

E’ il consulente tecnico che relaziona sullo “stato giuridico” del bene e, dunque, sulla opponibilità della locazione all’acquirente. Tuttavia, nelle perizie non sempre si riscontrano elementi comprovanti e coerenti in tema di possesso. Forse perché la materia è anzitutto di competenza giuridica piuttosto che di pertinenza tecnica

Aste giudiziarie: Immissione nel possesso

Se l’immobile è occupato dall’esecutato o da una parte della sua famiglia, l’unità in questione è “giuridicamente libera alla vendita”. Infatti, nel decreto di trasferimento, il giudice dell’esecuzione ingiunge ai debitori il “rilascio immediato dell’immobile nella piena disponibilità dell’aggiudicatario”. Pertanto, il trasferimento di proprietà dell’immobile (decreto munito di formula esecutiva) costituisce titolo  «immediatamente esecutivo» per il rilascio dell’unità

In caso di immobile locato

Nel caso di contratto di locazione – a terzi non simulati – la “data certa” è assoggettata alla legittimità del contratto (accordata unicamente con la registrazione del contratto di fitto presso l’ufficio del registro) e alla cronologia della data che deve essere antecedente il numero R.G.E. poiché il pignoramento cristallizza lo stato di fatto e di diritto.

Non ha efficacia il «rinnovo automatico» della locazione (4+4 o 6+6) che ricade nell’intervallo temporale del pignoramento: il contratto è  automaticamente disdettato. Anche quest’aspetto è una risultanza pignoratizia giacché “non hanno effetto […] gli atti che importano vincoli di indisponibilità”. Da notare il termine “importano”  nell’art. 2915 del c.c.

Anche occupati momentaneamente da terzi – non rientrano nelle condizioni della “locazione in prima durata con data antecedente e certa” e pertanto sono giuridicamente liberi alla vendita.

I quesiti più frequenti sulle aste ed il possesso:

 

 

 

 

 

La perizia ,il Ctu e le aste giudiziarie

la-perizia-150x150 La perizia ,il Ctu e le aste giudiziarieLa perizia, una relazione tecnica richiesta dal giudice per determinare il prezzo dell’ immobile.

Il giudice, per stabilire a quanto fissare la base d’ asta per una vendita giudiziaria, deve farlo stimare da un perito.

La perizia è un documento al quale prestare molta attenzione poichè contiene praticamente tutti i dati dell’ unità immobiliare  (identificazione catastale, planimetria, condizioni di manutenzione, eccetera).

La perizia contiene anche i difetti dell’ immobile?

Dovrebbe , dico  dovrebbe contenere anche tutti i difetti. Nella perizia dovrebbe ad  esempio essere chiaramente specificato se l’immobile è libero, occupato dal proprietario o locato.

Perchè uso il “dovrebbe”….Ho consultato talmente tante perizie che non rappresentavano lo stato di fatto …….lasciamo stare

Dalla perizia si dovrebbero  rilevare  problemi di abusivismo edilizio, condoni richiesti e liti giudiziarie in corso.

Infine, il bene è stimato facendo preciso riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.

La perizia che cos’ è?

Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale.Il perito lo attesta nella perizia

Il contenuto della perizia o relazione tecnica.

Anzitutto, l’ esatta identificazione catastale,la planimetria dell’ immobile,la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene venduto all’ asta (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;vincoli, servitù e stato occupazionale.

Una “buona”perizia dovrebbe contenere anche la quantificazione degli eventuali debiti verso il condominio,ma in realtà purtroppo le aste giudiziarie si svolgono dopo un lasso di tempo lungo rispetto alla data di perizia

La perizia,dove si può trovare o consultare:

La perizia è disponibile per la consultazione ,presso la cancelleria del tribunale o presso lo,studio del professionista incaricato. Inoltre, se l’asta immobiliare è pubblicizzata su siti internet dedicati, la perizia può essere consultata anche online, insieme all’avviso d’asta.La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.

Il fattore più importante che contiene la perizia è la valutazione dell’ immobile.

Ora mi permetto di fare delle considerazioni: premesso che ,nella stima dell’ immobile che oggetto della perizia , il CTU prende sempre in considerazione:

  • beni in vendita tra privati nella stessa zona con simili caratteristiche
  • le valutazioni espresse dall’ omi
  • analisi comparativi e relativa alle ultime vendite
  • pareri Gratuiti  degli agenti immobiliari

Tenete presente che comunque tra la data riportata in perizia della valutazione del bene e il reale momento in cui il bene viene messo in asta e successivamente viene aggiudicato passano a volte anni, dato che raramente un bene viene aggiudicato in prima asta, questo comporta un bilanciarsi delle valutazioni e quindi della reale convenienza del bene oggetto d’asta.

ATTENZIONE: Se la perizia è sbagliata o lacunosa? Purtroppo, è una relatà anche questa il tribunale vende l’ immobile nello stato di fatto in cui si trova.

Consiglio: Affidatevi ad un esperto, non sarà un costo ma un investimento ! Attraverso la sua specializzazione spenderete meno e sarete più tranquilli.

 

 

Come partecipare alle aste giudiziarie

Come partecipare alle aste giudiziarie,con metodo e attenzione Come partecipare alle aste giudiziarie : Cercherò di illustrare come partecipare alle aste giudiziarie con un metodo pratico alle aste giudiziarie; nell’ ultimo periodo molte persone sono attratte dalle aste giudiziarie e sapete perché? Per via della crisi molti esperimenti di vendita risultano deserti con un conseguente […]

Partecipare alle aste immobiliari: Chi e come partecipare alle aste

Come partecipare alle aste immobiliari:

Chiunque può partecipare alle aste immobiliari . La partcipazione alle aste immobiliari è aperta a tutti a parte il debitore

Il codice di procedura civile, all’art. 579, prevede che “ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto”. Non è prevista la necessità della rappresentanza tecnica. Le offerte, infatti, possono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale.

Al tuo posto ,può partecipare un procuratore speciale (munito di procura notarile )o il tuo avvocato ,anche in forma anonima ,purchè successivamente alla vendita(entro tre giorni) si rechi a dichiarare le generalità dell’ acquirente.

Partecipare alle aste immobiliari attraverso un’ avvocato:

E’ anche possibile che il procuratore legale possa fare offerte per persona da nominare ma, in tal caso, nell’ipotesi di aggiudicazione, sarà indispensabile dichiarare in Cancelleria, nei tre giorni successivi all’aggiudicazione, il nome della persona per la quale è stata effettuata l’offerta. L’aggiudicazione altrimenti diverrà definitiva a nome del procuratore (art. 583 c.p.c.).

Delegare un professionista a partecipare alle aste immobiliari al tuo posto:

Ultimamente molte persone delegano un professionista alla partecipazione alle aste immobiliari,come e perchè?

Anzi tutto, bisogna precisare che occorre sottoscrivere una procura notarile ove siano riportati i dati del bando di vendita e definito in anticipo il prezzo massimo dell’ultimo rilancio.

un professionista esperto  è in grado di gestire le dinamiche dei rilanci con un’ atteggiamento completamente diverso rispetto al concorrente occasionale che a volte spreca diverse migliaia di €uro

Prima di partecipare alle aste immobiliari :

Bisogna leggere e rispettare integralmente il bando ,inoltre è indispensabile aver prestato la cauzione che, nella vendita senza incanto, non può essere inferiore al decimo del prezzo proposto dall’offerente stesso, mentre nella vendita con incanto è stabilita dal giudice dell’esecuzione nell’ordinanza di vendita .

Vi racconto una storia, premesso che: ho iniziato a partecipare alle aste immobiliari nel 1999 (bei tempi)

Ricordo una vendita per una una casa singola  base d’asta 108.000 euro e valore commerciale di 200.000 euro, più di cinque anni fa. Due concorrenti se lo contesero a suon di  rilanci che lasciarono basiti molti  presenti, fino a che una dei due (i rilanci erano liberi) rilanciò di 10.100,00 €uro e l’ altro per errore rilanciò di €100.000,00 purtroppo lo sfortunato aggiudicatario si ritrovò con un agiiudicazione fuori prezzo , infatti acquistò  per € 289.000 euro.

Concludo con un cosiglio:

Se volete acquistare e vendere immobili alle aste immobiliari abitualmente preparatevi attraverso una formazione

se invece ,volete partecipare alle aste immboliari per acquistare “una volta ” e basta ,delegate un professionista esperto. Perchè? La gestione della procedura apparentemente chiara e semplice, non preserva dai rischi; un professionista che lavora nel settore, ha maturato un esperienza  notevole.

Personalmente ho vissuto innumerevoli situazioni relative alle aste immobiliari con soggetti impreparati o improvvisatori che poi si sono ritrovati o a dover porre rimedio a situazioni complesse o addirittura si erano aggiudicati fu rimesso all’asta.

AD OGNUNO IL SUO MESTIERE: Sono sempre più convinto che in ambito professionale ogni persona abbia la prorpia specializzazione, e la mia è prorpio questa : partecipare alle aste immobiliari,per mio conto,per investitori o semplicemente per chi voglia acquistare un’ immobile.

Ho maturato un esperienza quasi ventennale necessaria a pianificare, gestire e risolvere le situazioni al momento, ho partecipato a centinaia o forse miglia di aste immobiliari ,spesso con successo. Ho  deciso di mettere a disposizione dei clienti la mia esperienza in materia (ma non accetto l’ icarico se non condivido il programma).

Se vuoi partecipare ad un’asta immobiliare  senza  rischi approfondisci e .

Se hai un qusito o  domande puoi contattarmi senza impegno per ricevere ogni chiarimento.

 

Aste Immobiliari:La normativa,aste con incanto e senza incanto

Aste Immobiliari:La differenza tra le vendite con incanto e senza incanto

Le aste immobiliari sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all’acquirente di ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l’espropriazione, fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.

Aste immobiliari:  vendita senza incanto e vendita con incanto.

La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006, n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare, se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essere adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati, si potrà procedere alla vendita con incanto.

Aste immobiliari: vediamo ora la vendita senza incanto:

Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.

Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.

In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta. Se, invece, la gara non può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto. Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.

Aste immobiliari:  ora passiamo alla vendita con  incanto:

Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce, con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve essere depositato.

Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo o liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.).

La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile, ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita, dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.

Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione d’uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l’eventuale stato occupazionale del bene e il valore dell’immobile con indicazione del criterio di stima usato.

Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo anche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti, persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materia di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.

Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura del custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza, di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.

La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall’1 marzo 2006 e verrà applicata non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali continuerà ad essere applicata la normativa precedente.

Pignoramento immobiliare

L’espropriazione forzata inizia con l’atto di pignoramento il quale viene considerato il primo atto esecutivo vero e proprio